善意取得在房屋抵押登记中的适用(2)
发布时间2013年10月18日浏览量：来源:裁判网作者：佚名
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权或其他物权，最后因无处分权人的处分无权而被确认为无效，势必会造成社会经济秩序和法律秩序的混乱。善意取得制度的确立，就是通过达到维护与占有人发生交易或其他关系的第三人的利益，以达到维护交易安全、稳定经济秩序的目的。
二、适用的事实条件：房屋抵押权善意取得的构成要素
本案中，徐云通过欺诈手段骗取抵押登记的事实发生于2004年，当时物权法尚未制定，调整担保物权法律关系的法律规范是担保法及相关的司法解释等。担保法第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定，“办理抵押物登记的部门如下：(一)以无地上定着物的上地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；”最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第60条规定：“以担保法第四十二条第(二)项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。”担保法第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”从上述规定可以看出，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的他项物权之一，抵押登记是保护不动产抵押权的法定方式，抵押权一经登记即对外具有一定的公定力和公信力。当然，对于抵押权人善意取得抵押权的保护，自2007年10月1日起施行的物权法规定得更为明确。物权法第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第二款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”第三款规定：“当事人善意取得其他物权的。参照前两款规定。”结合前述法律规定、善意取得的一般理论和司法实践分析，房屋抵押权善意取得的适用，应当建立在以下房屋抵押权善意取得事实构成要素完备的基础上：
1、处分人无权处分房屋。无权处分是一般善意取得构成的基本前提，也是房屋抵押权善意取得构成的基本前提。在司法实践中，处分人不享有房屋处分权的情形有很多种。较为常见的如登记在个人名下、实为共有的房屋，未经其他共有人同意进行处分；再如，房屋登记机关未尽审慎合理审查职责或者由干申请人提交虚假材料，致名义登记人和实际权利人不符，等等。本案中，徐云与朱某某合谋，由朱某某冒充其父徐国栋，伪造徐国栋身份证，与徐云进行虚假的房地产交易，将301室过户到徐云名下，在获得301室产权证后又以该房屋为抵押向银行贷款，该处分没有取得处分权人徐国栋的同意，构成善意取得制度中的无权处分。
2、处分人是房屋登记簿上记载的权利人。房屋登记后，受让人在交易时只有通过登记薄才能获得真正的所有权信息，在公示公信原则之下，受让人在交易时只能信赖登记薄记载正确，即由房屋登记簿形成的权利外观，使第三人误信无处分权人享有房屋的处分权，这也是房屋抵押权善意取得的必备要素。本案中，徐云以欺骗手段取得301室产权证后以该房屋为抵押向银行贷款，因徐云是房屋登记簿上记载的产权人，符合该项要素。
3、第三人属于善意、有偿取得抵押权。这是第三人得以善意取得抵押权的核心要件。所谓善意，应指第三人在抵押权设立之时不知处分人无处分权，并且对不知不存在重大过失。本案中，银行在抵押权设立时“误信”徐云为处分权人，且银行的这种“误信”是由于登记簿的记载导致，故其并不存在重大过失。值得讨论的是，在房屋所有权善意取得的构成要素中，根据物权法的规定应当包括“以合理的价格进行转让”，但在房屋抵押权善意取得中，基于抵押权作为担保物权的特殊性质，是否仍然需要具备这一要素?笔者认为仅需有偿取得抵押权即可，而不存在合理的价格之说。因为抵押权本身是因被担保债权的成立而成立，而在债权的成立上，不存在合理的价格，只存在合意的价格。本案中，银行已向徐云支付人民币22.5万元，亦符合该项要素。
4、房屋抵押已经登记，第三人的善意取得，还应以获得房屋抵押登记为标志。惟其如此才能认定，第三人的房屋抵押权系基于法律行为取得，且该法律行为除名义登记人实际无处分权之外，在其他方面均具备法律规定的有效要件。否则，真正的权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
三、适用的法律依据：房屋登记办法中规定的撤销阻却事由
抵押权的善意取得以善意第三人为保护目的，建立在房屋登记公示公信的基础上。那么，在对房屋抵押行为的行政诉讼审查中，是否可以直接认定房屋权利已为他人善意取得?这是一个极易引起争议的问题。本案原告的上诉理由之一正是认为善意取得制度属于民事法律关系的范畴，从而认为原审法院超出了行政诉讼的审查范围，有违当事人的诉求且无法律依据。
笔者认为，《房屋登记办法》第八十一条对房屋登记的撤销明确规定了阻却事由：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”根据该条规定，登记机构在发现当事人以非法手段获取房屋抵押登记的情况下，并不必然发生撤销原房屋抵押登记的结果，而应审查是否存在房屋抵押权为他人善意取得的情形，在此基础上再决定是否予以撤销。相应地，由于在行政行为的审查中，法院须审查房屋登记机关是否履行了法定职责、是否有相应的事实和法律依据，所以在法院审查行政行为的司法过程中，也应可直接对抵押权善意取得问题进行审查和判断。本案中，光大银行与徐云之间的担保债权并未因徐云受到刑事处罚而消灭，故光大银行所取得的抵押权亦未消灭。虽然涉案房屋系因徐云等人使用欺骗手段骗取的所有权转移登记，但光大银行在与徐云签订抵押贷款合同时，对其欺骗行为并不知情，其所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护。因此，法院综合考虑在卷证据认定第三人光大银行善意取得涉案房屋抵押权，且该善意取得构成对房屋机关撤销抵押登记的法定阻却事由，从而未支持上诉人要求撤销抵押登记的诉讼请求，完全符合法律规定。
作者单位：江苏省南京市中级人民法院
