【裁判要旨】《执行异议和复议规定》第二十七条虽然在法条的前半部规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，但是在该法条的后半部同时还作出了“但法律、司法解释另有规定的除外”的但书性规定。表明法条的前半部规定并非为绝对的、唯一的情形，还有法律、司法解释另行规定的其他情形。《优先受偿权问题批复》第一条的规定表明依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，建筑工程承包人所享有的工程款优先受偿权就优于商业银行因向开发商贷款而对在建工程设定抵押而产生的优先受偿权。换言之，商业银行向开发商贷款时对在建工程设定的抵押权优先受偿权在遇到工程承包人为取得工程款而依据合同法享有的优先受偿权时，就不再具有排他性的优先权。此即为《执行异议和复议规定》第二十七条后半部规定的法律、司法解释另有规定的其他情形。同时，《优先受偿权问题批复》第二条规定表明虽然在该批复第一条规定工程承包人为取得工程款而依据合同法享有的优先受偿权比商业银行因向开发商贷款对在建工程设定抵押权产生的优先受偿权具有更大优先受偿权，但是对于消费者基于交付购买商品房的全部或者大部分购房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权，却不具有排他性的对抗权。依据最高人民法院《优先受偿权问题批复》这两条规定之间的逻辑关系，表明如果作为消费者的房屋买受人购买消费用商品房符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项条件，其对所购买商品房享有的物权期待权，相比建设工程承包人依据《合同法》第二百八十六条而享有的工程款优先受偿权，以及商业银行因向开发商贷款而对在建工程设定抵押权而享有的担保债权优先受偿权，均具有排他性的对抗权。

辽宁省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽民终690号

上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路**。

负责人：张仕才，该分行行长。

委托诉讼代理人：张海洋，辽宁全才律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：廖凤华，女，汉族，1946年9月1日出生，住址沈阳市皇姑区。

原审被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地，住所地辽宁省沈阳市和平区南三经街**。

法定代表人：郑弘，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨沅，该公司员工。

上诉人交通银行股份有限公司辽宁省分行（简称交通银行辽宁省分行）因与被上诉人廖凤华、原审被告辽宁三利房地产实业有限公司（简称三利公司）执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年7月18日进行了公开询问审理。上诉人交通银行辽宁省分行委托诉讼代理人张海洋，被上诉人廖凤华,原审被告三利房地产公司委托诉讼代理人杨沅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

交通银行股份有限公司辽宁省分行上诉请求：1、撤销沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初792号民事判决书，依法改判；2、由廖凤华承担本案一、二审等全部诉讼费用。

事实和理由：一、一审法院极其武断地、想当然地认定人廖凤华完成了案外人对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益举证证明责任，享有了排除强制执行的民事权益是错误的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合条文所列四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。三利公司明知房屋存在抵押情况而（故意）不告知买受人廖凤华，或者买受人廖凤华明知房屋存在抵押情况而依然低价购买，又或者买受人廖凤华自身存在明显过错、疏忽，而不尽职尽责、主动履行房屋交易前的尽职调查义务，这怎能算“非因买受人自身原因未办理过户登记”？即使条文所列四条情形同时具备，那么也并不能当然地推断出其权利能够排除执行，依然需要法院去查明事实、去伪存真。廖凤华显然忽视了交通银行包括案涉房产在内的房屋抵押权登记的公示效力、优先受偿及排他性效力，在购买房屋之前并未尽到合理的房屋产权瑕疵调查注意义务（即到房产局等登记部门进行查询、了解房屋相关情况），自身有着显而易见的过错，并不适用善意取得，故廖凤华理应对自己的过错、疏忽承担不利法律后果。其次，《中华人民共和国担保法》第49条第1款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《中华人民共和物权法》第191条规定：“抵押期间、抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中交通银行辽宁省分行对案涉房屋的抵押权依法登记在先，具有公示效力，依法优先受偿，依法具有对抗第三人及排他性的法律效力。依据《物权法》第191条等相关规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让方才有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。否则，虽不必然影响抵押物转让合同的效力，但显然不能发生抵押物物权变动之法律后果。但，非常令人遗憾的是，三利公司并未以此315085元购房款清偿银行借款之债务，廖凤华更没有代为清偿债务。因此，其二者之间有关案涉房产的交易行为依法不应得到法律保护。试问，如果没有尽到合理注意义务的买受人的“权益”都能得到法律保护，反而“诚实守法”的债权人交通银行辽宁省分行的合法权益得不到保护，公平与正义何在？

