土地登记常见问题汇总（三）
【问题二十一】宅基地使用权登记？
答：宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）将包括宅基地在内的农村土地登记发证工作提到十分重要的位置。《决定》除明确指出要“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”外，还在以下两方面涉及到宅基地登记发证工作：一是“产权明晰”为《决定》“进一步完善农村土地管理制度”所要坚持的首要原则。如何做到产权明晰，必须将包括宅基地在内的农村集体土地登记发证到户，以定分止争，为进一步完善农村土地管理制度夯实基础。二是《决定》明确规定“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”，如何保障农户的宅基地用益物权，除了在规划、计划上保障宅基地的供应外，最关键的是要对农民已经合法取得的宅基地进行登记发证，对其权利进行保护，使之不受侵犯。
在《决定》出台之前，国土资源部就意识到宅基地登记发证工作的重要性。为深入贯彻实施《物权法》，依法保护宅基地使用权人的合法权益，加强宅基地管理，促进社会主义新农村建设，国土资源部决定大力推进宅基地使用权登记发证工作，特下发了《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（以下简称《通知》），要求各地进一步加大工作力度，力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。
根据《决定》和《通知》精神，宅基地登记发证工作是国土资源系统当前的一项重要工作。下面，就《国土资源报.乡镇周刊》“业务探讨”栏目所提出的地方在日常工作中经常碰到的几个宅基地登记发证问题，笔者在此进行汇总分析，发表自己的观点，供大家在实践中参考：
【问题二十二】农村村民宅基地超面积的，应当如何登记发证？
答：实践中，由于种种原因，农村村民超占宅基地的现象很普遍。如何进行确权登记发证，《通知》根据三个不同的时间段分别规定了处理方法，笔者认为应当严格按照《通知》的要求进行登记。即：1、1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。2、1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。3、1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
实践操作中，对如何确定宗地权属界址位置及绘制宗地图存在着不同的意见。一种观点认为应当按照本宗地与邻宗地之间的实际界址来确定，地籍调查表中填写的界址长度为本宗地的实际长、宽，由实际的邻界人签字盖章，并据此测绘制做宗地图；另外一种观点认为应按批准面积结合宗地利用现状来划定界址，地籍调查表中填写的界址长、宽之积应为本宗地的批准面积，宗地与超占部分相接的一方，另外由村主任或受托人签字盖章，并据此测绘制作宗地图。
笔者认为应当按照宗地的实际界址进行调查，绘制宗地图。超占的部分应当在地籍调查表和宗地图中加以注明，并由申请人和实际的邻界人签字。因为根据《通知》的规定，宅基地面积超占的，在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，目的在于以后“按有关规定作出处理”。按照实际界址进行调查，绘制宗地图，将超占的部分在地籍调查表和宗地图中加以注明，保持宗地原貌，显示当事人所超占面积数量和具体位置，可以为以后“按有关规定作出处理”提供依据。
【问题二十三】“一户多宅”的村民申请第二宗宅基地申请的，如何办理登记？
答：根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”，但由于各种原因，在实践中存在着不少“一户多宅”的现象。产生这种现象的原因有很多，具体原因包括：一是历史原因，法律法规不健全，管理松懈造成的。二是建新不拆旧，近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建户，新房建成，旧房未拆，造成了事实上的一户多宅。三是由于继承造成一户多宅。四是由于接受赠与造成一户多宅。五是村民由于购买住宅造成一户多宅。六是其他原因。
因此，在上述情形下，一户村民申请第二宗宅基地登记的，能否受理？如何登记发证？笔者认为土地登记机构在登记发证过程中，应当以现有的法律政策为基础，根据产生的原因的不同分别进行处理：
1、对于历史原因造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以根据原国家土地管理局所颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）的有关规定办理。笔者认为如果一户村民的两处宅基地面积合并，没有超过所在地省级人民政府规定面积标准的，土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。
