金融市场善意取得构成的案例
发布时间2016年11月25日浏览量：来源:法邦网作者：北京金融证券律师
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一、金融市场善意取得构成的案例
原告：杨某夫妇，被告：廉某，第三人：赵某。1990年4月，廉某与赵某按照当地习俗举行了婚礼，未领取结婚证，婚后生育一子。2003年8月，双方共同出资47880.78元在廉某单位购买了带有福利性质的住房一套，并由廉某单位统一办理了房产证，房产证办理在廉某名下，未载明共有人。2007年11月，廉某在网上发布了售房信息，随后与赵某发生矛盾，两人分居。2008年4月，杨某夫妇从网上看到廉某的售房信息后便与廉某联系协商购房事宜。缔约前，杨某夫妇查看了廉某的房产证，询问了廉某的家庭状况，廉称自己单身，该房屋为其个人所有。2008年4月15日，杨某夫妇以15.5万元的价格与廉某订立了房屋买卖合同。合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉某；廉某将房屋产权证和购房原始发票交付给杨某夫妇。同年4月底，杨某夫妇收到廉某交付的房屋钥匙，并占有该房屋。
合同签订后，杨某夫妇与廉某一起到房管部门办理房屋过户手续，由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。在此情况下，杨某夫妇将已交付的8万元存单挂失，并到所购买的房屋周围进一步打听、询问该房屋的相关情况。经了解，廉某有丈夫赵某，在某单位工作。2008年5月4日，杨某夫妇到赵某单位找到赵某，并向其核实其与廉某的身份关系。赵某表示其与廉某系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。
二、善意取得案例的法律规制
首先，廉某单方处分登记在其个人名下的房产，应认定为无权处分。其次，受让人杨某夫妇依据善意取得制度不能取得该房产的所有权。因为廉某的无权处分，其与受让人杨某夫妇的交易存在权利瑕疵，双方订立的合同处于效力待定状态。故杨某夫妇能否依据善意取得制度取得该交易的房屋产权，除了已满足支付合理对价的条件外，还需要满足以下几方面的条件:
（1）受让人受让该不动产时是善意的。受让人善意与否，主要应从受让人受让物时是否知晓出让人为无权处分的角度进行审查。如果受让人受让该物时知晓出让人为无权处分仍然购买，则不符合主观善意的要求；反之，则符合。那么，如何审查认定受让人的“不知晓”状态呢？笔者认为，主要应从受让人是否尽到了当时情景下一般购买人的注意义务角度进行审查。结合该案，杨某夫妇是否善意应从订立合同和履行合同两个阶段进行分析。其中，订立合同阶段杨某夫妇查看了廉某的房产证，并询问了廉某的婚姻状况，尽到了当时情景下一般购买人的注意义务。
（2）受让人的“善意”应当持续到取得受让物所有权时为止。该案在审理过程中，对受让人“善意”的持续期间问题，根据《物权法》中的善意取得制度，“受让不动产时是善意”应理解为取得不动产所有权的整个过程均为“善意”。依据物权公示原则，不动产要取得所有权必须完成变更登记手续，在完成不动产变更登记之前，该不动产的所有权不能发生变更。在所有权尚未发生变动之前，善意购买人对交易物尚不能取得物权，其与出卖人的权利义务关系属于合同法调整范畴，尚不在物权法调整之列。故物权法善意取得制度中界定的善意应当持续到取得不动产所有权的整个过程。
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