房地产专业知识100问(4)
建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的,市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后,按法定程序审批。
获得批准的,市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》,收回原《建设用地规划许可证》,并办理相应的用地手续;不批准的,由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。
45.《建设工程规划许可证》包括哪些内容?
《建设工程规划许可证》包括下列内容:
(1)许可证编号；
(2)发证机关名称和发证日期；
(3)用地单位；
(4)用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；
(5)计容积率面积及各分类面积；
(6)附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
46.什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》?
根据《城市规划条例》的规定,下列情况不予核发《建设工程规划许可证》:
(1)不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的；
(2)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的；
(3)设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。
47.在哪些情况下,需重新办理《建设工程规划许可证》?
当工程因以下情况确需修改的,应重新办理《建设工程规划许可证》:
(1)涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的；
(2)市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。
48.对已建成的建筑需改变使用性质时,是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》?
已建成的建筑确需改变使用性质的,须经城市规划主管部门批准,签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后,持设计文件等,向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的,还应取得有关部门的审核意见。
49.对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目,主管部门可以采取什么处罚措施?
未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的,市规划主管部门可以依照《深圳经济特区规划土地监察条例》采取查封,扣押等行政强制措施。
50.购买预售商品房后,发展商是否可以变更项目设计?
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
《房地产转让条例》规定,已预售的房地产在建筑工程施工过程中,对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的,应征得全体受让人五分之四以上的同意。
《商品房销售管理办法》(建设部88号令)还规定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
51.建设工程竣工后,是否必须取得《规划验收许可证》?
建设工程竣工后,建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的,不予核发《规划验收许可证》,不予办理房地产权登记,不得投入使用。
52.什么情况下不予核发《规划验收许可证》?
根据《深圳市城市规划条例》的规定,有下列情形之一的,不予进行规划验收:
(1)擅自变更建筑设计(包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量)的；
(2)未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的；
(3)未拆除用地范围内的临时设施,未完成其配套工程的；
(4)其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。
53.对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的?
成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后,还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时,其配套工程应按计划同步完成。未完成时,同期的其他项目不予规划验收。
54.对住宅区内的公用设施、设备、场所(地)的使用有哪些规定?
根据《〈住宅区物业管理条例〉实施细节》的规定,凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所(地),未经规划部门批准,一律不得挪作他用。
55.某物业加建两层,发展商说“一边报建,一边加建”,这样做可以吗?产权有保证吗?
不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后,方可施工。如未履行以上手续,将会被认定为违法建筑。因此,其产权没有保证。
56.什么是套内使用面积系数?
当房屋按套(单元)计算面积时,使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率(%)。
57.什么是建筑覆盖率(建筑密度)?
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)。
58.什么是建筑容积率?
在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率(%)。
59.什么是绿地率?
在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
60.什么是绿化覆盖率?
在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。
三、开发与建设类
61.设立房地产开发企业须具备哪些条件?
设立房地产开发企业,须具备下列条件:
(1)注册资本不得少于人民币一千万元；
(2)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员,两名以上持有专业证书的专职会计人员；
(3)有按市场价格取得的土地使用权；
(4)有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；
(5)法律、法规规定的其他条件。
增加房地产开发和经营业务范围的,须具备前款(1)、(2)、(3)、(5)项规定的条件。
工商行政管理部门对符合本条例规定条件的,应当予以办理工商登记手续;对不符合本条例规定条件的,不予登记。
62.如何申请领取《房地产开发企业资质证书》?
房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案,并申请领取《房地产开发企业资质证书》,主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。