2、对于因建新不拆旧造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。
3、对于因继承造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以受理。宅基地使用权能否作为遗产依法继承，我国《继承法》没有明确的规定。实践中有人认为宅基地使用权作为一种带有身份性质的权利不能继承。但笔者个人认为宅基地使用权可以作为遗产继承，因继承申请第二宗宅基地登记的，可以受理。理由为：一是因为宅基地使用权是一种重要的用益物权，是农民一项重要的财产权，应当允许继承；二是我国《继承法》明文规定房屋可以继承。继承人继承房屋便自然对房屋所占范围的土地进行了使用，不允许宅基地使用权继承，客观上也没有可能；三是《通知》明确规定“除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”；四是《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条明确规定“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”。
4、对于因接受赠与造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理。否则，将容易导致大量名为赠与，实为有偿转让，以规避法律的现象出现。
5、对于村民购买住宅造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。
6、对于其他原因造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家出台明确的规定之前，土地登记机构一般不得受理。
【问题二十四】退休返乡人员能否取得宅基地，能否为其登记发证？
答：目前有一部分工作人员退休后，选择回老家兴建住宅。对这些人员能否为其分配宅基地，并为其办理宅基地登记手续？笔者认为如果将退休人员界定为从机关、企事业、社会组织和团体等单位退休的城镇居民，则退休返乡人员不能取得宅基地，土地登记机构不得为其登记发证。理由如下：
一、退休人员取得宅基地不符合我国法律法规和相关的宅基地管理政策的规定。退休人员属于城镇居民，不是农村村民。我国《土地管理法》明确规定只有农村村民才能拥有宅基地，并且一户只能拥有一处宅基地。由于宅基地取得主体具有特殊性，只有本集体成员才能取得宅基地，非本集体成员不得取得宅基地，因此国家禁止城镇居民在农村取得宅基地。对此，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）都有明确的规定。
二、退休人员取得宅基地违反情理。宅基地是农民集体拨给本集体内符合条件的成员用于建造住宅及其附属设施的土地。宅基地均为无偿取得，带有福利性质。因为目前农村村民基本上没有任何社会保障，农民只有通过无偿取得宅基地才能解决住处问题。而退休人员一般都有退休金，其住房问题国家有相应的配套政策加以解决。因此如果允许退休人员取得宅基地，不仅违反情理，属于与农民争福利，而且将导致大量的耕地被占，致使2020年18亿亩的耕地保护目标无法顺利实现。
【问题二十五】农村空房宅基地，如何进行确权登记？
答：由于种种原因，目前在农村出现了很多空房，具体情形如农村父母双故后遗留的闲置房屋；已经取得城市户口的原村民在农村的旧房等。这些房屋一般没有人居住，逐渐破旧，不仅影响规划，而且占用了农民集体宝贵的宅基地，实践中无法收回。某些地方工作的同志对这部分空房宅基地如何确权登记存在疑问。
其实，对于上述两种情形的空房的土地如何确权，国家有明确的规定：对于第一种情形，应当按照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条关于“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”的规定，将土地权利确定给合法的继承人；对于第二种情形，应当根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”的规定，将土地权利确定给原房屋所有权人。
但需要注意的是，笔者认为这些当事人因此而享有的土地权利并不是无期限的，而仅限于房屋的存续期间。因为严格按照我国《土地管理法》有关宅基地的管理规定，这些当事人不应当取得或者再享有宅基地使用权，他们是基于房屋所有权而对土地享有权利。如果房屋灭失，他们对土地的权利也将不再存在。因此实践中如果这些空房坍塌、拆除，则不应当确定宅基地使用权。已经确定登记使用权的，应当由农民集体报经县级人民政府批准后，收回土地，并向登记机关申请注销土地登记。
另外，这些空房的存在，实践中确实导致了大量土地的闲置和浪费。国家应当研究建立宅基地的有偿退出机制，尽快出台相应的管理办法，激励村民主动退出空置的宅基地，以促进土地的集约节约利用。
【问题二十六】办理土地抵押权登记时，关于土地抵押期限应当注意哪些事项？
答：在办理土地抵押登记时，土地登记申请书和土地登记审批表上有抵押期限一栏，土地他项权利证明书上有存续期限一栏需要填写。抵押期限应当如何确定？如何填写？笔者认为在实践中，关于抵押期限，应当注意以下几点：
