浅谈最高额抵押贷款的风险及防范
发布时间2017年09月15日浏览量：来源:建行金华分行作者：佚名
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最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或第三人对一定期间内将要发生的债务提供财产担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。《担保法》第59条规定：“最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”与普通抵押相比，最高额抵押只需办理一次抵押登记，免去了合同当事人重复办理抵押物评估、登记等手续，在银行信贷业务中得到了广泛应用。
一、最高额抵押的法律特征
与普通抵押相比最高额抵押具有以下法律特征：
（一）所担保债权为将来之债权。普通抵押随所担保的主债务的成立而成立，具有从属性。而最高额抵押在设定时所担保的是尚未发生的债务，突破了普通抵押成立上的附随性，具有相对的独立性。而且，根据《物权法》第203条第2款规定，最高额抵押权设定前已经存在的债权，经当事人同意，也可以转入最高额抵押担保范围。
（二）必须预设最高额度。最高额抵押设立时，主债权尚未发生，但必须设定一个抵押担保的最高限额。在此额度内，债权人的优先受偿权才能成立。
（三）对一定期限内连续发生的债权作担保。“一定期限”是最高额抵押担保的债权确定期间。一般情况下，在最高债权额度内，凡是发生在一定期间内的债权都属于有抵押担保的债权。一定期间是判断某一债权是否属抵押担保债权的时间标准。
（四）所担保的债权是不确定的债权。普通抵押权设立时，所担保的债权已确定。而最高额抵押担保的是在一定期间内连续发生的债权，设立时是不确定的。因此，必须在一定期限结束后，对在此期间内实际发生的债权进行决算，将所担保的债权数额确定下来。
二、办理最高额抵押业务的风险防范要点
最高额抵押相对普通抵押具有一定优势，但在实际办理信贷业务过程中若操作不当，也会发生债权“脱保”的情况，影响不良贷款处置时的优先受偿。因此，在办理最高额过程中应注意以下几个问题：
（一）规范最高债权限额的确定，防范债权金额因超限额“脱保”
最高限额是指抵押人以该抵押物承担保证责任的最大金额。为确保银行债权的足额优先受偿，银行客户经理在填写最高限额时，应将对债权确定期间内发生的所有债权本金以及相应利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等进行汇总，结合经评估确认的该抵押物价值，根据最高担保限额大于实际授信本金金额的原则，合理确定最高担保限额。如已发生债权金额超过担保限额的情形，银行需在双方发生纠纷前，尽快与抵押人重新约定该抵押物的抵押金额（或将债权压缩到担保限额内），杜绝债权金额因超限额“脱保”。
（二）密切关注抵押物状况，防范因抵押物查封、扣押丧失优先受偿权
《物权法》第206条第四款对出现抵押财产被查封、扣押情形的，最高额抵押权人的债权确定做了明确规定。最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押财产因财产保全或者执行程序被查封后发生的债权。因此，即使是在最高额抵押的有效期间内，如果出现最高额抵押物被查封情形的，债权就被提前确定了，此后新发生的债权就不在该最高额抵押的担保范围内。为避免债权“脱保”，在最高额抵押放款前银行客户经理应于贷款发放前了解抵押物状况，并到登记机关查询是否有保全、查封、异议登记等情况，并核实债务人、抵押人是否有被宣告破产或者被撤销的情形，以防抵押物发生上述事项后银行仍发放贷款，致使银行抵押权落空。
（三）变更最高额抵押合同应避免无法对抗顺序在后的抵押权人
《担保法司法解释》第82条规定：“当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持”。该条规定包含了两层意思：一是变更了最高限额，即主要是指增大了担保额；二是变更了最高额抵押期间，主要是指延长了担保债务发生期间。如果变更最高额抵押合同前，抵押物已被设定为其他债权担保物，那么增大的担保额及延长的担保债务发生期间所产生的债权将不能对抗已设定担保的其他债权。
（四）确保他项权证的真实有效
在实际操作过程中，银行应通过以下措施进行关键环节控制：首先，办理初始抵押手续时，由客户经理与信贷经理同时进行抵押手续办理，办理过程中客户不允许接触他项权利证书。他项权利证书由信贷经理交给抵质押岗人员进行系统录入以及权证入库保管，保证初始抵押无瑕疵；其次，在最高额期间办理单笔信贷业务前，客户经理必须到相关部门查询抵质押物是否存在冻结查封情况，并由政府相关部门出具相关意见；第三，要求客户经理每月走访企业时留意抵质押物状态，是否存在损毁抵质押物的情况。通过上述措施，降低操作风险，将信贷政策相关规定落到实处，保障银行信贷资产安全。
三、最高额抵押贷款的风险防范措施探索
此前，由于房产登记部门信息与银行不能共享，造成房地产抵押过程中抵押登记不实、虚假他项权证骗贷等现象时有发生；最高额抵押物品状态查询与银行放贷存在时间偏差，造成查询后放款前抵押标的被司法查封的情况也时有所闻；同时，房产抵押登记手续不便、抵押登记效率低下的问题也日益显现，银行贷款发放工作始终无法摆脱效率低、风险高的困境。
针对最高额抵押贷款的风险现状，部分分行对风险防范工作和措施进行了有益的尝试和探索。如，建行浙江金华分行通过创新业务管理流程，与金华市房地产登记中心联合开发了“房地产登记金融服务系统”，该系统实现了在建行就能实时办理房地产抵押登记、抵押物状态查询、司法查封信息查询等一系列系统业务功能；将房地产登记中心的抵押物信息实时共享到银行，使最高额抵押状况查询与贷款发放实现了无缝对接，在确保银行债权的有效性的同时还极大地提高了客户的抵押登记效率。
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