我国房地产行业发展趋势影响因素研究
发布时间2015年02月03日浏览量：来源:《宏观经济研究》作者：唐小飞，刘伯强，王春国，鲁平俊
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摘要：本文从我国房地产行业发展的影响因素着手，对房地产业的未来走势进行预测。文献疏理发现，影响我国房地产业未来趋势的因素主要集中在以下几个方面.一是房地产业在国民经济发展中所处地位：支柱产业与非支柱产业；二是房地产开发商对房地产业的目标定位：短期利益与百年基业；三是消费者投资渠道多元化可能性；单一渠道投资与多元化投资；四是房地产业的替代产业：战略性新兴产业；五是房地产业的发展趋势对本届政府经济社会发展目标的影响。研究有利于地产开发商理性决策，同时为政府的调控政策提供参考。
关键词：房地产行业，产业协同发展，国民经济，房地产开发
房地产行业是众多行业巾对经济增长、居民生活水平与社会安定影响最大的行业之一。房地产业具有产业链长、波及面广、资金需求大、与民生息息相关等特点，因此其良好的发展态势对于我国国民经济快速发展、居民生活水平提高、社会和谐稳定意义重大。1998年，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（目发[1998123号），确立了停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化原则，至此房地产行业开始走向市场化（盂晓苏，1998）。从1998年开始，我国房地产业进入了高速发展阶段。一方面，房地产业的快速发展使我国顺利度过了两次世界性的经济危机；另一方面，房地产业的发展带动了其他上下游相关产业协同发展，从而从整体上推动了我国国民经济快速增长，同时也提供了大量的工作岗位。当然，房地产业的快速发展也有其固有的弊端与不足，例如：一方面，大部分城市房地产过度发展导致住房空置率过高，一些地方成为了“空城”、“鬼城”。另一方面，房价在不断上涨，地产泡沫滋生，增加了刚性需求的购房压力，地产业发展不均衡。因此，正确认识房地产业在国民经济发展中所处地位，房地产开发商对房地产业的定位，消费者投资渠道多元化的可能性，房地产业的替代产业，房地产业的发展趋势对本届政府经济社会发展目标的影响等问题，将有利于更好地指导房地产投资商未来的地产投资方向和投资节奏，同时也为政府对房地产业在国民经济中的地位进行精准定位，适时制定并出台有效措施以确保房地产业健康有序发展提供依据和参考。
一、房地产业在国民经济发展中所处地位：支柱产业与非支柱产业
有关房地产业在我国经济中的地位问题一直存在争论，一部分人认为房地产作为支柱产业是经济社会发展的历史必然，我国要促进消费、扩大内需、推动生产，产业关联度高的房地产业理应成为拉动经济增长的新动力。盂晓苏早在1998年就建议将房地产业作为国家经济的支柱产业。向为民（2004）对我国房地产业的支柱产业地位进行了最化分析。王国军和刘水杏（2004）利用投入产出模型，通过国际和国内地区比较得出，房地产业的产业链长、波及面广阔，通过带动效应能够显著影响各相关产业的发展。梁云芳、高铁梅和贺书平（2006）认为房地产投资的冲击对经济增长具有长期影响，而且对相关行业的拉动作用也比较大。杨红旭（2010）指出，“房地产的支柱产业地位至少还将持续20年左右，并指出，这种支柱地位足我国城市化化进程快速推进、国民经济和人均收入快速增长的必然要求”。相反，也有学者认为房地产业不应成为主导产业，赵龙节和闫永涛（2007）利用中国和美国2002年投入产出表，从房地产业的投入结构、分配结构、在国民经济中的地位和作用等三个方面对中美两国房地产业进行了比较分析，研究表明，房地产业对国民经济的带动作用非常有限，但不影响其作为支柱产业而存在，应对房地产业的作用有理性的认识。