抵押物被查封后，还能展期吗？
一、问题的由来
关于贷款展期的相关问题，很多金融机构都非常关心。受“新冠肺炎疫情”的影响，除个别企业外，绝大多数企业都受到了一定的冲击。从目前来看，餐饮、酒店住宿、电影、交通运输、建筑施工、房地产、线下教育培训、汽车产业、制造业等行业和产业受到的冲击比较大。很多企业尤其是中小企业，由于收入减少、现金流枯竭，面临比较大的债务危机，债务违约风险加大，有些企业甚至已经开始通过裁员缓解经营压力。
由于很多企业停工、停产、裁员，很多个人也面临失业、降薪、家庭收入减少的压力，一些家庭也可能会面临债务违约的风险。
从银行角度来看，受这次疫情的影响，银行的存量贷款会面临比较大的压力，逾期和不良肯定会有所增加。而贷款展期作为化解授信风险缓解借款人还款压力的手段，在银行的信贷业务实践中应用非常广泛，在此特殊形势下，有必要对其法律风险进行深入的研究和分析。
关于贷款展期的法律问题，我们之前也刊发过相关文章，点击下面链接可查看原文。
1、展期未经保证人同意，保证人能免责吗？
2、关于展期的相关法律法规大汇总，建议收藏！
3、借款展期，未办理抵押变更登记，抵押还有效吗？（附10大典型判例）
按照《贷款通则》的规定，如果借款人不能按期还款，借款人应当在借款到期前向贷款人提出展期申请，经贷款人同意后贷款可以展期。
但是，借款人一旦还款能力出现问题，往往不止银行一个债权人，经常会出现这样一种情况：有抵押担保的贷款在借款到期前，抵押物被别的债权人申请法院进行了查封。那么，抵押权人在明知抵押物已经被查封的情况下，贷款还能不能展期呢？
二、基本概念分析
（一）关于抵押担保
抵押属于一种常见的担保方式，根据《民法典》第394条的规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”
根据上述规定，抵押作为一项担保措施，属于物保，抵押人既可能是债务人也可能是债务人以外的第三人，抵押担保看重的是抵押物的交换价值，抵押权人对抵押物的交换价值享有优先于其他债权人受偿的权利，抵押权作为担保物权其最核心的效力就是优先受偿，优先受偿权对抗的是其他债权人。抵押权具有从属性，其相对主债权来说属于从权利。
（二）关于展期的性质
关于展期的性质，无论是法律规定还是从相关判决来看，主流观点均认为贷款展期是借贷双方协商一致延长贷款的期限，实际上是对原贷款合同的变更，从法律上属于借款合同变更的范畴。贷款展期并未产生新的债权债务关系，是原债权债务关系的延续。
关于展期的性质，笔者前面的文章已经进行了深入分析，本文不再赘述，感兴趣的读者可查看之前的文章。
（三）关于查封的法律性质
从概念上来说，查封是指人民法院等有权主体依据法律规定对相应义务主体的动产及不动产，运用国家强制力实施有效控制，以阻止义务主体的处分及设定其他权利负担行为的一种强制执行措施，是国家公权力为了保证相应财产能够顺利执行，所采取的一种执行措施。
查封主体除法院外，还包括公安、税务、海关等行政机关，但本文仅讨论司法查封。
按照最高人民法院2004年公布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）（备注：2020年修正）24条的相关规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
三、已经抵押的财产法院能查封吗？
另根据根据最高院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）（2020年修正）第31条的规定，“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”
根据上述规定，已经抵押的财产法院仍然可以采取查封措施，但查封措施不影响抵押权的效力，抵押权人仍然可以依照法律规定行使抵押权。
四、抵押物被查封后，还能不能办理展期手续？
（一）问题概述
根据上面的分析，以房屋为例，即便借款人或第三人将房屋抵押给银行，相应房屋作为抵押物也有可能在抵押期间被别的债权人查封。如果借款还没到期，抵押物就被别的债权人查封了，贷款人还能不能与借款人办理贷款展期手续呢？如果办理了展期手续，有什么法律风险呢？