1、按照《土地登记办法》第三十六条的规定，当事人申请抵押登记应当提交主债权债务合同、抵押合同。办理抵押登记时，如果当事人提交的合同对抵押期限进行了约定，则按照合同的约定期限填写。
2、如果当事人提交的合同对抵押期限没有进行约定，则抵押期限按照当事人约定的债权期限填写。
3、如果申请登记的抵押为最高额抵押，应当按照当事人所提交的最高额抵押合同记载土地所担保的最高额抵押的期间。由于最高额土地抵押是当事人就土地对一定期间内将要连续发生的债权所提供的担保，在办理登记时，所担保的债权有可能尚未发生，无法确定债权和抵押权的期限，因此只需要记载最高额抵押期间即可，土地他项权利证书书上的“存续期限”一栏可以不填写。
4、一般土地抵押的期限不得超过所抵押宗地的剩余使用年限，最高额抵押的期间不得超过所抵押宗地的剩余使用年限。
【问题二十七】土地抵押期限发生变更，土地登记机构如何办理登记？
答：实践中，经常出现土地抵押期限发生变更特别是抵押贷款延期的情形，如何办理登记？《土地登记办法》没有明确的规定。实践中一般有两种做法：第一种做法是要求抵押权人提供原抵押资料及终止原抵押的证明，收回原土地他项权利证明书，注销原抵押登记，然后再重新办理抵押登记，发放新的土地他项权利证明书；第二种做法是是直接办理抵押期限变更登记，将土地他项权利证明书“存续期限”一栏加盖变更印章后予以变更或者在记事栏予以注明，同时在土地登记簿上予以记载。
银行等抵押权人不认同第一种做法，认为解除原抵押权后至重新办理抵押权登记期间，银行的权利处于真空状态，没有任何保障，存在较大的法律风险，因此主张应当直接办理期限的变更登记。而地方土地登记机构大多则认为没有期限变更登记这样一种登记类型，不能直接办理。
笔者认为如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，被抵押的宗地上只有一个抵押权或者有多个抵押权而需要延期的抵押权期限变更之后不影响其他抵押权的顺位，建议登记机构按照第二种做法直接办理抵押期限的变更登记。理由如下：一是虽然《土地登记办法》没有明确规定，但抵押期限变更也应当属于变更登记的内容；二是不仅为当事人提供了便利，而且提高了登记的效率；三是可以避免给银行带来不必要的法律风险。
但如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，宗地上有多个抵押权且需要延期的抵押权的期限变更之后影响其他抵押权的顺位，建议土地登记机构一般采取第一种做法，即注销原抵押权之后，再登记为后一顺位的抵押权。或者采取第二种做法直接办理抵押期限变更登记，同时办理抵押顺位的变更登记。
【问题二十八】土地抵押期限届满，土地登记机构能否主动注销抵押登记？
答：土地抵押期限届满，土地登记机构不能主动注销抵押登记。理由如下：
一、土地登记应当遵循依申请登记的原则。注销土地抵押登记不仅需要当事人申请，而且需要抵押人、抵押权人双方共同申请。如果基于特殊原因仅有抵押人一方申请，则抵押人应当提供有关证明材料，如已还款的证明、法院的裁决等证明债权已经实现或者消灭的证明或者抵押权人同意解除的证明等。在仅有抵押人一方申请时，为防止出现伪造材料等虚假行为，登记机关应当审慎审查，必须查证属实后才能进行注销登记。因此土地抵押期限届满，土地登记不仅不能主动注销抵押登记，而且在仅有一方申请的情形下也不得擅自办理。
二、土地抵押期限届满并不能表明债权和抵押权消灭。抵押权与其担保的债权同时存在。根据《物权法》第177条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”的规定，土地抵押权一般因主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃等情形而消灭。土地他项权利证明书上记载的抵押期限一般是根据抵押合同约定的债权期限记载，债权期限或抵押合同约定的抵押期限届满，不表明债权消灭，也不表明抵押权的消灭。
三、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第12条第1款的规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，表明司法实践也不认可登记的抵押期间届满抵押权就失去效力的观点。
四、国土资源部办公厅对贵州省国土资源厅《关于注销土地他项权利登记有关问题的复函》（国土资厅函[2007]162号）以及《土地登记办法》第五十五条都明确规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
【问题二十九】土地所担保的债权的诉讼时效已过，土地登记机构能否主动注销抵押登记？
答：既然土地抵押期限届满，土地登记机构不能主动注销抵押登记。那么如果土地所担保的债权的诉讼时效已过，土地登记机构能否主动注销抵押登记呢？
