案例解析房地产典当合同纠纷
发布时间2015年02月16日浏览量：来源:辽宁典当网作者：佚名
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一、案情介绍
原告：大连银河典当有限公司，住所地：大连市金州区斯大林路528号。
法定代表人：魏福有，总经理。
被告：刘占林，男，汉族，大连源林液化石油气有限公司董事长。住所地：大连市建民街186号。
被告：大连源林液化石油气有限公司，住所地：大连市金州区站前街道民和村。
法定代表人：刘占林，董事长。
被告：苏萍，女，汉族，大连金州源林洗浴中心业主。住所地：大连市金州区香水路19－11－1号。
原告诉称，2006年12月13日，被告刘占林与原告签订《房地产典当合同》，合同约定：被告刘占林向原告典当借款1300万元，借款期限至2007年6月12日，综合费用按照每月当金总额的27‰计算，被告刘占林若未能及时还款，则应当按照逾期金额的日3‰支付滞纳金。上述债务由第二、第三被告承担连带责任。自2007年5月31日至2008年2月29日，被告以支票和现金等形式已向原告还款380万元，至今仍有920万元本金尚未归还。为了维护原告合法权益，请求人民法院依法判令被告刘占林偿还借款本金920万元，支付综合费用210.6万元（自2006年12月13日起至2007年6月12日）和滞纳金621.18万元（自2007年6月13日起至2007年12月31日），第二被告和第三被告对此承担连带责任。
被告刘占林辩称，《房地产典当合同》既没有生效也没有履行。被告大连源林液化石油气有限公司仅在2006年3月17日向原告典当借款352万元，截止2008年2月29日，被告已还款本息合计380万元。
被告大连源林液化石油气有限公司辩称，担保合同是房地产典当借款合同的从合同，因为主合同既没有生效也没有履行，担保人不承担担保责任。
被告苏萍与被告大连源林液化石油气有限公司的答辩意见一致。
原告就其诉讼请求向本院提交了以下证据：
1、原告与被告刘占林于2006年12月13日签订的《房地产典当合同》。
原告用以证明原告与被告刘占林之间的房地产典当合同关系，同时证明该合同本身具有借据的作用。各被告对该合同的真实性没有异议，但认为不能凭此证明原告的观点，理由是：原告当初对刘占林说由于上级检查，需要补签合同，在这种情况下刘占林才签订该合同；因为没有办理房地产抵押登记，这份典当合同没有生效；这份典当合同没有实际履行，原告只有提供当票方能证明其把1300万元当金支付给被告。
2、被告刘占林、大连源林液化石油气有限公司及苏萍出具的担保承诺书。
原告用以证明原告与被告存在的担保关系。各被告对原告提交的担保承诺书的真实性没有异议，但认为主合同没有生效，担保合同关系也没有生效。
3、出票人为大连源林液化石油气有限公司，面额为920万元，编号为10058302的转账支票。
原告用以证明被告尚欠920万元借款本金。各被告对原告提交的转账支票的真实性均没有异议，但认为不能凭此证明原告的观点。
4、两份房地产抵押审批表：一份审批表的借款人为大连源林液化石油气有限公司，抵押权人为大连华夏信用担保有限责任公司，抵押贷款金额为300万元；另一份审批表的借款人亦为大连源林液化石油气有限公司，抵押权人是大连银河典当有限公司，抵押贷款金额为400万元。
原告用以证明1300万元典当借款中700万元的构成。各被告对原告提交的两份房地产抵押审批表的真实性没有异议，但认为两份房地产抵押审批表载明的债务主体不是被告刘占林，而是被告大连源林液化石油气有限公司，且大连华夏信用担保有限责任公司也不是本案原告，因此，这两份房地产抵押审批表与本案无关联，不能凭此证明实际发放过该700万元借款。
5、大连银行金州和平路支行出具的书证。
原告用以证明大连华夏信用担保有限责任公司为大连源林液化石油气有限公司代偿银行贷款120万元。各被告认为该证据与本案无关。
6、原告与被告刘占林于2006年12月13日签订的《房地产抵押合同》。
原告用以证明房地产典当合同所附生效条件已经成就。各被告认为原告举证超过法定举证期间，此证据不属于新证据。
7、各被告于2007年5月11日向原告出具的承诺书。
原告用以再次证明房地产典当合同已经实际履行。各被告认为原告举证超过法定举证期间，此证据不属于新证据。
被告刘占林就其答辩意见向本院提交了以下证据：
1、两份2006年3月17日的银行进账单。
