郑州出台为房贷担保政策
(编辑：yanzi 日期：2014年05月12日 浏览：次
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房地产救市城市增至6个
有市场分析人士认为，以往的“救市”政策都是给购房者信心，但郑州此次抛出的“购房贷款可获政策性担保”则属首次出现，其事实上是减少断供风险，给银行信心
近日，多个城市的房地产业传出“救市”的声音，这种声音甚至已经从四线城市扩展至二线城市。传言四起之际，有的城市立刻站出来辟谣，有的城市却直接坐实了传言。据中原地产市场研究部统计，2014年4月份以来的一个月内，尽管实施举措各不相同，但抛出各种救市政策的城市已经增加至6个。
“实施增加市场信心的政策，最主要是为了缓解库存压力，减少资金沉淀，加速资金流动。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，毕竟，库存过高的城市容易沦为“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投资也将遭到重创。
值得一提的是，以往实施救市政策都是给购房者信心，从而提振房地产市场的信心，但在此轮“救市潮”中，首次出现了“购房贷款可获政策性担保”政策。
“事实上，这是减少断供风险，给银行和金融机构信心。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者如是表示。
郑州抛“为房贷担保”政策
挽回银行信心
近日，《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》(下简称《意见稿》)发布。《意见稿》显示，个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。
不过，借款人应当根据贷款金额、贷款期限向住房置业政策性担保机构交纳担保服务费。
此外，值得关注的是，在郑州市行政区域内，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金(组合)贷款，贷款人要求提供担保时，由住房置业政策性担保机构提供担保的，均适用本办法。事实上，这意味着政策不光是为公积金贷款提供担保，还为商业贷款提供担保。
对此，有郑州市法制办法规处工作人员向媒体透露，这是郑州首次就个人住房置业贷款政策性担保出台征求意见稿。此外，郑州市住房保障和房地产管理局工作人员也向媒体表示，这个政策两年前已经在起草，并不是为了目前的市场而制定，更说不上救市，只是出台的时机刚好赶上了这个敏感的时间点而已。
而早在2001年，郑州市就成立了郑州住房置业担保有限责任公司，是经郑州市人民政府批准，隶属于郑州市房管局的唯一一家开展住房置业贷款担保业务的担保公司。
“虽然购房者需要缴纳一定的担保服务费，但该政策不乏提振市场信心的目的。”张大伟表示，该政策是首度侧重于给金融机构和银行信心的放宽性房地产调控政策，抓住了现在市场下滑的关键是金融机构对房地产的风险预警，减少了断供风险，避免金融机构收紧房地产贷款。
更为值得注意的是，目前，房地产市场预期已经急转直下，甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。鉴于此，救市的声音不绝于耳，甚至从四线城市扩展至二线城市。
6城出手救市
或引发多城市效仿
截至5月11日，2014年4月份以来，无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海、铜陵以及郑州先后抛出放宽房地产调控的政策。
据悉，在无锡市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户；在南宁，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；在杭州萧山，购地保证金1000万元上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴；在天津滨海，只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房；在郑州，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金(组合)贷款，贷款人要求提供担保保证时，由住房置业政策性担保机构提供担保，住房置业政策性担保机构收取担保服务费。
此外，福州、宁波等多个二、三线城市都传出打算救市的传言。
对此，严跃进表示，虽然政策各不相同，但其目的均是为了缓解库存压力。在杭州、天津滨海新区等二线城市，在融入长三角经济圈、京津冀经济圈的过程中，土地供应力度较为激进，大量房企涌入抢地，库存快速高企；在铜陵等三、四线城市中，当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。
