房地产专业知识100问(6)
房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
81.发展商不得采取哪些方式销售商品房?
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。
82.销售代理委托书包含哪些内容?
由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
83.在发展商处购房时,发展商应当明示那些事项?
(1)开发资质和营业执照；
(2)商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;
(3)项目开发进度和竣工交付使用时间;
(4)项目及其配套设施的平面示意图;
(5)商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊方法;
(6)预售商品房的价格和付款办法;
(7)商品房预售的专用账户;
(8)物业管理事项;
(9)法律、法规规定的其他事项。
在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
84.发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄?
在新版《房地产卖买合同(预售)》中已约定,卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利:
(1)《土地使用权出让合同书》；
(2)《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》；
(3)主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。
85.对已预售的商品房,发展商是否可以设定他项权?
已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前,预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定,用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的,其设定无效。由此造成损失的,由预售人承担。
86.对已预售的房地产,发展商是否可以抵押该房地产?
房地产开发商不得抵押已预售的房地产。
87.购房预定款性质的费用可以退还吗?
不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。
88.在什么情况下,房地产开发项目可以交付使用?
房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目完工后,房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收,并按专项验收部门提出的意见整改完毕,取得合格证明文件或准许使用文件,并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。
89.在交付时,与样板房不一致时该如何处理?
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致,不一致的,按合同违约处理。
90.未经验收或验收不合格就交付使用的,开发商该承担什么责任?
房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
91.在房屋交付时,发展商应提交哪些文件?
在房屋交付时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
92.在房屋交付使用后,在质量保修方面有哪些规定?
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。
93.商品房延期交付的,转让人应当承担什么责任?
因转让人的过错,不能按约定的时间交付房地产的,转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的,从合同约定;未约定的,为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的,转让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。
转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的,受让人有权解除合同,但转让人与受让人另有约定的除外。
94.购买预售商品房后,发展商是否可以将开发项目转让?
预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时,应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意,并经主管部门批准。
95.转让项目需符合哪些条件?
属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件:
(1)土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书；
(2)取得建筑许可证和开工许可证；
(3)除付清地价款外,投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上,并经注册会计师验资；
(4)土地使用权未抵押、查封。
96.转让预售房地产项目的,受让人应当具备什么条件?
受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。
97.转让预售房地产项目的,受让方享有什么权利和应承担什么义务?
转让预售房地产项目的,受让方应当享有原预售人享有的权利,并承担原预售人对预购人所承担的义务。
98.在项目转让期间,对预售商品房有哪些规定?
受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内,受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。
预售人自签订项目转让合同之日起,应当停止预售商品房;受让方未换商品房预售许可证的,不得预售商品房。
99.发展商能否为买方改名?
根据《房地产行业管理条例》的规定,禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名(名称)。
100.公共开放空间可以出售或转让吗?
公共开放空间是指在建设用地范围内,建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间,如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。
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