摘要

房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。

那原因是什么呢?下面就抵押物处置过程中出现的问题及各类房地产抵押物存在的风险作出分析。

一、抵押物处置过程中出现的问题

(一)处置难导致抵押资产贬值

大宗抵押物如整栋大厦、整栋商场等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低。

对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。

另大商场周边的小店铺，其交通及人流依赖大商场，若大商场经营状况不好，周边小商铺必然受到影响而大大降低店铺价值。

工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置。

(二)低租金、高违约成本导致抵押资产贬值

若抵押物用于租赁，市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不终止(这就是平常我们说的买卖不破租赁)。长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人。

(三)变现费用高导致变现难

根据《担保法》及最高人民法院适用《担保法》若干问题的解释,抵押物折旧或者拍卖,变卖所得的价款,首先清偿的是实现抵押权的费用,即处置或变现抵押物的相关费。根据实现方式不同,主要包括:抵押物处置过程中发生费用和抵押物处置给他人办理产权转让过程中应由抵押人承担的相关交易税费等。变现费用是在假设实现抵押权条件下模拟发生的费用,并非实际发生,具有不确定性。故在评估时,难以准确估算抵押物的变现费用。在抵押物变现过程中,产生的变现及过户相关费用增加而导致资产贬值。

二、各类抵押物存在风险

(一)土地抵押风险

土地抵押时要注重土地的合法性,规划用途及实际用途等。若房产证载用途与实际用途不一致，如证载用途为商住，实际用途为工业,上面如还建有厂房,这种如重新开发则还需将旧建筑重新推倒，导致开发成本增加,降低土地价值。

由于历史原因，有的老国土证在证载用途上写的是综合用地，没有具体说明是哪两种或两种以上具体用途构成，出让合同可能也没有说明，往往会将其设定为商业和住宅两种用途，若实际用途与评估设定用途不一致，将导致评估价值不准确；

存在一种土地证，使用权类型上载明为出让，但没有土地的终止日期，出现这种情况多数是政府部门为了融资贷款而做出的权属证书，实际是没有缴纳土地出让金或出地出让金未缴纳全，这必然导致抵押物贬值。

(二)住宅房地产抵押风险

一般的讲,新建的住宅比旧住宅、有物业小区住宅比无物业小区住宅、普通住宅比高档住宅、别墅等,绿化环境好的小区比绿化环境差的小区住宅,变现能力好,抗风险能力强。

但也有例外,市中心无物业的小区旧住宅也可能比郊区有物业的环境较好的新建住宅,变现能力较好.这是由于市中心小区公共配套较好，故市场需求量较大。

因此,住宅抵押时,不仅考虑抵押物所在小区的位置,物业,环境,住宅的实体结构,成新率,布局,朝向等,也要考虑周围的公共配套,市场需求,发展空间,前景规划等。

(三)商业房地产抵押风险

影响商业房价的高低,主要是经营情况的好差,而经营情况取决于人流量和销售规模。相对来说,房屋成新率,装修档次及物业管理对商业物业价值影响则不大。

一般情况下,小面积商铺比大面积商铺,可分割的比不可分割的商铺,能多用途使用的比单一用途的,临主街的比临巷道的变现能力好,抗风险能力较强。

(四)工业房地产抵押风险

工业房地产的需求比住宅,商业更小,因此,变现能力也是最差的.由于工业房地产面积较大,一些企业经常分割抵押.但为了保持权属的整体性,不宜分割抵押。即便是分割抵押,也要考虑地上建筑物的完整性,各部分的对外交通情况,避免无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况导致抵押物贬值。

抵押时也有的工业厂地上建筑物没有办理不动产权证,有的是因为生产扩大,而新建扩建的建筑物未办理有关手续或手续不全。这类工业建筑物在抵押时要慎重,因为这部分建筑物可能不符合规划,属于违法建筑,最好的处理办法是将产权证补办完整再进行抵押。

三、对金融机构在选取抵押物时建议

(一)应该特别关注抵押物处置变现能力

1、通用性:通用性是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。如普通商品房,越普遍则变现越快。

2、独立使用性:所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。

3、可分割出租转让性:所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，一般在物理上、经济上是不可分割转让的。由于房地产价值大的其变现能力弱，如果容易分割转让的房地产，其变现能力相对较强。

4、其他,如房地产区位、开发程度、价值大小、房地产市场状况等。

(二)慎重选择抵押物

房地产类资产，从变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。

1、对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的资产，选取作抵押物时应谨慎。

2、对大宗房产如整栋大厦、整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。

3、对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择作为抵押物。

（免责声明：本文转载自互联网，文章内容如涉及作品内容、版权和其它问题，请与本网联系，我们及时删除。谢谢！）

温馨提示：如需业务、风险在线讨论，辽宁省内典当企业请加入辽宁省典当协会会员群（133649286），外省典当企业可加入典当精英群（52233943），加入时请注明典当行全称与真实姓名。