来自民生证券的一份报告显示，当前将地产政策的制定下放至地方政府手中，增加了调控的灵活性，其中库存较高的三、四线城市可适当支持刺激需求，已限购但成交低迷，房价平稳的二线城市适当放松限购，根据各地地产市场的具体情况，出台力度不同的政策。但调控放松的大方向是确定的，且步伐正在加快。
张大伟则表示，目前来看，限购政策对投资投机需求还是起到了显著的抑制作用，目前难以全面放开。不过，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松则存在很大空间。此外，部分二、三线城市救市的闯关成功，可能引起多城仿效，进而加入救市大军。
附：《郑州个人住房置业贷款政策性担保管理办法征求意见稿》全文
附：《郑州个人住房置业贷款政策性担保管理办法征求意见稿》全文
郑州个人住房置业贷款政策性担保管理办法征求意见稿
为进一步增强政府立法的公开性和透明度，推进民主立法、科学立法，提高政府立法质量，根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》和《郑州市制定政府规章和拟定地方性法规草案程序规定》（市政府令第188号）有关规定，现将《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》全文公布，广泛征求意见。如有意见和建议，请于2014年5月14日前通过下列方式反馈至市政府法制办。
第一条【立法目的及依据】
为完善住房保障体系，促进中低收入家庭购买普通住房，规范个人住房置业贷款政策性担保行为，保护担保当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规规定，结合郑州市实际，制定本办法。
第二条【概念解释】
本办法所称个人住房置业贷款政策性担保，是指依法设立的住房置业政策性担保机构作为保证人，依据国家、省、市有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由住房置业政策性担保机构代借款人偿还住房贷款债务的行为。
第三条【适用范围】
在本市行政区域内，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金（组合）贷款，贷款人要求提供保证担保时，由住房置业政策性担保机构提供担保的，均适用本办法。
第四条【担保原则】
个人住房置业政策性担保，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
住房置业政策性担保机构的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。
第五条【主管部门】
市房地产行政主管部门负责本市行政区域内个人住房置业政策性担保的监督管理工作。
第六条【申请条件】
申请个人住房置业政策性担保的，应当具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有有效居民身份证件；
（三）收入来源稳定，无不良信用记录，具有偿还贷款本息的能力；
（四）已订立合法的住房买卖合同；
（五）已足额交纳购房首付款；
（六）已订立借款合同；
（七）住房置业政策性担保机构规定的其他条件。
第七条【担保程序】
对符合本办法第六条规定条件的担保申请，住房置业政策性担保机构应当在3个工作日内与申请人签订个人住房贷款担保合同，并出具担保证明；不符合条件的，应当向申请人说明理由。
第八条【资信评估】
住房置业政策性担保机构提供个人住房置业政策性担保，应当严格评估借款人的资信。对于资信不良的借款人，住房置业政策性担保机构可以拒绝提供担保。
第九条【反担保】
借款人向住房置业政策性担保机构申请个人住房置业政策性担保的，应当将本人或者第三人的合法房产向住房置业政策性担保机构进行抵押，或以住房置业政策性担保机构认可的保证、质押方式，依法向住房置业政策性担保机构提供反担保。
以合法房产进行抵押反担保的，抵押当事人应当办理抵押登记。
第十条【贷款优惠待遇】
住房置业政策性担保机构提供担保，经住房置业政策性担保机构与贷款人协商，贷款人可以增加借款人的贷款比例、增加贷款年限或者适用优惠贷款利率。
第十一条【担保费及免费担保情形】
住房置业政策性担保机构提供担保，借款人应当根据贷款金额、贷款期限向住房置业政策性担保机构交纳担保服务费。担保服务费收费标准按国家有关规定执行。
借款人有下列情形之一的，经申请，可以减免担保服务费：
（一）持有县（市）、区民政部门出具的低收入家庭认定证明；
（二）配偶、成年子女完全丧失劳动能力；
（三）革命烈士的父母、配偶、子女；
（四）获得省级以上劳动模范荣誉称号；
（五）获得市级以上人民政府授予的见义勇为先进个人荣誉称号；
（六）获得个人一等功；