实践中，有的同志认为，如果土地所担保的债权的诉讼时效已过，土地所担保的债权以及抵押权不再受保护，因为《物权法》第202条明确规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。土地登记机构便可以主动注销抵押登记；也有的同志认为在诉讼时效结束后的二年之后，土地登记机构才可以主动注销，因为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第12条第2款的规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”笔者认为土地登记机构不宜以土地抵押所担保的债权的诉讼时效已过为由，主动注销土地抵押登记。理由如下：
一、诉讼时效制度比较复杂。不同类型的案件诉讼时效期间不同，有的为1年，有的为2年，最长的为20年。根据《民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为2年。而根据第136条的规定，因身体受到伤害要求赔偿的、出售质量不合格的商品未声明的、延付或者拒付租金的、寄存财物被丢失或者损毁的诉讼时效期间为1年。并且《民法通则》第137条明确规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，实践中很难判断“知道或者应当知道权利被侵害”的时间，再加上第138条规定“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，地方从事登记工作的同志很难判断诉讼时效是否失效。
二、土地登记机构不宜主动援用诉讼时效制度。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日最高人民法院审判委员会第1450次会议通过法释〔2008〕11号）第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”的规定，人民法院不得对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。因为诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。因此，在实际工作中，土地登记机构也不得主动援用适用诉讼时效制度注销抵押登记。
【问题三十】能否办理“土地的分割抵押”登记？
答：实践中，不少地方出现了所谓的“土地的分割抵押”，即只抵押一宗地的一部分面积。具体做法如企业将其土地的一部分抵押给一家银行，将其中的另外一部分抵押给另外一家银行。有的地方土地登记机构按照抵押的面积为当事人办理了土地抵押登记，
笔者认为不能办理“土地的分割抵押登记”，理由如下：
1、“土地的分割抵押”与相关法律的立法宗旨不符。根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，《物权法》所倡导的是抵押物的整体抵押。目前由于行政管理体制等原因，房屋和土地的分别抵押登记已经造成许多纠纷，产生了很多弊端，严重影响了交易安全。人为的将土地按面积分割抵押，只会造成更多的纠纷。
2、“土地的分割抵押”与相关法律的规定不符。根据《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”，抵押物可以再次抵押的部分是其价值大于所担保债权的余额，指的是抵押物的价值，而不是抵押物的面积。
3、“土地的分割抵押登记”违反了土地以宗地为单位进行登记的原则。土地抵押登记也应当以宗地为单位进行，土地抵押登记的效力及于整宗土地。同一宗地多次抵押的，应当按照《土地登记办法》第三十六条第二款的规定，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。
4、“土地的分割抵押”影响当事人的利益。人为的分割土地抵押，不仅会影响抵押土地的变现能力和造成抵押土地价值的降低，更重要的是将影响后一抵押权人的利益。因为《物权法》第一百九十九条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权实现时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款并非按照分割的面积各自进行清偿，而是按照登记的先后顺序清偿。抵押登记办理在先的抵押权人完全可以要求以整宗土地的价值要求优先受偿，抵押登记在后的抵押权人只能就抵押登记办理在先的抵押权人受偿完毕后的土地价值余额部分进行优先受偿，而不能就其所抵押的那一部分土地面积进行优先受偿。如果因土地价格的波动导致土地的价值减少，后一抵押权人的债权就存在无法完全受偿的风险。
实践中，对同一宗土地抵押给两个以上债权人的，土地登记机构必须按照《土地登记办法》第三十六条的规定，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记，不得办理所谓的“土地的分割抵押登记”。如果抵押宗地的面积确实较大，宗地内的地块之间界限清晰且当事人有分别抵押意愿的，土地登记机构应当先办理土地的分宗登记，分别发放土地证书之后再分别办理土地的抵押登记。