王小广（2006）把“房地产是国民经济与地方最大、最重要的支柱产业”称为“头号谎言”，其理由是：“房地产应该足一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。”中国投入产出学会课题组（2006）、王岳平和葛岳静（2007）计算得出我国房地产业影响力系数和感应度系数均小于l，房地产业的拉动作用和推动作用都小丁国内其他产业的平均水平。魏巍贤和原鹏飞（2009）运用投入产出分析方法，对北京、上海及厦门三地的房地产业与国民经济各产业部门之间的关联关系以及其在整个经济中的地位进行了较为全面的比较，并得出结论认为房地产业对国民经济的带动作用普遍较弱。邱兆祥和王涛（2010）认为我国房地产业属于强“拉动作用”、弱“带动作用”行业，而并非关联度高、带动力强的行业。那么，房地产业在国民经济发展中到底如何定位？这是值得探讨的问题。
支柱产业研究的理论基础是国外的主导产业理论。一般认为支柱产业是指在国民经济体系中占有重要战略地位，产业规模在国民经济中所占比重较大，发展速度较快，对相关产业具有引导和推动作用，对整个经济起着支撑作用的产业或产业群。支柱产业的选择标准通常有：一是罗斯托准则。它关注支柱产业对经济与社会发展的影响力。Rostow（1963）认为只有那些能够发挥“前向效应”、“旁侧效应”和“回顾效应”进而推动或拉动相关产业发展的产业才有可能成为支柱产业。因此，应该重点扶持这类产业或产业群，使其快速发展，充分发挥其带动其他产业发展和经济社会进步的独特作用。二是产业关联准则。它强调协同效应在不同产业之问所发挥的作用存在差异性。Hirschman（1958）指出一个经济区域的经济发达程度往往与生产要素的能力是否得以充分利用密切相关，而不在于其资源禀赋多寡。政府可以通过制定、实施和完善高效的产业政策使各种资源形成良性的循环，进而支持支柱产业的发展，通过其较高的产业关联度，发挥后向、前向和旁侧关联效应，向各个产业渗透，带动相关产业与地区经济的快速发展。在这一过程中，支柱产业市场的持续扩张将促进生产发展，生产发展进一步带动其他产业发展，使协同效应发挥作用。这两个准则都以产业的技术联系为基础，解释支柱产业对于其他产业产牛的“拉动”或者“推动”作用，两者的区别在于其各有侧重。三是收入弹性和生产率上升率准则。这一准则主张市场需求是推动支柱产业发展的最直接、最重大的动力源。同时，市场需求结构的变化也会影响产业结构的发展与变化。Miyohe（1957）指出：产业的收入弹性和产业的生产牢上升率是影响产业发展的两个主要因素。这一理论的基本思想是从供求两个方向来解释产业结构的演进，主张将收入弹性和生产率上升率高的产业培育为支柱产业。四是动态比较优势准则。李斯特（1841）采用历史主义观研究国民经济的发展，强调政治经济学的民族性。他认为在世界经济的大背景下，在一国范围内通过完善的产业政策等保护手段来扶持那些发展相对较弱的新兴产业，使其最终成长为优势产业，这一策略虽然短期成本较高，存在生产费用劣势，但是一旦该产业发展为支柱产业将会迅速推动国内统一市场的形成，促进相关产业的发展。