关于上述问题，我国法律没有直接的规定，实务中直接的判例也非常少，由此导致对这一问题实践中存在一定的争议。
我们看一个典型的情景。
A公司因经营需要向B银行申请流动资金贷款300万元，双方于2021年6月20签订《贷款协议》，借款期限为1年，从2021年6月25日至2022年6月24日，A公司以其名下房产向B银行提供了抵押担保，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记，之后，B银行如约向A公司发放了300万贷款。2021年11月5日，A公司因与第三方发生经济纠纷，抵押物被邻县法院查封。现在贷款即将到期，A公司还款能力出现问题，向B银行申请贷款展期。
就以上情景，起码有以下几个问题值得探讨：
第一，抵押物被查封后，贷款人与借款人展期，展期协议是否有效？
第二，抵押物被查封后，贷款人与借款人展期，抵押是否继续有效？
第三，抵押物被查封后，贷款人与借款人展期，如果抵押继续有效，展期后新增的利息债权人是否有优先受偿权。
特别提示：
抵押可以分为一般抵押和最高额抵押，最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权提供的担保，在债权确定前，其担保的债权是不特定的。按照《民法典》423条第（四）款的规定，出现“抵押权人知道或应当知道抵押财产被查封、扣押”的情形，抵押权人的债权确定。根据《民法典》423条的规定，如果贷款人知道最高额抵押物被查封，则最高额抵押担保的债权确定。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第73条的规定，“当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的材料等必要材料，申请办理确定最高额抵押权的登记。”
也即，一旦发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，最高额抵押权就转化为一般抵押权。由此，如果抵押权人知道抵押物被查封了还将贷款展期，对于抵押是否继续有效这个问题，最高额抵押和一般抵押并无区别。
（二）抵押物被查封后展期，展期协议的效力？
按照《民法典》第490条的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”
笔者目前没有发现法律法规对抵押物被查封后进行展期有禁止性规定。从合同相对性的角度来说，展期协议的合同当事人是贷款人与借款人，只要展期协议是借贷双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，相应展期协议就应当是有效的，借贷双方都应当按照展期协议的约定履行各自的义务。
（三）展期对抵押担保的影响
展期属于借款期限的延长，属于合同变更。按照《贷款通则》第12条规定，“申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明。已有约定的，按照约定执行。”
因此，如果有抵押担保，贷款展期应当取得抵押人的书面同意。笔者建议，无论抵押人是债务人还是债务人以外的第三人，贷款展期时都应当取得抵押人的书面同意，抵押人应同意继续为展期后的贷款提供抵押担保。
另按照《不动产登记暂行条例实施细则》第68的规定，贷款展期属于债务履行期限变更，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记。
我们先抛开查封的问题，先来分析一下在没有查封的情况下展期对抵押担保的影响。对此问题，笔者在文章借款展期，未办理抵押变更登记，抵押还有效吗？（附10大典型判例）中已经进行了详细分析，读者可自行点击链接查阅。
目前的主流观点认为：如果贷款展期的话，相应的抵押应当办理抵押变更登记，但主流判决认为，抵押仅由法定事由消灭，展期没有产生新的债权债务关系，是原债权债务关系的延续，即便不办理抵押变更登记，抵押也继续有效。
（四）抵押物被查封后展期，抵押是否继续有效？
关于抵押物被查封后展期的问题，目前没有直接的法律规定。根据前面的分析，展期后即便未办理抵押变更登记，主流观点也认为抵押也继续有效。那查封这个行为会不会导致抵押的效力受影响呢。