【问题三十一】融资租赁抵押如何办理抵押登记？融资租赁的出租人要求承租人以土地作为担保并申请办理抵押登记的，能否办理？如何办理？
答：土地登记机构可以为当事人办理抵押登记。理由如下：
根据《合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁通常的做法是出租人出资购买承租人选定的技术设备或其他物资，作为租赁物出租给承租人，承租人按合同约定取得租赁物的长期使用权，在承租期间，按合同约定的期限支付租金，租赁期满按合同约定的方式处置租赁物。
虽然根据《合同法》第二百四十二条规定，出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产，出租人的权益得到相应的保障。但根据《合同法》第二百四十五条的规定，出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。因此实践中，有的出租人考虑到自己无法实际占有和控制租赁物，为了进一步保护自己的利益，减少交易风险，还要求承租人以土地等不动产作为抵押。融资租赁一般出现在企业购置价格较高的机器设备的情形，笔者认为融资租赁有力的解决了企业融资难的问题，出租人和承租人之间订立的融资租赁合同（债权债务主合同）符合有关法律、法规的规定，为其办理抵押登记符合《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(国土资函[2000]582号)的规定。
土地登记机构在办理融资租赁抵押登记过程中应当注意以下事项：
一、承租人提供担保的土地必须权属清楚，必须已经办理土地登记，取得土地权利证书。
二、登记申请人为出租人和承租人，其中出租人为抵押权人，承租人为抵押人（如果第三人以其土地等不动产为承租人担保，则申请人为出租人和第三人，抵押人为第三人）。
三、为便于土地登记机构查清事实，当事人除了提供一般抵押登记所需要提供的材料外，还应当提供融资租赁合同。
四、抵押期限一般由出租人和承租人进行约定。如无约定，抵押期限按照融资租赁合同约定的租赁期限填写。
五、抵押金额一般由出租人和承租人进行约定。如无约定，抵押金额按照融资租赁合同约定的租金数额填写。
六、租赁期间届满，承租人按照约定支付全部租金的，抵押权消灭，承租人可以持相关支付凭证申请注销抵押登记。
【问题三十二】实践中不少地方出现了银团抵押贷款，如何办理土地抵押登记？
答：根据《中国银监会关于印发<银团贷款业务指引>的通知》（银监发〔2007〕68号）的规定，银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。银团贷款一般出现在大额贷款的情形。由于银团贷款涉及的当事人比较多，如仅参与的银行一般就包括牵头行、代理行和参加行等；涉及的协议文件较多，有的不仅需要银团贷款成员与借款人、担保人之间签订银团贷款协议，而且有的银团贷款成员之间另行签订《银团内部协议》以规定相互之间的权利义务关系；涉及的协议内容较多等。
由于相对一般的土地抵押登记，银团贷款抵押登记比较复杂，法律专业性较强，笔者建议土地登记机构在办理时注意以下事项：
一、土地登记申请人为抵押人和各银团贷款成员。土地登记申请书和审批表中的抵押权人内容栏可只填写代理行，其他的银团贷款成员在备注栏中予以注明。
二、抵押金额按照银团贷款成员与借款人、担保人之间签订银团贷款协议约定填写。土地登记申请书和审批表中的土地抵押金额栏可以填写贷款总金额，银团贷款成员的贷款比例在备注栏中注明。
三、关于土地他项权利证明书，抵押权人栏可填写所有银团贷款成员的名称，同时在备注栏注明相互之间的贷款比例，为各银团贷款成员发放相同的土地他项权利证明书；也可以为各银团贷款成员发放填写有不同抵押权人名称的土地他项权利证明书，但必须在备注栏注明相关事项如为银团抵押贷款、各银团相互之间的贷款比例等。
四、土地登记卡和土地他项权利证明书注明各银团贷款成员为同一顺位的抵押权人。抵押权实现时，各银团贷款成员受偿顺序相同，按照约定的比例享有优先受偿权。
【问题三十三】授权经营国有土地使用权发生转让或者抵押，如何办理登记？
答：授权经营国有土地使用权转让或者抵押，可以参照划拨国有建设用地使用权办理登记。
授权经营国有土地使用权是国有企业改革过程中出现的一种特殊的土地权利。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局令第8号）、《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（以下简称《意见》）等相关规定，授权经营国有土地使用权具有以下特点：
一、权利主体具有特殊性。取得授权经营国有土地使用权的主体为经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。这些公司一般都是特大型的国有企业。中小国有企业、外资企业、民营企业等都不可能成为授权经营国有土地使用权的权利主体。