20世纪90年代，我国政府在《中国支柱产业振兴方略》中也提出了支柱产业选择的九个指标，以供各级政府将其作为支柱产业选择的参考依据。对于处于上升期的发展中国家来说，我国支柱产业的内涵及其选择依据应该结合我国的具体国情与世界经济发展状况而有所变化。一是支柱产业的产业规模及其对经济增长的贡献固然重要，然而用这一指标来反映支柱产业却不够确切，因为通过市场机制或产业政策引导将各种资源集中于某一产业时，其产业规模及其对经济增长的贡献必然提高，都可能成为支柱产业，然而这也存在资源浪费的可能。二是从世界经济发展的历史与现实的比较、市场地位分析、经济效益评价等标准来选择支柱产业，往往偏重于成熟产业。而对于我国而言，正处于努力转变经济增长方式之际，支柱产业还需要符合新的特点，必须兼顾经济增长与经济发展，战略性地考虑将兼具市场需求大，产业发展速度快，技术创新贡献度大，产业关联度高，能够推进整体产业升级的，资源节约、环境友好型的产业培育成具有国际竞争力的支柱产业。
综上所述，根据各国的经济发展经验和相关原则，支柱产业一般具有以下特征：一是产出规模大，经验规则是其增加值占GDP5%及以上；二是注重发展，支柱产业的发展快于其他产业是因为其市场需求丌拓能力强、收入弹性高，生产率上升较快；三是产业关联度高，带动能力与推动能力强；四是对就业的吸引程度较大。从这个标准来看，短期内我国房地产业仍属于支柱性产业。但是长期来看，住宅投资占GDP的比重会随人均GDP的增长而呈倒U型变化。房地产业的产业地位变化具有历史性，虽然其在调结构稳增长中仍发挥着中流砥柱的作用，但是随着我国经济结构的调整和发展模式的转型，地产经济在特定时期的历史使命也将完成，其支柱产业的政策地位已被取代，将逐渐退出经济舞台的中心位置。因此，通过经济结构转型等方式来逐渐淡化我国经济增长对房地产业的依赖也是历史的必然。
二、房地产开发商对房地产业的目标定位：短期利益获取与品牌塑造百年基业
正如前文所述，现有的研究大多关注政府的产业调控政策对房地产业和地产商的影响，关注房地产业对经济社会的影响，但很少有研究关注房地产开发商的态度与行为对房地产业本身的影响。在任何一个产业的发展过程中，除了产业政策等外部因素的影响外，作为其微观组成要素的企业发挥着根本性的支撑作用，是产业健康发展的基本单元与核心主体。曾世宏（2010）认为企业家生产性行为的合理配置直接决定着经济结构变迁和产业发展效率，房地产业也是如此。房地产开发商对产业日标市场进入与退出的能力和水平决定了房地产业发展的方向以及产业结构之间的合理性，地产商的产业投资行为与水平决定了房地产业发展的速度与规模，地产商的目标取向、行为规范决定了房地产业发展的质量和行业口碑。
自2003年起，我国将房地产业定位为支柱产业，受产业政策的支持与高额利润的刺激，进入并经营房地产业的企业数量不断增加，且呈现线性增长态势（图1），截至2012年末，我国房地产开发企业数量已达到89859家。2012年我国房地产投资额为71804亿元人民币，占GDP比重达19.09%。这进一步导致房地产业快速发展，为数众多的地产商受短期利益的驱动与追求政绩效果和土地财政等短期行为的地方政府合谋，导致各地房地产投资过热，使一线城市地价高企，“地王”频现，通过炒作抬高房价以便资金快速回笼，使房地产成为获取利润的工具。在一线城市发展空间有限时，地产商又在二三线城市大规模投资开发，由于投资的盲目性，致使多地出现“鬼城”。我国房地产业的后向拉动效应与发达国家相同甚至高于发达国家，说明我国房地产业的中间投入过高、集约程度低，发展粗放，这将导致房地产业市场竞争力进一步弱化。房地产开发商采取的这种大规模、高速度、粗放式、短期化企业行为，过早消耗了居民的消费需求与投资需求的支付能力，破坏了房地产业正常的发展规律，致使房地产业波动巨大，损害了房地产业的社会声誉。