笔者认为，抵押物被查封后展期，抵押权应当是继续有效的，对这个问题我们结合上面的内容逐步分析如下：
首先，按照《执行规定》第31条的规定，“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”
已经被废止的《担保法司法解释》第55条也规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。
因此，在借款到期前抵押物被法院查封的，该保全措施不影响抵押权的效力。也就是说，在展期之前，抵押权是有效的。
其次，根据合同相对性，展期协议的合同双方是贷款人和借款人。抵押物被查封后展期，如展期协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，相应展期协议作为主合同也是有效的。
再次，根据物权法定原则，抵押权仅由法定事由消灭，无论是展期还是查封都不是《民法典》第393条规定的担保物权消灭的法定情形，因此，查封后展期，抵押应当是继续有效的。
但有观点认为，根据《民法典》第399条的规定，“依法被查封、扣押、监管的财产是不能抵押”，因此抵押物被查封后展期的，抵押应认定为无效。
但笔者认为，该条针对的是新设抵押，而我们探讨的是抵押物被查封后展期的问题。就我们探讨的问题，在法院查封时，抵押权就已经依法设立，合法存续，在后的查封不影响抵押权的效力。展期是原债权债务关系的延续，在主债权未消灭前，如无其他抵押权消灭的法定事由，抵押权应继续合法存续。
综上，笔者认为，抵押物被查封后展期，抵押继续有效。
（五）抵押权人对展期后的利息是否有优先权？
根据上面分析，查封和展期均不是抵押权消灭的法定事由，因此，抵押物被查封后展期，不影响抵押的效力，抵押权继续合法存续。但是对于展期后的利息是不是在优先受偿范围内存在一定的争议。主要有以下两个观点：
观点1：
银行作为抵押权人在明知抵押物已经被查封的情况下依然为贷款进行展期，主观上存在放任损失扩大的故意，从而损害了其他普通债权人或顺位在后抵押权人的利益，因此，展期后新增加的利息及其他费用抵押权人没有优先权，但展期前剩余的本金及利息在担保范围内。
观点2：
展期后的利息是否在优先受偿范围内，关键看展期行为有没有加重抵押人的担保责任，进而使其他债权人处置抵押物时利益减少。
当借款到期，借款人无法按照偿还贷款时才会涉及展期的问题，展期的目的是想通过延长借款期限，让借款人尽可能地克服困难，达到正常还款的目的。贷款展期使得原借款期限延长，展期期间借款人应当按照展期协议的约定支付利息。如果不展期的话，假如借款人无力还款，适用的是逾期罚息，逾期罚息普遍高于借款期内的正常利率水平，因此，贷款展期并未加重抵押人的责任，反而降低了抵押人的抵押责任，抵押权人有权对展期期间的利息主张优先受偿权。
对于这个问题，目前没有具体的法律规定，通过检索相关案例，观点2是目前的主流观点。
（六）典型判例
备注：以下案例均认为抵押物被查封后展期，抵押继续有效。
典型判例1：中国农业银行股份有限公司德化县支行、郑声严金融借款合同纠纷，泉州市中级人民法院（2017）闽05民终3694号
泉州中院认为：虽然案涉借款在抵押物被查封后办理展期，但这是合同双方当事人对履行期限的合意变更，并不构成贷款人对追究借款人违约责任权利的放弃。德化农行原审时主张郑声严未按月足额支付利息，且案涉抵押物因其他案件被人民法院查封，发生了影响债权、担保权实现的情形，诉请解除合同，收回贷款，理应支持，原审法院不予支持有误。
郑声严、曾巧英自愿提供位于德化县的房地产为案涉债务提供担保，并办理抵押登记，抵押权依法设立。根据《担保法司法解释》第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。故，德化农行主张就抵押物优先受偿，于法有据，予以支持。
典型判例2：浙江萧山农村商业银行股份有限公司城北支行与杭州西苑文化体育用品有限公司、马亚飞金融借款合同纠纷一审民事案，杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初10473号
萧山区人民法院认为：最高额抵押的抵押权人的债权因抵押财产被查封、扣押而确定，案涉抵押房产被人民法院查封后双方继续签订展期还款协议，并提高了展期期间的借款利率，上述超过借款合同约定利率的部分，不属于有抵押的债权范围，农商银行不享有优先受偿的权利。