（七）市人民政府规定的其他情形。
第十二条【保证合同】
住房置业政策性担保机构提供保证，应当与贷款人签订书面保证合同。
保证合同应当包括下列主要内容：
（一）被担保的主债权种类、数额；
（二）借款人履行债务的期限；
（三）保证的方式；
（四）保证担保的范围；
（五）保证期间；
（六）违约责任。
第十三条【保证期间】
保证合同的保证期间由住房置业政策性担保机构与贷款人约定，但不得短于借款合同规定的还款期限。
第十四条【保证责任】
在保证期间，借款人未按借款合同偿还贷款本息的，贷款人可以按照保证合同要求住房置业政策性担保机构在其保证范围内承担保证责任。
第十五条【提前代为清偿】
借款人在偿还贷款期限内有下列情形之一的，贷款人可以按照保证合同要求住房置业政策性担保机构提前代为清偿贷款：
（一）死亡、宣告死亡或者宣告失踪后无继承人、受遗赠人或者财产代管人的；
（二）成为无民事行为能力人、限制民事行为能力人后无法定监护人的；
（三）其继承人、受遗赠人、财产代管人、法定监护人拒绝履行借款合同的；
（四）贷款人与住房置业政策性担保机构依法约定的其他情形。
住房置业政策性担保机构提前代为清偿贷款的，保证合同终止。
第十六条【抵押权、质押权实现】
住房置业政策性担保机构履行保证责任后，有权向借款人依法追偿，要求实现抵押权、质押权。
抵押权、质押权实现所得价款，在扣除应缴纳的税费后，按照下列顺序清偿：
（一）实现抵押权、质押权的费用；
（二）住房置业政策性担保机构代借款人清偿的贷款利息；
（三）住房置业政策性担保机构代借款人清偿的贷款本金；
（四）贷款人的罚息；
（五）按照约定借款人应当支付的违约金。
清偿所剩价款归借款人所有；不足部分，住房置业政策性担保机构有权向借款人继续依法追偿。
第十七条【保证金】
住房置业政策性担保机构应当开立保证金存款账户，并按担保余额的一定比例提留保证金存入保证金存款账户。具体提留比例，由贷款人与住房置业政策性担保机构协商确定。
住房置业政策性担保机构未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权直接从住房置业政策性担保机构保证金存款账户内扣收借款人违约本金、利息及罚息。
第十八条【周转房】
借款人用作抵押的房屋被依法处置后，需由住房置业政策性担保机构提供过渡住房居住的，住房置业政策性担保机构应当提供短期周转房。短期周转房使用费用应当低于同地段房屋租赁市场价格。
第十九条【免责条件】
借款人以自有房屋设定抵押提供反担保的，有下列原因导致房屋灭失，且借款人无偿还能力的，住房置业政策性担保机构承担清偿借款人剩余贷款本息的义务，并不再向借款人追偿，但因借款人故意行为造成的或者已得到赔偿、补偿的除外：
（一）地震、雷击等不可抗力因素；
（二）火灾、爆炸；
（三）空中运行物体坠落。
第二十条【免责保障】
在保证期间，有下列情形之一的，住房置业政策性担保机构可以提供全部或者部分意外免责保障：
（一）借款人被追认为革命烈士，其共同借款人或者继承人无偿还能力的;
（二）借款人因见义勇为牺牲，其共同借款人或者继承人无偿还能力的;
（三）借款人因见义勇为完全丧失劳动能力且无偿还能力的。
第二十一条【担保范围】
住房置业政策性担保机构只能从事个人住房置业担保业务，不得提供财政信用、金融及融资性业务等其他担保。
未按有关规定依法设立的住房置业政策性担保机构，各商业银行和住房公积金管理中心对其个人住房贷款担保业务不予办理；房屋登记机构对其与借款人进行房屋抵押反担保的他项权利登记申请不予办理。
第二十二条【风险基金】
住房置业政策性担保机构应当建立担保风险基金，用于住房置业政策性担保机构清算时对其所担保债务的清偿。
担保风险基金由住房置业政策性担保机构按照国家规定的比例从担保收入中提取，专户存储，专款专用。已经解除担保的风险基金，可以在担保风险基金账户同期提取金额中冲抵。
第二十三条【担保余额】
住房置业政策性担保机构担保贷款余额的总额与实有资本的比例，应当符合国家有关规定；超出规定比例时，应当追加实有资本。
第二十四条【行政追责情形】
房地产行政主管部门、住房置业政策性担保机构及其工作人员有下列情形之一的，由监察部门或者有权处理机关对直接责任人员依法给予行政处分：
（一）对符合规定条件的担保申请不提供住房置业政策性担保的；
（二）对需要过渡住房居住的借款人不按规定提供短期周转房的；
（三）对应当减免担保服务费用不予减免的；
（四）对应当提供意外免责保障不予提供的；
（五）超出担保范围提供担保的；
（六）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
第二十五条【施行日期】
本办法自 年 月 日起施行。
本办法实施前，市政府有关规定与本办法抵触的，以本办法规定为准。
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