然而，有产业先见战略的企业在当期的经营中就会着眼于未来，形成一种新的“为未来而竞争”的发展战略观（易汉鹏，2004）。负责任的地产商将采取长远性的战略性行为，恰当地使用价格竞争策略与非价格竞争策略（耿建明，2010）来塑造本企业的品牌和提升产品与服务的质量。这也会从微观层面影响房地产业的发展，并进而对整个房地产业走势产生重要的促进与带动作用。如一些知名房地产开发商规范的经营行为与竞争方式，在提供前端高品质产品的同时，积极关注后续的房地产服务市场的开发，形成质量优良、服务满意、价格合理、利润空间适度的产业状态，有助于整个房地产行业的良性可持续发展。
图1：我国房地产开发企业数（家）
资料来源：2004-2013年《中国统计年鉴》
三、消费者投资渠道多元化可能性：单一渠道投资与多元化投资
我国居民投资渠道狭窄已经成为共识，居民为了抵御通货膨胀，使其持有的财富保值增值，投资的主要领域就是股票市场和房地产市场两大传统投资领域。在2008年之前，伴随着我国经济上涨的良好势头，政府积极推动金融市场改革，股票市场经历了一个前所未有的上涨周期，在政府的倡导与上市公司的宣传引导下，大量资金涌人股市，由于信息不对称、投资理念与投资方法不够成熟致使广大投资者损失惨重，尤其是在2008年股票市场进入新的调整周期以后，我国居民对股票投资的热情更是降到了“冰点”。相反，我国房地产业经过十几年的快速发展，强劲的增长势头与持续高企的房价，使房地产市场吸引r大量的民间资本。与此相伴的是随我国经济快速发展而来的通货膨胀使得存款利率常年为负值，在此情形下，居民过高的储蓄率有可能导致其拥有的实际货币量不断缩水或贬值，而房地产销售价格及房屋租金价格多年来一路走高，且增长率远超过通货膨胀率，能够有效抵御通货膨胀带来的风险，投资收益远高于储蓄、股票、银行理财等投资方式，进一步激发了人们靠买卖房屋发财的投资投机心理。为了使其财富保值增值，越来越多的居民更倾向于投资房地产，以至于居民财富过度依赖于房地产业。然而，随着政府对房地产调控政策越来越严格，加之我国近两年经济增长速度趋缓，房地产市场疲软的迹象已有显现，2014年以来商品房销售额与销售量持续下滑，70个大中城市住宅销售价格波动不大，但是有价无市的状况表明，市场观望气氛浓厚。过去两年间，在限购政策、税收政策调整等因素的影响下，房地产价格过快上涨势头得到抑制，房产购买中的投资比例有所下降。2010-2012年间，房地产投资增速显著放缓，投资性不动产年均复合增长率由2008-2010年的40%下降为18%，但是房地产投资仍然占据了可投资资本总额的最大份额。2012年我国个人持有的可投资资产总体规模达到80万亿元人民币，相比2008年的个人可投资资产规模已经翻番。规模如此巨大的可投资资本急需寻找出路，对于我国居民来讲，是否存在多元化的投资渠道，降低其对房地产的投资与投机需求，以分流资金，减缓资金在房地产市场的聚集？进一步，对房地产的投资趋于理性，在需求端促使房地产业的发展步入正轨呢？这要求我们对居民的投资渠道进行深入分析。
多年来在政府的不断努力下，我国居民投资开始关注资本市场（包含个人持有的股票、基金、交易型开放式指数基金、开放式基金、债券和新三板），银行理财产品快速成长，境外投资和其他境内投资（包括信托、私募股权、阳光私募、黄金、期货和现货等）并存的态势迅速发展，正在形成多元化的投资渠道。其中，投资性不动产受到宏观调控影响，投资比例和住宅价格增速下降，年均复合增长率由2008-2010年的40%大幅下降为18%。另一方面，银行理财产品以其风险相对较低、收益稳健以及认购便利的特性成为居民青睐的理财品类，增速强劲，年均复合增长率超过40%-。境外投资和其他境内投资增速相较2008-2010年有所放缓，但仍高于财富市场总体增长，达到25%左右（图2）。此外，近两年互联网金融发展迅猛，以余额宝为代表的互联网金融投资产品在短短几个月就聚集了5000亿元人民币的投资额，且投资收益一度高于银行理财产品等，各种互联网金融的“宝宝”成为一种新兴的投资渠道。