按揭房产的典当抵押贷款探讨
(编辑：yanzi 日期：2014年05月21日 浏览：次
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经常有客户来我们典当行询问按揭房产的抵押典当贷款事宜。目前，因种种原因暂时无法操作，只能拒绝客户这方面的请求。
这类房产的情况并不复杂，当初客户购房时向银行办理了按揭贷款，即已设定过第一次抵押权，客户已按约定逐月归还贷款，且还款情况正常，现在尚未还清全部贷款，因一时急需，想再要以该房产的抵押余额部份作抵押物进行抵押贷款。
但面临的问题是，银行因种种原因（客户要求的贷款时间可能比较短、客户要求的贷款金额可能比较小、客户的贷款用途可能不符合银行放贷的要求、客户要求的取款时间比较紧、客户认为银行办理的手续比较麻烦等等）不同意办理该类客户的增加贷款额度手续。
银行的按揭贷款，一般是客户购买房产后，首先支付一部分金额，余额向银行按揭贷款，依照一定的还款方式，根据商定的还款时间来确定每期还款金额。随着一期期的还款，债务金额正在逐步变小。从实质上看，银行的债权金额（抵押权金额）也在相应变小。
典当行抵押典当贷款的特点，就是短期、小额、灵活、方便、快捷、应时。典当行主要面对的是客户对资金的短期要求、小额要求、手续简便的要求、得款的快捷应时要求。虽然典当手续费较高，但只要典当行提供了符合客户要求的服务，客户也愿意接受。
事实也证明，银行贷款和典当贷款是两条有效的融资途径。银行贷款是解决客户长期的、大额的资金需求，典当行能解决客户短期的、小额的资金需求。
在按揭房产要求再抵押贷款这个问题，客户的要求是有一定法律依据的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律法规的规定，“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”所以，客户提出再次抵押贷款要求完全合理。目前，第二抵押权人要介入此项业务，从理论上讲完全成立。
从有关资料上看，很多银行等已在北京、上海、武汉、深圳等地开办了二次抵押贷款业务，即客户在该银行办理过第一次抵押贷款后，在归还了部分本金或第一次没有贷足最高贷款额时，可以要求追加贷款额，但仅局限于第一次抵押贷款也在该银行的客户。
从操作角度上讲，如果同一抵押物有两个以上抵押权人时，可能存在抵押权如何顺利实现的问题。
如果客户的资信是良好的，能正常履行贷款合同，按时支付贷款利息和典当服务费，等全部付清以后，贷款合同履行完毕，注销抵押登记，客户、第一抵押权人、第二抵押权人之间无任何经济纠纷,客户融到了资金，解决了困难，银行、典当行也获得了收益；但一旦客户的经济状况急剧恶化，出现不按规定归还每期应付的贷款和应付的典当服务费时，如何实现抵押权就有操作上的问题。关键点就在于第一抵押权人、第二抵押权人在行使抵押权时的配合问题。
二次抵押存在的风险，主要分为两类：
第一类，房产贬值风险。
虽然近几年来房价持续稳定上涨，但也存在贬值可能。一旦作为抵押物的房产大幅贬值，必将影响抵押权人的权利。如果届时出现抵押权人要行使抵押权，而房产变现价不足以承担债务，那这剩余部分的债权将只能作为普通的债权了，被动的丧失了优先受偿权。
但一般来讲，房价的涨跌是相对平稳的，绝不会像股票那样短时间内出现暴涨暴跌现象，所以，房产的贬值风险只出现于长期。现在中国经济依然在持续稳定发展，因此，短期内房产的大幅贬值风险不大。
况且，抵押权人在设定抵押值时，会综合考虑众方面的因素，确定的抵押值会低于抵押物现有价值，一般为评估价的50%～70%，因此，这类风险出现的概率并不大。
第二类，客户不还款之后的风险。
如果客户既办理了长期的银行抵押贷款，又办理了短期的典当抵押贷款，一旦客户经济状况出现变化，就有可能出现不能按时归还银行的贷款本息及不归还典当行的本金和典当服务费。
银行一般规定逾期三期以上不还款，将中止贷款合同，按约定的违约责任，按规定程序行使抵押权，将房产变现。
典当行也规定逾期五天以上将作绝当处理。操作同银行一样，按规定程序行使抵押权，将房产变现。
根据《担保法》有关规定，存在抵押权的顺序效力问题。抵押权的顺序效力是指在同一抵押物上存在数个抵押权，根据抵押权登记的先后顺序，抵押权人依次享受优先受偿权。不够清偿的债权将作为普通的债权通过其他途径来实现。
根据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第七十八条，“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。”从这一条上，明确了第一、第二抵押权人能相应享受的权利。
