物权原因行为的独立性与不动产登记依据
发布时间2016年10月20日浏览量：来源:《中国不动产》作者：师安宁
分享到：
物权法《解释一》规定了物权原因行为的有效性直接制约物权的取得效力。其核心的制度价值在于，即便是援引物权法第一百零六条关于善意取得制度，也须受到物权原因行为效力的制约。
物权法第十五条确认了物权原因行为相对于物权变动行为具有独立效力。即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。一般认为，物权原因行为效力的独立性是指对一项物权实施设立与变更等原因行为时，其效力不受嗣后的物权变动登记行为是否完成的限制。
一、正确认知物权原因行为的独立性
一个完整的物权行为应由物权原因行为和物权变动行为共同完成。物权原因行为即引起物权变动的前置行为，包括民事法律行为，司法与仲裁行为,政府征收行为，事实行为与事件等情形。物权的变动行为对于不动产（含部分特殊动产）而言即指登记行为，对于动产而言即为交付行为。
物权原因行为效力的独立性之价值主要体现在此类案例中。诸如，当事人订立的房地产转让合同系一个典型的设立物权的原因行为。此后，如出卖人虽履行了交付房地产及其权利证书的义务，但未办理过户登记。当房地产市场一旦出现重大的升值因素，此时部分出卖人往往禁不住利益诱惑而放弃了诚信原则，恶意利用房地产转让过户登记程序未完成的瑕疵而翻悔。由于司法实践中长期以来根深蒂固地存在着一种对物权原因行为效力独立性的错误认知，认为凡房地产未过户则未取得产权,既然买受人无产权则其买卖合同也不应当受到保护，从而判决未完成过户程序的房地产转让合同无效。此类错误认知导致了大量的错误裁判，等于使得合同的效力直接地由出卖人把持。
毫无疑问，将物权原因行为的效力不作独立判断而使之受限于物权变动行为是否完成的认知，直接导致司法裁判鼓励出卖人不遵守诚实信用原则。事实上，无论是否完成物权转移登记行为，房地产转让合同的效力包括是否有效或生效等均不受登记行为的限制。相反，对已经完成登记的物权变动行为的效力却要受到物权原因行为效力的制约。即当物权的原因行为被确认为无效或可撤销时，即便已经完成了物权的变动行为，其登记行为及证件仍可能会被注销。
笔者认为，如果不赋予物权原因行为以独立效力，则物权设立中的诸多前置性行为的效力反而要受到后置行为的限制，这显然使人们对民事活动的实施与认识规律陷入了“倒因为果”的困境。为了纠正司法实践中长期以来对“登记”这一物权变动行为效力的盲目尊崇，物权法《解释（一）》第一条和第二十一条进一步明确了物权原因行为效力的独立性规则，具有重要的司法指导意义。
二、具有物权确权效力的相关法律文书体系
根据我国现有立法体系，具有物权确权效力的法律文书已经完全具备了体系性。从广义的立法体系而言，物权法第二十八条的适用范围应当包括如下各类情形。此类法律文书均系不动产登记的合法根据。
1、民事执行裁定法律文书。根据民诉法执行制度，人民法院的司法执行裁定具有转移、变更、撤销、注销、抵消等多项处分物权的法定功能。因此，人民法院的拍卖裁定、变卖裁定、以物抵债裁定等等相关裁定法律文书均具有物权变更与确权的法定功能。
2、民事判决书。无论是因物权权属争议或者物权异议之诉、侵权之诉等各类纠纷而作出的民事判决书，均法定具有确权、给付、转移登记、变更登记的执行功能，包括根据合同法“债的保全”制度，人民法院作出的撤销权判决亦具有物权登记“回转”的法定功能。
3、仲裁裁决书。适用仲裁程序解决物权纠纷时应当注意，如果单纯地限于当事人之间的物权归属争议的，则可以根据当事人的约定而适用仲裁救济程序。相反，如果涉及物权异议登记与异议之诉的，则应当适用物权法及民诉法的规定，由人民法院享有对异议之诉的专属主管权，不得将异议之诉的主管权赋予仲裁庭。
4、民事调解书。人民法院的民事调解书具有与民事判决书同等的法律效力。
5、人民调解协议及司法确认判决。人民调解协议受《人民调解法》的保护，应当注意到，由于人民调解委员会作出的调解协议虽具有民事合同的效力但并不具有直接的强制约束力，因此必须配合以人民法院的司法确认判决方才能确保其最终执行效力。
6、民事决定书。主要是指民事制裁决定法律文书，即人民法院在诉讼进程中可以根据民诉法的授权对有违法、违规之举的当事人作出民事制裁，使得该类法律文书具有物权设定和消灭功能，即其系国家取得所有权的一种特殊来源方式。
7、行政确权法律文书。包括行政确权决定书、行政处罚决定书（含行政没收）、行政征收决定书等。
8、行政复议决定书。应当说，行政复议决定书除国务院作出的外，均不具有最终约束力。因此，行政复议决定书系物权确权中具有一种阶段性效力的法律文书，如果当事人对行政复议决定不再启动行政诉讼的，则该类法律文书可以作为物权确权的有效结论。
9、行政裁决书。行政裁决书不同于一般的行政处理决定等确权法律文书，其必须有明确的上位法授权，才能做出裁决。
10、刑事附带民事判决书。在此类法律文书中，附带民事判决具有民事判决书的法定功能，因此当然可以成为物权确权的法定结论。
上述有关法律文书中，凡涉及行政类的除国务院所作的决定外，其他法律文书均有进入司法审查的可能，故物权确权一般均应遵照司法终局的原则。
物权法的一个重要进步是未采行德国物权制度的无因性规则，而确立了物权原因行为的独立性制度。如果没有此项制度的设置,则物权变动行为将具有“无因性”法律特质，此举必将导致物权的归属出现不可预测的状态。因为一旦抛开物权的原因行为，则对于某项物权的设定及流转效力必然将取决于不动产的登记状态，从而单纯地使得“登记”行为即具有了“赋权”功能，此类制度规则完全不符合“债有主”的中华传统法律文化。
作者：师安宁，北京大成律师事务所高级合伙人、法学博士，最高人民法院《人民法院报》特约法治评论员，中华全国律师协会民事专业委员会委员，国土资源部《中国不动产》专家委员会委员
本文首发于国土资源部《中国不动产》杂志2016年第6期
温馨提示：如需业务、风险在线讨论，辽宁省内典当企业请加入辽宁省典当协会会员群（133649286），外省典当企业可加入典当精英群（52233943），加入时请注明典当行全称与真实姓名。