还有外汇理财产品、艺术品投资等使得我国居民的投资渠道不断得以丰富，这进一步有利于资金从房地产市场流出。随着我国金融改革与创新的步伐逐渐加快，小型银行、小贷公司的大量涌现既解决了民问借贷资金短缺问题，为经济的可持续增长提供r动力，又在一定程度上吸收了大量的民间资本，使其从房地产市场流出。多元化、畅通的投资渠道的形成，有利于资金在各个行业与市场中合理顺畅地流转，有利于缓解房地产市场资金高度聚集的现状，形成对房地产业产品与服务的合理需求，促使房地产业健康、稳定的发展。
四、房地产业的替代产业：战略性新兴产业
战略性新兴产业是指那些建立在重大前沿科学技术基础上，代表着世界未来科技发展和产业发展新方向的，并能体现当今世界知识性经济、智能性经济、循环性经济和低碳环保经济发展的潮流，但尚处于产业的成长初期、未来的发展潜力巨大，虽终形成经济社会的全局带动，以及对国民经济具有重大引领作用的战略性产业。可以说，战略性新兴产业是一个由新兴科技和新兴产业相互融合的深度结合体，能产生推动新一轮产业革命的动力，主要涉及的关键词有三个：新兴科技、新兴产业和战略性。
图2：2008-2013年全国个人持有的可投资资产总体规模
注：“资本市场产品”包含个人持有的股票、基金、交易型开放式指数基金、开放式基金、债券和新三板，“其他境内投资”包含个人持有的信托、私募股权、阳光私募、黄金和期货等；第一行数据为个人可投资资产增长率，以下各行数据由上至下依序与左侧柱状图所描述的各类个人可投资资产变化相对应。
资料来源：贝思公司高净值人群收入一财富分布模型
战略性新兴产业从战略地位看，强调产业要以国际视野和战略性思维来选择与发展。自2008年以来，金融危机给世界经济发展带来了巨大影响，世界各国都在***下一轮经济增长动力的难题，将目光对准那些对国家经济发展和安全有着巨大影响的产业，并着手培育。比如：以奥巴马为首的美国政府非常强调新能源产业、干细胞产业、航天航空产业以及互联网、云计算等产业的开发与发展；日本把新兴战略产业的焦点集中在商用航天市场、新能源汽车、信息网络技术、低碳环保产业、医疗卫生与护理服务等新兴行业；英国政府为了有效应对经济持续衰退，启动了一项名为“绿色振兴”的计划，开始批量生产电动汽车、混合型燃料汽车；德国也批准了总额超过5亿欧元的新兴战略研发计划，即电动汽车研发计划；韩国政府出台了《新增长动力规划及发展战略》，将绿色技术开发、高新产业与尖端技术融合、高附加价值服务等三个领域，包括17个分项的新兴产业确定为战略性新兴产业。从选择依据看，战略性新兴产业应同时具有三个特征：一是推出的产品要有强大潜在的市场需求，并且这种市场需求在相当一段时间内稳定存在；二是产品能带来良好的社会效益、经济效益和技术效益；三是除了产品自身的成效外，还要能带动一批新兴产业的兴起，具有联动功能。
根据上述定义和标准，立足我国的基本国情和科技发展现状、产业基础，国家提出了现阶段战略性新兴产业主要聚焦在发展节能环保产业，新一代信息技术产业，生物科技产业，高端装备制造业，以及新能源、新材料产业和新能源汽车等产业。这些产业的发展与壮大需要一定的时间，但短期这些产业作为国家战略性新兴产业的地位不会动摇，并逐步取代房地产业的支柱性产业地位，也将成为我国产业发展的新高地。
五、房地产业的发展趋势对本届政府经济社会发展目标的影响
按照克强经济学的定义，本届政府的经济社会发展目标主要关注GDP、CPI和就业三个指标。房地产业与这三个指标之间是否存在必然联系？房地产的兴衰成败对这三个指标的影响究竟有多大？这两个问题搞清楚了，就可以把握本届政府对房地产业所持态度及其相关的政策走势。