二、被授权经营的企业在其企业集团内部代表国家经营管理土地。被授权经营的企业对土地的权利主要表现为可以将土地租赁给其直属企业、控股企业、参股企业使用或以作价出资（入股）等方式配置土地；经被授权经营的企业同意，被授权经营的土地可以在其直属企业、控股企业、参股企业之间进行转让等。被授权经营企业的义务主要表现为必须接受授权部门的监督管理，须对土地资产保值、增值情况提供年度报告，对企业土地股权的年度变化情况以及对土地资产处置的文件及时报授权部门备案等。
三、权利客体一般为国有建设用地。
四、权利性质类似划拨土地使用权。主要表现为被授权经营的土地向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。
《土地登记办法》只是对授权经营土地使用权的初始登记，进行了规定，但对其转让或者抵押如何登记没有进行规定。授权经营土地使用权是国有企业改革过程中出现的一种极为特殊土地权利类型，其权利内涵以及所具有的权能等内容都缺乏明确的规定。笔者建议土地登记机构在实践中办理授权经营土地使用权转让或者抵押的登记时，参照划拨国有建设用地使用权办理，并关注以下问题：
一、被授权经营的企业将土地租赁给其直属企业、控股企业、参股企业使用时，后者取得的土地权利类型应当如何登记？是仍然登记为授权经营还是登记为国有土地使用权租赁？笔者认为应当登记为国有土地使用权租赁。因为被授权的企业其实是在代表国家将土地使用权租赁给其直属企业或控股企业、参股企业使用，收取相应的租金。
二、被授权经营的企业将土地以作价出资（入股）方式进行配置时，被入股的企业获得的土地权利类型应当如何登记？实践中，有的地方仍然登记为授权经营，有的地方登记为作价出资（入股）。笔者认为应当登记为作价出资（入股），因为土地已经转化为国家股股权由被授权经营的企业持有。
三、根据《意见》规定，授权经营国有土地使用权“向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地使用权出让金”。如果被授权经营的企业已经将土地通过作价出资（入股）投入其直属企业或控股企业、参股企业的，其直属企业或控股企业、参股企业转让土地，是否适用该规定？是否还应当缴纳土地使用权出让金？笔者认为如果直属企业或控股企业、参股企业取得的土地使用权登记的权利类型为作价出资（入股），则不适用这一规定，不须再缴纳土地使用权出让金，因为土地使用权出让金已经转化为股权为被授权经营的企业所持有。
四、由于目前没有文件对授权经营土地使用权抵押做出规定，因此对其能否进行抵押存在争议。由于授权经营的土地使用权经土地行政主管部门批准并补缴土地使用权出让金之后可以向集团公司以外的单位或个人转让，因此笔者认为授权经营土地使用权也可以进行抵押，但前提是要经过经土地行政主管部门批准，并在抵押权实现时要将土地拍卖所得价款先用于补缴土地出让金，剩余部分抵押权人才能优先受偿。
【问题三十四】通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权转让或者抵押，如何办理登记？
答：通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权转让或者抵押，可以直接按照或者参照出让国有建设用地使用权办理登记。
实践中，通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权，在进行登记时，因其取得方式等的不同，一般登记为两种不同的权利类型：一种登记为作价出资（入股），一种登记为出让。之所以存在区别，主要是基于以下原因：前一种作价出资（入股）是《土地管理法实施条例》第二十九条规定的国有土地有偿使用的一种特殊方式，主要出现在国有企业改革过程中。作价出资的主体是国家，因此一般登记为作价出资（入股）；后一种作价出资（入股）主要是根据《公司法》第二十七条第一款的规定，股东以“可以用货币估价并可以依法转让”的土地权利作价出资。“可以用货币估价并可以依法转让”的土地权利一般为出让的国有建设用地使用权，因此权利类型一般直接登记为出让国有土地使用权。
虽然目前将前一种作价出资（入股）的土地权利类型登记为作价出资（入股），但笔者认为，这种权利实质上就是一种出让国有土地使用权，因为：
一、权能与出让国有土地使用权相同。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)的规定，“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押”。根据《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定，土地“以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押”。
二、国家作价出资（入股）土地使用权实质上已经支付了土地使用权出让金。根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让是指“国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的规定，“土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有”。国家作价出资（入股）的土地被折抵为出资，变成了股份，体现为国有资产管理部门持有的国家股股权，实质上已经缴纳了土地使用权出让金。