二、一审法院适用法律严重错误。一审法院参照适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第1条、第2条等规定，认定交通银行对案涉房产不享有优先受偿权、不享有排他性权利是明显错误的。殊不知，该《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所指的优先受偿权，仅适用建设工程施工合同纠纷中，基于发包人未按约定支付工程款时，承包人在一定期限内就该工程折价或者拍卖价款而享有的一种优先受偿的情形，其与本案基于抵押物担保物权（抵押权）而享有的优先受偿权完全不一样，二者立法背景及宗旨、案由、类型亦明显不同。在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第27条对此类问题有明确规定——“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的情况下，一审法院却舍近求远，竟然对交通银行辽宁省分行这一非常重要的答辩意见视而不见（注：在一审判决中只字未提），要去适用并不相干或类似案件的最高人民法院审判批复不知是何道理？

三、一审法院支持被告廖凤华的诉讼请求，无疑与二审法院另案已生效的民事判决相悖。交通银行辽宁省分行对案涉房产（抵押物）的优先受偿权已由二审法院做出的沈阳市中级人民法院［2005］民（3）合初字453号民事判决书确认，但此次案外人执行异议之诉中一审法院却罔顾事实与法律，支持廖凤华的诉求，其明显与二审法院已生效的民事判决自相矛盾，这显然已经严重损害到了二审法院的司法公正性及权威性。如果此种受《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等法律严格保护的依法设立在先、登记在先的（抵押权）担保物权，都不能得到法律的支持与保护，那么还谈何优先受偿权，谈何具有对抗第三人及排他性的法律效力。

综上，请求二审法院撤销沈阳市中级人民法院做出的（2018）辽01民初792号民事判决，依法改判，维护交通银行辽宁省分行的合法权益。

廖凤华答辩称：1、驳回交通银行辽宁省分行的上诉请求；2、由交通银行辽宁省分行承担本案的全部诉讼费；3、尽快解封我的房子并请协助办理房证等相关证件。

事实和理由：一、依法购买三利和平湾12号楼3-10-1房产的证据证明是我廖凤华的房产，理应受法律保护。我自费购买并交足了房款，取得了《辽宁省商品房销售（估算）统一发票》（发票号：NO.10044580）。此房面积108.65平方米，每平米2900元，总价值是315,085元，同时取得了《商品房买卖合同》。我在此房住了15年，依法缴纳了物业费等各种费用，我的房产理应受到法律的保护。二、交通银行辽宁省分行两次上诉状都诬陷我是低价购房，是没有证据的。在沈阳中院第一次庭审时，我把买房《合同》和《交款发票》交给了交通银行辽宁省分行代理律师看，问：“对其有无异议”，曹律师回答：“买房就这些证据，没有异议”。在沈阳市中院重审中，交通银行辽宁省分行的代理律师，并没有提出我的房产是低价购买，自始至终交通银行辽宁省分行没有证据证明我的房产是低价购买。三、交通银行辽宁省分行从起诉到上诉多次庭审中没有证据证明我的房产是他们的抵押物。交通银行辽宁省分行从起诉至今，只有一份《交通银行抵押物清单》（以下简称《清单》）。《清单》历史的见证，可是这份清单，没有按要求填写，其中竟有十一处空白。借款金额（大写）肆仟零伍拾万元，借款期限自2003年12月29日至2004年11月11日，评估价值60,029,434元，超过了借款额的48％，远远超出了法律的规定。抵押物名称：商品房；单位㎡；数量：空白，数量是清单的重要组成部分。存放地点：河北街53号、和平区河北街35-1这是三利和平湾小区12号楼和29号楼所在地，这两栋楼共有180套房，事实证明只抵押了部分而不是全部抵押，有的房主是在2003年12月29日前就已经买到手，有的已经进驻了，交通银行辽宁省分行不是全楼抵押，哪套房子是你的抵押房，我没有看到，证据显示我的房产不在抵押之列，更没有做抵押登记，所以按照法律，交通银行辽宁省分行无证据对抗第三人，这充分说明我的房产不是交通银行辽宁省分行的抵押房。四、交通银行辽宁省分行没有抵押证据，何来法院查封。我在三利和平湾居住的13年里曾多次到房产局办理房证。2009年因为我爱人生病，去北京治疗又两次到房产局要求办证（卖房筹钱）均被拒绝。2016年10月为了需要，又要卖房就和几户邻居到和平区法院诉求，办理房证。和平区法院张法官通知我，你和房子被中级法院查封。到了沈阳中院才清楚是因为交通银行辽宁省分行和三利公司之间的经济纠纷，我被牵扯其中，因为沈阳中院在执行时没有依法给我送达执行文书，本人无法签字，所以被蒙蔽了13年，这种违反法律程序的做法我不认可。交通银行辽宁省分行《清单》，抵押时间是2003年12月29日至2004年11月11日，法院查封是2006年9月4日，我的房产是2004年4月购买，从时间上和我的房产无关。交通银行辽宁省分行没有抵押明细，不敢在老百姓买房前公布抵押事实，没有在贷款后实施保护措施，放弃了抵押权。如今又以抵押权登记的公示效力，来指责、谩骂和诬告我。交通银行辽宁省分行对贷款单位有监督巡查的权利，对抵押权房有保护的责任。可是我和买房的百姓，在三利售楼处，三利和平湾物业等等场所，没有看到交通银行辽宁省分行对抵押情况的通知、通告，没有对抵押房贴封条等保护措施。为此我们不知道有抵押这回事儿，因此拿了自己一生的血汗钱买了房。事实证明如果在卖房时交通银行辽宁省分行负起责任，如实的向老百姓公布抵押情况，我们不会买这种房子。