典型案例3：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行与泰安市恒盛国际名城房产租赁有限公司等借款合同纠纷一审民事案，济南市中级人民法院（2013）济商初字第200号
济南中院认为：刘某甲向浦发银行济南分行提供的抵押财产已于2011年2月14日办理了抵押登记，并明确系为2011年2月12日至2014年2月12日期间内恒盛公司与浦发银行济南分行连续签署的一系列合同提供最高额抵押担保。故其他法院在2011年10月之后对该抵押财产的所有查封行为，均不影响浦发银行济南分行对该抵押财产的优先受偿权。各被告所称因抵押财产在本案贷款办理展期之前被法院查封，浦发银行济南分行不能对其享有优先受偿权的辩称理由无法律依据，不能成立。
典型案例4：徽商银行股份有限公司黄山市屯溪支行与黄山市三江实业有限公司、杨芳金融借款合同纠纷一审民事案，黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1号
典型案例5：郑永胜、山东桓台农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行案，桓台县人民法院（2020）鲁0321执异81号
风险提示：鉴于上述问题法律规定不明确，笔者也仅检索到上面几个案例，以上观点及案例供参考。
（七）关于抵押变更登记的办理
按照《不动产登记暂行条例实施细则》第26条和68条的规定，贷款展期属于债务履行期限的变更，不动产权利人应当向不动产登记机构申请变更登记。但遗憾的是，目前很多不动产登记部门根本不给办理展期的抵押变更登记。对于未办理的后果，笔者已经在文章借款展期，未办理抵押变更登记，抵押还有效吗？（附10大典型判例）中详细阐述，这里不再赘述。
如果抵押物被查封后展期，按照上述规定，同样需要去办理抵押变更登记。但从实务的角度看，抵押物在被查封后，登记部门普遍不会再给办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，这其中就包括变更登记。
但对此也有不同观点，例如在刘守君所写《被查封的房屋可否办理因展期产生的抵押权变更登记？》（该文刊登在公众号“刘守君不动产登记研究咨询工作室”2019年12月11日）一文中，作者认为：“即便抵押物被查封，在不影响查封登记的顺位和加重被查封房屋负担的抵押权变更登记，登记机构均可以办理。”
五、总结及风险提示
综上，笔者认为抵押物被查封后展期，如没有其他认定主合同无效和抵押无效的情形，展期协议有效，抵押权也继续合法存续，但抵押权人对展期后新增的利息是不是能优先受偿存在一定的不确定性。关于抵押物被查封后展期的问题，有如下风险请注意：
第一，由于该问题法律没直接规定，相关案例也很少，笔者上述观点能否获得你所在地法院支持存在一定的不确定性，建议在了解当地司法观点的基础上在进行决策；
第二，当借款人无法按期还款时才会发生展期，多数情况下，借款人往往不止银行一个债权人，展期作为一项授信风险化解手段其目的是为了缓释风险，而不是掩盖风险。是否展期，贷款人应当在了解借款人情况的基础上谨慎分析，也可以考虑通过缩减额度、借新还旧等重组方式重组贷款，当然也可以直接通过诉讼或非讼的手段进行催收。
第三，抵押物价值不足的风险。贷款展期后如果借款人经营状况继续恶化，贷款展期后的各种利息、罚息和违约金不断增加的情况下，最终产生的债务总额有可能超过抵押物的价值。
第四，无法办理抵押变更登记的风险。即便没查封，展期后的抵押变更登记很多登记部门目前都不给办理，何况抵押物被查封的情况。如没办理变更登记，虽然目前主流判决认为不影响抵押的效力，但不管怎么说，也增加了一定的风险。
第五，未及时主张抵押权的风险。抵押权人应当按照《民法典》第419条的规定，及时在主债权诉讼时效内主张抵押权。如果是第三人提供抵押物，展期一定要取得第三人的书面同意，如果未取得其书面同意，将会面临比较大的法律风险。关于展期未征得第三人抵押人同意的法律风险，我会在后续撰写相关文章。
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