被告用以证明被告大连源林液化石油气有限公司仅收到原告352万元当金。原告对被告提交的银行进账单的真实性没有异议，但认为不能凭此证明被告的观点。
2、出票时间为2008年1月23日，金额为20万元，编号为10058302的转账支票的支票存根，被告用以证明编号为10058302的转账支票的出票时间为2008年1月23日，金额为20万元，与原告提供的金额为920万元的转账支票不符。原告对被告提交的上述证据材料的真实性没有异议，但认为支票的票面金额与存根金额不符并不影响认定被告欠款的事实。
3、被告刘占林的大房权证金私字第2001001146号房屋产权证，被告用以证明该房产没有为2006年12月13日的《房地产典当合同》办理抵押登记，该合同所附生效条件没有成就。
法院查明的案件基本事实：2006年12月13日，被告刘占林与原告大连银河典当有限公司签订一份《房地产典当合同》，合同约定的主要内容为：大连银河典当有限公司向刘占林发放当金借款人民币1300万元，该款包括原有借款及新的借款；合同签订时即为刘占林收到借款之时，刘占林无需出具新借据；典当期限自2006年12月13日至2007年6月12日止；综合费用按照当金借款数额的月27‰计算。综合费用计算不满一个月的按一个月计算，当期不足5日的，则按5天收取；刘占林若未能及时偿还当金、利息和综合费用应当按照逾期金额日3‰的标准支付滞纳金；典当物为被告刘占林所有的大房权证金私字第2001001146号房屋；本合同经房地产抵押登记机关办理房屋抵押登记后生效。
同日，被告刘占林与原告大连银河典当有限公司就大房权证金私字第2001001146号房屋另行签订一份《房地产抵押合同》，合同约定的主要内容为：抵押物的价值为805万元，已经为其他债权设定抵押的价值为300万元，本次担保的主债权为1300万元，抵押物抵押贷款金额为86.4万元。
同日，大连源林液化石油气有限公司及苏萍向大连银河典当有限公司各出具一份担保承诺书，均承诺对刘占林向原告借款1300万元提供连带保证，担保范围为因1300万元借款而产生的本金、利息、违约金及实现债权的费用。
期间，大连源林液化石油气有限公司曾向大连银河典当有限公司出具一份出票日期、收款人和金额均为空白的编号为10058302的转账支票，大连银河典当有限公司作为持票人将金额补记为920万元后向银行提示付款时，因出票人大连源林液化石油气有限公司帐户余额不足,银行拒绝付款。
2007年3月12日，大连华夏信用担保有限责任公司为大连源林液化石油气有限公司代偿银行贷款120万元。
2007年5月11日，各被告向原告出具一份《承诺书》。其主要内容为：“大连源林液化石油气有限公司法定代表人刘占林2006年12月13日借款壹仟叁佰万元整（含大连华夏信用担保公司的债权叁佰万元和代偿大连银行金州和平路支行壹佰贰拾万元）。……抵押物产权所有人为刘占林个人，产权证号为大房权证金私字第2001001146号……”
2007年5月31日，大连源林液化石油气有限公司还款200万元，2007年8月14日，大连源林液化石油气有限公司还款40万元，2007年9月6日，大连源林液化石油气有限公司还款30万元，2007年10月18日，大连源林液化石油气有限公司还款50万元，2007年12月14日，大连源林液化石油气有限公司还款20万元，2008年1月11日，大连源林液化石油气有限公司还款20万元，2008年2月29日，大连源林液化石油气有限公司还款20万元，以上款项合计380万元。
2006年3月17日大连银河典当有限公司向被告大连源林液化石油气有限公司发放352万元借款。
被告刘占林的大房权证金私字第2001001146号房屋产权证的附记载明：2006年12月15日，该房屋为86.4万元借款办理了抵押登记。
大连银河典当有限公司和大连华夏信用担保有限责任公司的法定代表人均为魏福有。
二、案件分析及判决结果
本案双方当事人争议的核心问题有两个：一是房地产典当合同是否生效；二是房地产典当合同是否实际履行。下面分别予以论述：
1、关于房地产典当合同是否生效的问题。
本案涉及的房地产典当合同设定的生效条件是：抵押房屋经房地产抵押登记机关办理房屋抵押登记。通过对被告刘占林与原告就大房权证金私字第2001001146号房屋所签订的《房地产抵押合同》和该房屋的产权证的附记所载明的内容进行综合分析和逻辑推理，不难看出：2006年12月15日，该房屋为86.4万元借款所办理的抵押登记就是为本案的主债权1300万元所办理的抵押登记。由于《房地产典当合同》约定的抵押房屋已经房地产抵押登记机关办理了抵押登记，该合同设定的生效条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，本案的房地产典当合同已于2006年12月15日生效。