由此可见，作价出资（入股）国有土地使用权与出让国有土地使用权在权利的性质、权能等方面完全相同。企业取得的土地使用权实质上就只是在国有企业改革的这样一个特殊的历史阶段出现的一种特殊的出让国有土地使用权，笔者认为，为了便于地方理解和操作，工作实践中完全可以将其按照出让国有土地使用权对待，其转让和抵押，自然也应当按照出让国有土地使用权的登记办理。
【问题三十五】公司分立致使土地使用权发生转移的，如何办理登记？
答：因公司分立致使土地使用权发生转移的，根据《土地登记办法》第四十一条的规定，当事人应当申请土地使用权变更登记。但当事人具体应当提交哪些材料，土地登记机构应当如何办理等，由于分立的情形比较复杂，《土地登记办法》没有作出明确详细的规定。笔者建议土地登记机构在办理此类登记时注意以下问题：
一、并不是所有的公司分立都会导致土地使用权的转移。公司分立一般也主要存在两种形式，即新设分立和派生分立。新设分立，主要是指原公司解散，而分别设立两个或两个以上新公司的分立方式。派生分立，主要是指原公司存续，而是将其一部分分出设立为一个或数个新公司的分立方式。举例来说，A公司分立，如果A公司解散，新设立两个公司B、C，这种分立属于新设分立；如果A公司继续存在，但是从其中分立一部分出来成立新的公司B，这种分立就属于派生分立。新设分立，原公司的土地需要转移到新设立的公司名下；派生分立，如果原公司不将其土地分给新设立的公司，则不需要办理土地使用权的变更登记。
二、申请。新设分立导致土地使用权转移的，只需要新设立的公司单方申请土地登记，如果属于派生分立导致土地使用权转移的，则需要存续的公司与新设立的公司双方共同申请。虽然一般的土地使用权变更登记需要当事人双方申请，但新设分立后，原公司不再继续存在，因此只需单方申请即可，但是派生设立导致土地使用权转移的，需要将土地使用权由存续公司名下转移到新设公司名下，权利转移的双方同时存在，因此需要双方申请。
三、土地登记机构应当要求当事人提供以下材料，并进行重点审查：
1、新设分立，新设立的公司提起登记申请时，应当提供原公司工商注销登记资料。虽然原公司不复存在，无法作为一方当事人申请登记，但需要当事人提交这些资料，以供土地登记机构审查综合判断分立之事实。
2、公司分立时的财产分割协议或文件等。根据《公司法》第一百七十六条的规定，公司分立，其财产作相应的分割。分立是土地使用权发生转移的原因，因此需要当事人提供财产分割协议或文件作为土地使用权转移之证明。
3、工商登记资料，主要是分立后存续的公司的工商变更登记资料或者新设的公司工商登记资料。根据《公司法》第一百八十条的规定，公司分立，登记事项发生变更的，应当依法向公司登记机关办理变更登记；设立新公司的，应当依法办理公司设立登记。工商登记资料相对于当事人提供的财产分割协议或文件具有更强的证明力，要求当事人提交，可以帮助土地登记机构更好的审查土地使用权转移的事实。
四、对于新设分立，土地登记机构不需要对被解散的原公司的债务是否得到有效的清偿进行审查。一般来说，办理被解散公司的土地使用权转移登记应当要求当事人提供已经清算完毕债务已经妥善处理的证明。否则债权人无法主张债权时将对土地登记机构办理的转移登记产生异议，对土地登记机构有可能产生法律风险。由于根据《公司法》第一百七十七条规定，除公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定外，公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。土地登记机构办理土地使用权转移后不再有此类法律风险，因此也不需要进行审查。
【问题三十六】公司合并致使土地使用权发生转移的，如何办理登记？
答：因公司合并致使土地使用权发生转移的，根据《土地登记办法》第四十一条的规定，当事人应当申请土地使用权变更登记。但当事人具体应当提交哪些材料，土地登记机构应当如何办理等，由于合并的情形比较复杂，《土地登记办法》没有作出明确详细的规定。笔者建议土地登记机构在办理此类登记时注意以下问题：
一、并不是所有的公司合并都会导致土地使用权转移。根据我国《公司法》第一百七十三条的规定，公司合并主要存在两种形式，即吸收合并和新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。举例来说，A公司和B公司合并，如果合并后只存在A公司，B公司解散，即为吸收合并，也就是兼并；如果合并后成立了一个新公司C，A、B公司都解散，为新设合并。在新设合并时，A、B公司的土地使用权都应当转移到C名下；在吸收合并时，B公司的土地使用权须转移到A公司名下，但A公司的土地使用权不发生转移。
二、一般的土地使用权变更登记需要当事人双方申请，但公司合并致使土地使用权发生转移的只需要合并后存续的公司或者新设的公司单方申请即可。因为吸收合并，需要将土地使用权由被解散（被兼并）的公司名下转移到存续的公司名下；新设合并，需要将土地使用权由被解散（被合并）的公司名下转移到新设的公司名下。土地使用权的转移方都已经被解散，不复存在，无法双方申请，因此只需要合并后存续的公司或者新设的公司单方申请即可。