辽宁三利房地产实业有限公司陈述称：对交通银行辽宁省分行上诉情况不了解，不发表意见。

交通银行辽宁省分行向一审法院起诉请求：1、对位于沈阳市和平区河北街53号12#楼3-10-1号房屋准许执行；2、诉讼费用由廖凤华、三利公司承担。

一审法院认定事实：交通银行辽宁省分行诉三利公司借款合同纠纷一案，一审法院作出[2005]民（3）合初字453号民事判决：一、被告三利公司于判决生效后十日内给付所欠原告交通银行辽宁省分行借款本金38,981,630元；二、被告三利公司于判决生效后十日内给付所欠原告交通银行辽宁省分行借款利息（计算方法：截止2005年9月21日欠息额为752,527.43元，9月21日之后的利息继续按中国人民银行所规定的同期同类贷款利率和计息办法计算至本息还清之日止）；上述一、二项款项如逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条执行；三、原告交通银行辽宁省分行对被告三利公司38,981,630元所设定的位于沈阳市和平区河北街53号（12#）41套住宅、39号（32#）9套住宅（在建工程）、和沈阳市和平区河北街35-1号（29）共92套住宅（在建工程）抵押房产享有优先受偿权；四、驳回原告交通银行辽宁省分行、被告三利公司其他诉讼请求。

2004年4月1日，廖凤华与三利公司签订《商品房买卖合同》，约定廖凤华购买三利公司开发的位于沈阳市和平区河北街53号第12幢3单元10-1号房屋，建筑面积108.65平方米，金额315,085元。同日，三利公司为廖凤华开具金额为315,085元的《辽宁省商品房销售（结算）统一发票》（NO.010044580）。2004年4月3日，沈阳三利物业管理有限公司为廖凤华开具了物业管理费、装修房屋垃圾清运费收据，廖凤华交纳水费、电梯费。廖凤华提供了由沈阳万泰富达企业经营管理有限公司开具的2016年3月1日和2016年12月20日物业管理服务费专用收据。

一审法院在执行申请执行人交通银行辽宁省分行与被执行人三利公司借款合同纠纷一案中，于2006年9月4日查封了三利公司位于沈阳市和平区河北街53号12#楼23套房产和沈阳市和平区河北街35-1号29#楼52套房产。廖凤华提出异议，请求解除对12#3-10-1号房屋的查封。一审法院作出（2017）辽01执异419号执行裁定书，认为廖凤华在一审法院查封之前与三利公司存在房屋买卖关系，已支付约定价款且房屋已交付占有，现无证据证明廖凤华对未办理房屋过户登记事项存在过错。裁定中止对位于沈阳市和平区河北街53号12#楼3-10-1号房屋的执行。交通银行辽宁省分行不服该裁定，起诉至一审法院。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案交通银行辽宁省分行依据生效判决确认的其享有的抵押物优先权申请执行并据此提起执行异议之诉，廖凤华作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。廖凤华就其享有房屋消费者的物权期待权负有举证责任。本案审理期间，廖凤华提供了其与三利公司签订的《商品房买卖合同》及三利公司为其开具的购房发票，诉争房屋由廖凤华占有并实际居住使用且其占有房屋在法院查封之前，现亦无证据证明系因廖凤华自身原因未办理过户登记。

