房主与地主主体分离在司法实践中的碰撞
发布时间2016年09月29日浏览量：来源:山东法制报作者：许孝坤
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【案情】
2014年3月21日，房主郭某某与申请执行人某商业银行股份有限公司(以下简称某商业银行)签订抵押借款合同，房主郭某某将位于某县夜市一条街的商品房一套抵押给某商业银行。但是，郭某某仅对抵押的房屋具有所有权，没有土地使用证，该房的地主即土地使用权人系案外人陈某某。抵押借款到期后，房主郭某某没能按约定偿还借款，某商业银行遂起诉至法院。判决生效后，某商业银行申请强制执行抵押房产，同时对该房屋所占有的土地使用权一并申请执行。
2014年3月21日，房主郭某某与申请执行人某商业银行股份有限公司(以下简称某商业银行)签订抵押借款合同，房主郭某某将位于某县夜市一条街的商品房一套抵押给某商业银行。但是，郭某某仅对抵押的房屋具有所有权，没有土地使用证，该房的地主即土地使用权人系案外人陈某某。抵押借款到期后，房主郭某某没能按约定偿还借款，某商业银行遂起诉至法院。判决生效后，某商业银行申请强制执行抵押房产，同时对该房屋所占有的土地使用权一并申请执行。
【分歧】
在执行过程中，就法院能否将案外人陈某某的土地使用权一并执行，存在两种意见：
在执行过程中，就法院能否将案外人陈某某的土地使用权一并执行，存在两种意见：
第一种意见认为，法院不能一并执行拍卖陈某某的土地使用权，因为陈某某与房主郭某某、某商业银行之间不存在任何债权债务关系，法院查封其土地使用权没有基础事实支持，所以查封违法；
第二种意见认为，法院查封执行行为合法。能否一并执行拍卖陈某某的土地使用权，不能仅限于陈某某与房主郭某某、某商业银行之间是否存在债权债务关系，还要看我国物权法是如何规定的。我国物权法第一百八十二条规定了“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，该条是一项强制性规定，而不是倡导性规定。
【评析】
笔者同意第二种意见。理由如下：
笔者同意第二种意见。理由如下：
一、我国物权法规定的“地随房走、房随地走”的双向统一原则，属于倡导性法律条款还是强制性条款？
我国物权法规定土地与建筑物分别为独立的不动产，登记分为土地登记和建筑物登记。为避免建筑物和宅基地分别归属于不同主体造成法律关系的复杂化，创设建筑物所有权与土地使用权必须同归一主体，并且建筑物与土地使用权必须一并抵押的强制性规则。物权法第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”物权法第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这两个条文是关于建设用地使用权与地上不动产一并处分的规定，即权利转让情形的“房随地走”、“地随房走”原则。
物权法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
物权法定不仅体现在物权类型的法定，还包括权利义务内容的法定。从不动产的自然属性考虑，赋予建设用地使用权和地上建筑物等一并处分的规定以强制性效力，更有利于物权关系的简单明确，减少纠纷的发生。因此，笔者更倾向认为，该规定具有一定强制性约束力。
二、关于房地一并抵押中“地随房走”的适用范围问题。
需要强调的是，房地一并抵押中“地随房走、房随地走”原则是有一定适用范围的，即仅适用于国有土地上的房屋抵押，以及集体所有土地上的乡(镇)、村企业厂房等建筑物抵押，而不包括集体所有土地上的其他房屋抵押，随同抵押的土地使用权限于房屋等建筑物所占有范围内的建设用地使用权，不得随意扩大。
三、如何有效解决“房地分离”。
房屋所有权与土地使用权分属不同主体，各权利人在行使自己权利时均受限制，房屋所有人不能出卖房屋，土地使用权人既不能使用土地也不能出让土地。对于此类问题，解决的最好办法是：或者房屋所有权人受让土地使用权，或者土地使用权人受让房屋所有权，以实现房、地两个权利最终归属同一个主体。
现实生活中，由于历史及不动产登记机构未统一等原因，造成现实中“房地分离”仍普遍存在，即房屋所有权与土地使用权分属不同主体，房屋抵押权与土地抵押权分属不同主体的不正常现象。要彻底解决房地分离问题，除了对现有的历史遗留问题予以妥善解决，还要加快构建系统的不动产登记机构的步伐。
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