客户不还款，具体可能会出现以下几种情况：
1、既不归还银行贷款本息，也不归还典当行贷款本金和典当服务费。
2、只归还银行贷款本息，但不归还典当行贷款本金和典当服务费。
3、不归还银行贷款本息，只归还典当行贷款本金和典当服务费。
但从有关资料上看，在银行办理住房抵押贷款的违约户数和金额比较小，一般不到1%，从我们典当行看，违约比例也不是很高。况且，毕竟还有在一定时间内价值比较稳定的抵押物。
现在，第一、第二抵押权人共存，而客户的情况也不尽相同，如果出现客户不主动还款的风险之后，而且在多方催讨之下也没有效果，行使抵押权那是必然的，第一抵押权人、第二抵押权人在行使抵押权时的配合问题是关键点。
银行办理按揭贷款、典当行办理典当抵押贷款，是以收取贷款利息、典当服务费为目的的，行使抵押权、变卖抵押物只是在客户违反合同约定之后不得已而为之的处理方式。处理变卖抵押物在时间、精力、财力上的支出将很大，这是银行、典当行最不愿碰到的事情，因此，在选择客户上都是很慎重的。对客户的年龄、职业、家庭状况、收入（包括金额和稳定性）、以往信用情况、现有资产规模和质量等诸方面都将综合审核，只有通过严格审核，才能发放贷款，而且在贷款额度上也会从严把关。并不会为了完成一时的工作指标、追求一时的利润而放松审核。现在，我们典当行在办理房产抵押典当时，不仅要求客户提供房产三证，在共有人问题、现有居住人问题、第三人安置保证问题上也有严格要求。如果再开展二次抵押业务，将会更加严格管理，控制风险。
现在我们面临的瓶颈问题，就是第一抵押权人、第二抵押权人、房产登记机关之间配合问题。如果第一抵押权人不同意二次抵押或房产登记机关不同意办理不同抵押权人的二次抵押登记，典当行也没法作为第二抵押权人为客户办理典当抵押贷款。
二次抵押贷款的几种模式分析：
1、比如一套原始购买价为50万元的房产，客户首付30%即15万元，向银行贷款35万元10年期，采用等额本金还款方式，每月客户需偿还贷款本金2916.67元（暂不计算利息），每年客户要归还本金3.5万元。
一年之后，客户的债务本金金额实际为31.5万元。参考50万元、70%贷款额度，二次抵押贷款能贷的最高金额是3.5万元。
五年之后，客户的债务本金金额实际为17.5万元。参考50万元、70%贷款额度，二次抵押贷款能贷的最高金额是17.5万元。
2、同样是50万元的房产，客户首付50%即25万元，向银行贷款25万元10年期，采用等额本金还款方式，每月客户需偿还贷款本金2083.33元（暂不计算利息），每年客户要归还本金2.5万元。
一年之后，客户的债务本金金额实际为22.5万元。参考50万元、70%贷款额度，二次抵押贷款能贷的最高金额是12.5万元。
五年之后，客户的债务本金金额实际为12.5万元。参考50万元、70%贷款额度，二次抵押贷款能贷的最高金额是22.5万元。
3、同样是50万元的房产，客户首付30%即15万元，向银行贷款35万元10年期，采用等额本金还款方式，每月客户需偿还贷款本金2916.67元（暂不计算利息），每年客户要归还本金3.5万元。
一年之后，客户的债务本金金额实际为31.5万元。一年后如果房产升值了，经评估为60万元。参考60万元、70%贷款额度，二次抵押贷款能贷的最高金额是10.5万元。
五年之后，客户的债务本金金额实际为17.5万元。五年后如果房产升值了，经评估为60万元。参考60万元、70%贷款额度，二次抵押贷款能贷的最高金额是24.5万元。
综上分析，二次抵押贷款，借的是每月归还的本金和房产升值部分。现在，有很多客户已归还了多年的按揭贷款，且按现价看，客户名下的房产已升值不少。
现在，如果我们典当行要开展房产的二次抵押业务，首先对二次抵押贷款的复杂性要有一定的认识，在实际操作中应特别注意，第一方面是客户的信用问题极为重要，以前的还款记录，现有的资产状况及还款能力，第二方面是近期的房价变化，第三方面是抵押总价值的设定及已设定的抵押价值，第四方面是与第一抵押权人和登记机关的协调，扎扎实实按工作程序做好每一步，力争不出差错。
目前，浙江省杭州市的房管部门尚未开放二次抵押登记，很多城市的房管部门也没有开放。而河北省石家庄市的房管部门已经接受第二次抵押登记申请、并发放第二本他项权证。在此我们也希望职能部门能够依法行政。
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