辽宁省典协会会长张家鹿 关于规范我省房地产抵押登记行为的建议

　　鼓励和支持中小企业发展，特别给小微企业融投资创造良好的社会软环境是党中央国务院一再强调的重点政策。在银行、小贷公司、典当公司、融资性担保公司为中小企业投融资服务中，办理不动产（房地产）抵押登记是为保障交易安全设立担保物权的重要环节，登记环节是否规范、是否效率代表该地区的政府服务质量和公信力形象，也是中小企业评价当地生存环境优劣的重要因素。

　　我省建设行政管理部门及其房地产交易登记部门多年来克服了许多困难，为扶持中小企业发展，规范房地产交易和抵押登记秩序做了大量工作，成绩显著。但在房地产抵押登记过程中也存在一些问题需要改进。

　　辽宁省典当行业协会组织省内的280家典当企业对所在的十四个地市的企业软环境进行了调研，其中在属地房地产抵押登记机构是否按规范操作一项反应出如下问题：

　　一、抵押登记不按件收费，按抵押合同标的额多收费问题。

　　《物权法》第二十二条明确规定“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。”然而我省部分地区的房地产交易管理部门在房地产抵押登记中还在按抵押合同担保数额收取千分之一点五到百分之一不等的费用（工本费80元另收）。企业意见很大。

　　二、抵押登记中强制要求企业作抵押物价值评估或者强制要求抵押公证问题。

　　《物权法》第十三条规定：“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（三）超出登记职责范围的其他行为。”

　　我省部分地市房产登记管理部门存在抵押登记强制要求登记当事人评估并收取评估费的问题。并且评估机构多为登记机构所指定，评估费用高服务质量流于形式。

　　三、个别县区房产登记机构不给典当行业做房地产抵押登记，或者采用冻结的方式代替抵押权登记。究其原因是《辽宁省城镇房地产交易管理条例》中关于“典当章节”与《物权法》及国务院相关部门规章相悖，登记机构对典当行业抵押贷款业务认识存在偏差。

　　四、办理抵押登记工作时限偏长，省外许多地区都在提高登记效率为企业融资服务，浙江、北京、天津、上海等地已经达到2天时限（还有当天办结的）。而我省大多还是5-6个工作日，并存在办理快件需要另加费用的现象，亟待改进。

　　建议改进措施如下：

　　1.建议对辽政办发【2001】93号《辽宁省政府办公厅关于进一步规范抵押贷款收费的通知》修订后重新颁布。

　　明确登记机构抵押登记收费的原则和标准。不得按抵押登记合同标的额收取登记费。

　　明确登记机构不得强制要求登记当事人对登记标的物评估和收费。

　　明确登记机构不得强制要求登记当事人对抵押合同公证和收费。

　　2.建议省有关部门采取措施提高工作效率，缩短房地产抵押登记办理的工作时限，为企业和社会提供便捷服务。

　　根据调研房地产抵押登记管理工作存在问题的地区如下：大连市、鞍山部分地区、抚顺市、本溪市部分地区、丹东部分地区、营口部分地区、辽阳市、盘锦市、铁岭部分地区、朝阳市、葫芦岛市。

　　沈阳市、锦州市、阜新市没有发现此类问题。



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