关于交通银行辽宁省分行主张对诉争房屋享有抵押权应当继续执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“……一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”。根据上述规定，消费者购买商品房的物权期待权即是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的担保物权等优先受偿权不能对抗案外人的例外情形。具体到本案而言，首先经过庭审释明，交通银行辽宁省分行未能提供证据证明其对本案诉争房屋享有抵押权，其次即使其对本案诉争房屋设立了抵押，如上所述，该抵押权亦不能对抗作为购买商品房的消费者即本案被告廖凤华对诉争房屋的物权期待权。

综上所述，廖凤华享有足以排除强制执行的民事权利。对于交通银行辽宁省分行提出准许执行该房屋的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：驳回交通银行辽宁省分行的诉讼请求。案件受理费6026元，由交通银行辽宁省分行负担。

二审期间，上诉人交通银行辽宁省分行、被上诉人廖凤华围绕诉讼主张，分别向本院提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。

交通银行辽宁省分行提交的证据为：辽宁隆丰房地产评估有限责任公司2003年10月针对三利和平湾12幢及29幢楼，内含涉案房屋作出的房地产估价报告书。拟证明：涉案房屋当时的市场价463016元，廖凤华支付的房款低于市场价，不排除其对房屋已抵押现状的知情权，非正规交易。

廖凤华质证意见：抵押评估是整个12号楼，但并不代表12号楼都进行全部抵押，和抵押清单的证据是一样的，评估和抵押不是一回事。抵押时间是2003年10月29日至2004年11月11日形成的，抵押评估把两幢楼全部评估是他们双方的事，和抵押物没有任何关系。已经有5户在抵押清单形成之前买的，和证据是不相符的。

三利公司质证意见：对评估报告真实性、合法性、关联性均没有异议。

廖凤华提交的两组证据为：第一组证据：商品房买卖合同一份、发票一份、2004年4月1日买房的收据。拟证明房子不是全楼抵押，我的房子是12号楼3-10-1，每平方米2900元，总价值315085元。第二组证据：三户购房人交款收据。拟证明在交通银行抵押前购买的自己房屋，说明两幢楼不是进行全部抵押。

交通银行辽宁省分行质证意见：廖凤华的商品房买卖合同、发票、2004年4月1日买房的收据不是新证据，在一审时提交过。三户购房人交款收据是新证据，对新证据的真实性、合法性、关联性均有异议，都是复印材料，证明不了所要证明的事项。

三利公司质证意见：对廖凤华提交的证据真实性、合法性、关联性没有异议。

本院对交通银行辽宁省分行提交的辽宁隆丰房地产评估有限责任公司2003年10月23日至28日针对三利和平湾12幢及29幢楼，作出的房地产估价报告书真实性予以认可，但仅以该证据证明廖凤华对案涉房屋已做抵押是知情的，不存在合法有效的房屋买卖法律事实，证据不充分。廖凤华提交商品房买卖合同、发票，系一审提交过的证据，不属于新证据。廖凤华提交的其他三户购房人交款收据真实性可以采信，但不足以证明案涉楼房不是全楼抵押。

本案经审理查明，一审法院审理查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明：2003年10月31日，交通银行沈阳分行与三利公司签订《交通银行借款合同》一份，约定：交通银行沈阳分行贷款给三利公司人民币1350万元，期限自2003年10月29日至2004年11月11日，月利率为5.7525‰。同日，双方签订《交通银行借款抵押合同》一份，约定：三利公司用沈阳市和平区河北街53号（12#）41套住宅，以及39号（32#）9套住宅（在建工程）为上述贷款提供抵押担保，并到沈阳市房产局办理了在建工程抵押登记备案手续。2003年12月29日，双方又签订借款合同一份，借款金额为2700万元，期限自2003年12月29日至2004年11月23日，月利率为5.7525‰。同日，双方又签订抵押合同一份，约定：三利公司用其位于沈阳市和平区河北街35-1号（29）92套住宅（在建工程）为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记备案手续。

