房地产专业知识100问(3)
31.什么是违法建筑?
违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。
32.哪些属于违法建筑?
根据相关房地产法律法规规定,违法建筑包括:
(1)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；
(2)不按批准的设计图纸施工的建筑；
(3)擅自改建、加建的建筑；
(4)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；
(5)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；
(6)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；
(7)逾期未拆除的临时建筑；
(8)违反法律、法规有关规定的其他建筑。
33.什么是历史遗留违法私房?
违反法律、法规所建的下列私房:
(1)原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房;
(2)原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房;
(3)原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房;
(4)原村民违反一户一栋原则所建的私房;
(5)非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。
34.哪些违法私房不予确认产权?
根据房地产相关法律法规的规定,下列违法私房不予确认产权:
(1)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；
(2)占用农业保护区用地的；
(3)占用一级水源保护区用地的；
(4)非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
35.什么是历史遗留生产经营性违法建筑?(深圳)
历史遗留生产经营性违法建筑,是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前,即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定,未经规划国土资源部门批准,未领取建设工程规划许可证,非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。
36.哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权?
根据房地产相关法律法规的规定,下列违法建筑不予确认产权:
(1)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的;
(2)占用农业保护区用地的;
(3)占用一级水源保护区用地的;
(4)非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
37.什么情况下,需缴纳土地使用费?
使用特区范围内土地的单位和个人,都必须依据房地产相关法律法规的规定缴纳土地使用费,但该办法规定免缴的除外。
同时,在土地使用权出让合同书中还约定:乙方在使用土地期间,未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金,并未按合同规定缴纳土地使用费的,甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销(预)售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。
38.土地使用费缴纳人是如何确定的?
根据房地产相关法律法规的规定,使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但:
(1)以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的,合资、合作或联营企业为缴费人,但经批准的合营合同另有约定的按合同办理;土地权属没有转移的,提供土地的一方为缴费人;土地使用权转让的,受让方为缴费人；
(2)租赁房屋的,房屋所有人为缴费人；
(3)经营土地开发的,在土地使用权转让前,经营开发单位为缴费人,土地使用权转让的,受让方为缴费人；
(4)农村工商用地和宅基地,以工商企业、宅基地使用人为缴费人；
(5)共有的土地,以《房地产证》登记的权利人为缴费人。
39.土地使用费的征收标准如何?
土地使用费依据土地等级和类别,按《土地使用费征收标准》计征。
40.有哪些情况暂免缴纳土地使用费?
根据房地产相关法律法规的规定,下列用地暂免缴纳土地使用费:
(1)国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性用地；
(2)由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；
(3)公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；
(4)市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；
(5)农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
(6)按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。
41.有哪些用地免缴或减收土地使用费?
根据《土地使用费征收办法》的规定,下列用地免缴或减收土地使用费:
(1)新开工的基建工程,自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定的竣工日期止,减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的,经主管部门批准可以适当延长优惠期,但延长的时间最多不能超过一年;
(2)经深圳市科学技术委员会审定的技术先进项目,减半缴纳土地使用费五年;
(3)华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地,免缴土地使用费三年,三年后减半缴纳土地使用费两年;
(4)企业用自筹资金填海增辟的土地,从《土地使用合同书》生效之日起,免缴土地使用费五至十年;
(5)因不可抗力或其他特殊情况,确实无法缴纳土地使用费的,经批准可以缓缴或减免土地使用费;
(6)按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地。
42.如何办理土地使用费缴纳手续?
土地权属变更的,新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请;改变土地使用用途的,应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。
二、规划与设计类
43.如何办理《建设用地规划许可证》?
以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的,建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。
以协议出让方式获得国有土地使用权的,建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前,向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划,审定建设用地的相关规划设计指标,提出城市规划设计要求,核发《建设用地规划许可证》。
建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内,未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的,《建设用地规划许可证》自行失效。
44.在取得《建设用地规划许可证》后,是否可以变更地块规划内容?