三、土地登记机构应要求当事人提供以下材料，并进行重点审查：
1、被解散（被合并或兼并）公司的原身份证明材料或者工商注销登记资料。虽然被解散（被合并或兼并）的公司不复存在，无法作为一方当事人申请登记，但需要当事人提交这些资料，以供土地登记机构审查综合判断合并的事实。
2、公司合并的协议。根据《公司法》第一百七十四条的规定，公司合并应当由合并各方签订合并协议。合并是土地使用权发生转移的原因，因此需要提供合并协议作为土地使用权转移之证明
3、工商登记资料，主要是合并后存续的公司的工商变更登记资料或者新设的公司工商登记资料。
四、土地登记机构不需要对被解散公司的债务是否得到有效的清偿进行审查。一般来说，办理被解散公司的土地使用权转移登记应当要求当事人提供已经清算完毕债务已经妥善处理的证明。否则债权人无法主张债权时将对土地登记机构办理的转移登记产生异议，对土地登记机构有可能产生法律风险。但由于《公司法》第一百七十五条规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。土地登记机构办理土地使用权转移后不再有此类法律风险，因此不需要对此进行审查。
【问题三十七】办理土地抵押登记是否审查抵押金额？
答：《物权法》第十三条第一项明确规定不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，但是《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”，因此，在实践中，土地登记机构在办理土地抵押登记时，对是否审查抵押金额和是否审查抵押物的价值等，存在疑惑。笔者认为土地登记机构不应当审查抵押物的价值及抵押金额。理由如下：
一、《物权法》没有要求登记机构审查抵押金额。首先，虽然《担保法》第三十五条要求抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，但是《物权法》没有对此作出规定；其次，《物权法》第十三条第一项明确规定登记机构不得要求对不动产进行评估，其中隐藏着登记机关不得干预抵押物价值及抵押金额之含义；最后，《物权法》第一百七十八条明确规定，在《担保法》与《物权法》的规定不一致时，要适用《物权法》。
二、抵押物的价值由抵押双方当事人确定，只需要当事人认可即可，不需要登记机构审查。根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号），“商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值”。
三、《担保法》第三十五条要求抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值的规定不合理。抵押的土地价值受房地产市场的影响较大，会出现较大的波动。土地在设定抵押时和实现抵押时的价值很难完全一致。实践中，很有可能出现这样的情形：在设定抵押时，抵押人所担保的债权超出其抵押物的价值，但是实现抵押时，却因为土地价格的上涨而低于其抵押物的价值，从而使抵押权人的债权都能得到优先受偿。实践中也有可能出现这样的情形：在设定抵押时，抵押人所担保的债权没有超出其抵押物的价值，但是实现抵押时，却因为土地价格的下跌而使其抵押物的价值低于其所担保的债权，使抵押权人的债权也无法完全得到清偿。比如说，甲向银行贷款150万元，以其评估价值为100万元的土地使用权作为抵押，按照《担保法》的规定，办理抵押登记时，抵押金额只能登记为100万元，但如果抵押期满，甲的土地升值为200万元，那么银行也仅能以100万优先受偿，其余部分银行则无法享有优先受偿权，只能与其他债权人一起按照比例受偿，抵押权人的权益就无法得到充分有效的保护。
四、《担保法》第三十五条“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”规定也不合理。对于后一债权人来说，有抵押总比没有抵押好。因为办理抵押登记后，一是抵押物有可能增值，从而使后一债权人的债权得到优先受偿。还是以前述的案例为例，甲将其土地使用权抵押给银行后，向乙购买200万元的货物，但只能支付100万元，乙为了担保货款能够实现，要求甲以土地使用权作担保，并申请将乙登记成为第二顺位的抵押权人，当抵押权实现时，土地升值为200万元，银行的150万元贷款只能有100万元优先受偿，剩下的100万元则应当由乙优先受偿；二是前一抵押顺位的抵押权人可能放弃抵押权，或因其债权得到履行而使后一顺位的抵押权人变为前一顺位的抵押权人，从而使后一顺位的抵押权人的债权能够优先受偿。因为根据《物权法》第一百九十四条的规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。在前述案例中，即使土地的价值没有上涨，但是如果甲偿还了银行的贷款，则乙就变成了第一顺位的抵押权人，从而使其债权全部得到优先受偿。
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