2008年12月7日，中国银行业监督管理委员会作出（银监复[2008]505号）《中国银监会关于同意交通银行29家省分行变更名称的批复》，批准同意交通银行股份有限公司沈阳分行（简称交通银行沈阳分行）更名为交通银行股份有限公司辽宁省分行。

上述事实有[2005]沈中民（3）合初字第453号民事判决、《中国银监会关于同意交通银行29家省分行变更名称的批复》（银监复[2008]505号）载卷为凭，足资认定。

本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，二审的争议焦点仍为廖凤华是否具有足以排除强制执行的民事权益。

交通银行辽宁省分行上诉提出依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定，其对作为执行标的案涉争议房屋因享有抵押权这种优先受偿权，而对案外人廖凤华基于签订并履行商品房买卖合同而产生的物权期待权具有排他性的对抗权。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条虽然在法条的前半部规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，但是在该法条的后半部同时还作出了“但法律、司法解释另有规定的除外”的但书性规定。表明法条的前半部规定并非为绝对的、唯一的情形，还有法律、司法解释另行规定的其他情形。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称《优先受偿权问题批复》）规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，表明依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，建筑工程承包人所享有的工程款优先受偿权就优于商业银行因向开发商贷款而对在建工程设定抵押而产生的优先受偿权。换言之，商业银行向开发商贷款时对在建工程设定的抵押权优先受偿权在遇到工程承包人为取得工程款而依据合同法享有的优先受偿权时，就不再具有排他性的优先权。此即为《执行异议和复议规定》第二十七条后半部规定的法律、司法解释另有规定的其他情形。同时，在该《优先受偿权问题批复》还作出了另一项规定，即“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，此规定表明虽然在该批复第一条规定工程承包人为取得工程款而依据合同法享有的优先受偿权比商业银行因向开发商贷款对在建工程设定抵押权产生的优先受偿权具有更大优先受偿权，但是对于消费者基于交付购买商品房的全部或者大部分购房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权，却不具有排他性的对抗权。依据最高人民法院《优先受偿权问题批复》这两条规定之间的逻辑关系，表明如果作为消费者的房屋买受人购买消费用商品房符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项条件，其对所购买商品房享有的物权期待权，相比建设工程承包人依据《合同法》第二百八十六条而享有的工程款优先受偿权，以及商业银行因向开发商贷款而对在建工程设定抵押权而享有的担保债权优先受偿权，均具有排他性的对抗权。

本案作为消费者的廖凤华购买案涉商品房，与三利公司签订了《商品房买卖合同》，交纳了全额购房款，取得了三利公司开具的《辽宁省商品房销售（结算）统一发票》，并在一审法院依据[2005]民（3）合初字453号民事判决查封案涉商品房前的2004年开始合法占有使用案涉房屋至今。廖凤华未能办理所购买商品房的产权过户登记，系因该商品房在2006年即被一审法院查封，非自身原因未办理过户登记。在现今无充分有效的证据证明廖凤华在购买过程中存在明知所购买的商品房已被三利公司抵押给交通银行辽宁省分行而故意购买，或者与三利公司进行串通，存在恶意购买的过错责任的情况下，依法应当确认廖凤华购买案涉商品房为善意的合法购买。廖凤华购买案涉房屋，符合《优先受偿权问题批复》规定的消费者交付购买商品房的全部或者大部分款的适用条件，也符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，享有足以排除强制执行的民事权益。

综上，一审判决认定廖凤华对案涉争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，驳回交通银行辽宁省分行的诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确。交通银行辽宁省分行上诉提出认定事实和适用法律错误，主张依据《执行异议和复议规定》第二十七条廖凤华对案涉争议房屋不具有足以排除强制执行的民事权益，事实和法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6026元，由交通银行股份有限公司辽宁省分行负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 　华　锋

审 判 员 　郑锦弘

审 判 员 　陈　建

二〇一九年八月十三日

法官助理 王 军

书 记 员 李婷（代）

来源：民事审判

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