2、关于房地产典当合同是否实际履行的问题。
通过对2006年12月13日刘占林与原告签订的《房地产典当合同》和2007年5月11日刘占林向原告出具的承诺书所载明的内容进行综合分析，不难看出：被告刘占林先后两次明确表示收到原告借款1300万元。如果刘占林与原告不存在这样的债务关系却先后两次认可存在这样的债务是有悖常理的。换言之，本案的房地产典当合同约定的1300万元借款已经实际履行。从其他角度看，大连源林液化石油气有限公司向原告出具出票日期、收款人和金额均为空白的转账支票即意味着授权其对票据内容任意补记，这一事实也间接地印证了合同已经实际履行这一结论。被告虽然对此加以否认，但其提供的反驳证据不足以得出相反的结论。据此，法院虽然不能精确判断1300万元借款的确切构成，但可以认定原告与刘占林存在1300万元借款之债，而且从2007年5月11日刘占林出具的《承诺书》可以认定：这1300万元借款中包括大连华夏信用担保有限责任公司对大连源林液化石油气有限公司的债权300万元和代大连源林液化石油气有限公司偿还大连银行金州和平路支行的120万元。
在明确上述焦点问题后，基于原告认可的被告的还款情况，法院认定，被告刘占林尚欠原告借款本金920万元。依据房地产典当合同的约定，被告刘占林应偿还借款本金920万元和综合费用。
关于综合费用的计算，同时还应注意到以下两点事实：一是大连华夏信用担保有限责任公司为大连源林液化石油气有限公司代偿银行贷款120万元的事实发生在2007年3月12日；二是大连源林液化石油气有限公司在2007年5月31日还款200万元。因此，按照《房地产典当合同》的约定，综合费用的计算在2006年12月13日至2007年3月12日应按1180万元计算，2007年3月12日至2007年5月31日应按1300万元计算，2007年5月31日至2007年6月12日应按1100万元计算。
至于《房地产典当合同》约定的滞纳金，其本意应理解为违约金性质，原告提出被告应当按照逾期金额的日3‰支付自2007年6月13日起至2007年12月31日的滞纳金621.18万元的主张明显过高，本院不能予以支持。基于公平原则，仅能以中国人民银行同期流动资金逾期贷款利率的规定并结合被告的七次还款事实分段计算。
由于被告大连源林液化石油气有限公司及苏萍出具的担保承诺书中明确承诺对刘占林向原告借款1300万元而产生的本金、利息、违约金及实现债权的费用提供连带保证，被告大连源林液化石油气有限公司及苏萍应对上述债务承担连带责任。
最终，大连市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条的规定，作出如下判决：一、刘占林于本判决生效之日起十日内向大连银河典当有限公司偿还借款本金920万元；二、刘占林于本判决生效之日起十日内向大连银河典当有限公司偿还综合费用（综合费用在2006年12月13日至2007年3月12日按1180万元计算，2007年3月12日至2007年5月31日按1300万元计算，2007年5月31日至2007年6月12日按1100万元计算，综合费率按月27‰计算，不满一个月的按一个月计算，不足5日的，按5日计算）；三、刘占林于本判决生效之日起十日内向大连银河典当有限公司支付从2007年6月13日起至2007年12月31日发生的逾期付款违约金（违约金按照中国人民银行同期流动资金逾期贷款利率的规定并结合本院认定的被告还款情况分段计算）；四、大连源林液化石油气有限公司及苏萍对上述债务承担连带责任；五、驳回大连银河典当有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126906元，由刘占林、大连源林液化石油气有限公司和苏萍连带承担100000元，大连银河典当有限公司承担26906元；财产保全费5000元，由刘占林、大连源林液化石油气有限公司和苏萍连带承担。
本案认定事实清楚、适用法律准确，被告虽然提出上诉，但在二审期间又主动撤诉，导致一审判决直接生效。
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