我国政府于2003年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）将房地产业定位为支柱产业，通知明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，这是继《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布以来，国务院首次对房地产业在国民经济发展中所处地位的官方表述。房地产作为我国经济发展的支柱产业，其发展在过去近20年中有目共睹，作为衡量房地产业能否成为国民经济支柱产业关键指标的房地产业在GDP中所占比重在逐年上升。它反映了房地产业自身对于经济增长的贡献程度（表1），该指标值从2003年以来一直处于稳健增长的态势，到2013年房地产业增加值占GDP的比重已达到5.85%。同时，根据2013年国家统计局数据显示，房地产开发投资占GDP的比重也在逐步增加，2012年高达19.09%。房地产销售额占GDP的比重也处于上升趋势，房地产消费在所有居民消费中所占的比重最高，约为18.6%。房地产的消费额超过6万亿元人民币，这种消费能力是其他任何一个支柱产业，如汽车产业、信息产业等所不能比拟的。投资转化为住房消费的部分占到我国GDP增加值的1.5%，对于经济的拉动作用是其他行业所不能提供的。这几者都证明在目前的经济发展中，房地产业仍然是我国经济的支柱产业，而且这种可持续性可能还会延续很长一段时间。进一步，李秀婷等（2014）基于投入产出价格变动影响测算模型，证明房地产业的过热会通过间接效应推动CPI上涨。他们利用1997-2009年房地产业的增加值和就业人口数据，对房地产业就业拉动模型进行回归分析，得出房地产业的直接就业弹性为41.67%，即房地产业增加值每增长1%，能直接带动就业增长41.67%。可见，房地产业具有稳定增长的直接吸纳就业能力。此外，房地产业通过带动关联产、幢如金融业、建筑业等关联产业与公共管理和社会组织等部门的发展，将会有更大的间接就业拉动效应。可见，房地产业的发展能在较大程度上带动就业增长。
由此可见，房地产业的发展不仅与克强经济学三大核心指标紧密关联，而且对我国宏观经济也产生着重要影响。中央政府在保证克强经济学三个经济社会指标得以实现的基础上，对房地产业进行整体调控。同时要求地方政府根据本地实际情况自主调控，由丁房地产市场的迅速降温，地方政府的限购政策也开始松动，以保证我国宏观经济的平稳运行。
表1：房地产业增加值占国内生产总值的比重
六、小结
我国房地产业发展趋势的影响因素众多，以系统综合的分析方式才能够准确预测其未来的发展态势。首先，应站在历史的、全局的高度准确把握房地产业的产业定位问题，明确其当前在我国经济发展中不可或缺的重要作用，也要看到随着我国经济的转型升级，其产业地位将由支柱产业向非支柱产业演进的必然过程。其次，房地产开发商对房地产业的准确定位，即以战略的眼光而非急功近利获取短期利益的方式来经营房地产，也将从微观层面促进房地产业的健康发展。第三，我国居民多元化投资渠道正在形成，财富积累的方式趋于多样化，对房地产投资的依赖度逐渐减弱。第四，我国政府正在通过完善的产业政策推动战略性新兴产业快速发展，使其尽快成长为支柱产业，以适应调结构、稳增长、促转型的现实经济规律，在主观与客观因素的共同作用下，战略性新兴产业将取代房地产业开始上位。第五，房地产业的发展趋势对本届政府经济社会发展目标具有重大影响。只有确保房地产业健康有序发展，才能维持宏观经济的平稳运行，我国政府要摆脱整个经济系统对地产经济的依赖需要培育战略性新兴支柱产业，而这也需要有一个充分的过渡期。
作者：唐小飞刘伯强王春国鲁平俊
出处：《宏观经济研究》
单位：西南财经大学工商管理学院
