一、法定优先权的特征

        法定优先权是指优先权人依法律规定就债务人财产优先于其他债权人受清偿的权利。其实质就是解决债务清偿顺序问题。在这一权利中，优先权人可以就债务人全部财产或特定财产出售后的价款，优先于其他有担保或无担保的债权人受清偿。这种权利的主要特点是：

       第一，法定性。优先权是依法律规定产生的，不允许当事人随意创设。

       第二，物上代位性。优先权人对债务人因其标的物的变卖、租赁、灭失或毁损而取得的金钱或其他物也可优先受偿。

       第三，从属性。优先权依附于债权而存在，是债权的从权利，债权转移消灭，优先权亦转移消灭。

       第四，不以占有或登记为要件。优先权人就债务人的财产变价优先受偿，不需要占有债务人财产，从而与留置权和质权相区别，也不需要对财产进行登记，从而与抵押权相区别。

       第五，变价受偿性。优先权的实现，不是优先权人直接通过占有债务人财产发生所有权转移来实现的，而是将债务人财产出售转换为价款后从中受偿。

       二、法定优先权的种类

       1、建设工程价款优先受偿权

       我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》也明确规定，工程承包人被发包人拖欠的建设工程价款优先于抵押权及其他债权受偿。这一规定使得以建设工程为贷款抵押担保的信贷风险骤增。

       2、税收优先权

       《中华人民共和国税收征收管理法》第45条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于抵押权人处置抵押物并就处置价款优先受偿，即使抵押权人已处置抵押物或以折价行使受偿，税务机关也有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。

       3、土地使用权出让金优先权

       我国《城市房地产管理法》第50条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，就以划拨土地使用权抵押的，抵押权的受偿顺序只能屈居于土地使用权出让金之后。

       4、职工安置费优先权

由于工资、社会保险费是关系职工生存的基本权利，确保工资、社会保险费受偿的法定优先权已经成为国际立法惯例。《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》（国发〔1994〕59号）规定，企业破产时，其依法取得的土地使用权转让所得，首先用于破产企业职工的安置，安置职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。依据这一精神，《国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》（国发〔1997〕10号）规定，安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得也应首先用于安置职工。

       5、留置优先权

       最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第79条第二款规定：“同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。”按法律性质来说，留置权是一种法定担保物权，当债权人按照合同约定对债务人的动产提供保管、运输、加工、修理等劳务但未在约定期限内得到应有补偿时，即可依法占有该项动产并行使留置权，最终以标的物折价或者以拍卖、变卖价款优先于抵押权受偿。

       三、银行操作中存在的认识误区

       1、在房地产开发贷款中一般要求施工单位出具放弃优先受偿权的声明，以此作为放款前提条件；但在实际操作中，由于“建设工程价款优先受偿权”的立法核心内容之一，是对建筑工人劳动工资的保护，因此对于承包施工单位出具的放弃声明，特别是在涉及建筑工人工资的特殊情况下，法院判决时一般不会予以考虑、认可。

       2、实际授信业务操作中，对于“税收优先权、职工安置费优先权”等优先受偿权，缺乏深入调查及防范措施，多数业务对这方面甚至缺乏基本考虑。如果企业因经营原因出现欠税、偷漏税甚至破产清算的现象，我行即便有足额抵押，也因上述优先受偿权的存在，导致不能完全覆盖债权。

       四、银行对法定优先权的防范及应对措施

       一是加强贷前调查。认真分析借款人的资信及财务状况，充分掌握借款人负债情况，明确要求借款企业提供完税凭证及相应的建设工程款支付证明，必要时可直接向税务机关调查了解企业的纳税情况，要求企业先行完税。

       二是提高认识，重视第一还款来源。信贷业务人员要转变观念，不能把信贷资金安全的宝押在担保措施上，而应通过加强贷款管理，密切监测企业经营，重点做好现金流的分析预测，把借款人主营业务收入作为第一还款来源。

       三是谨慎估价，确认抵押资产“净值”。由于上述优先权存在的基础都是某种债权的存在，即债务人对优先权人负有债务，因此，在估算和确定抵押物价值时，要剔除债务人对相关的优先权人负有的债务数额。按照《房地产抵押估价指导意见》对房地产抵押价值的解释，抵押物价值是指抵押物在假定不存在法定优先受偿权下的市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款。该意见同时规定，法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的数额，即前面分析的建设工程优先受偿款、税收优先受偿款、土地使用权出让金优先受偿款、职工安置优先偿付款、留置权优先受偿款，以及同一抵押物已抵押担保的其他债权数额等。但由于估价师获得有关抵押物全面的法定优先受偿情况存在较大的操作难度，这就要求银行对借款企业的完税情况、抵押物情况、建设工程款的结算情况深入掌握，以合理确定抵押物的价值。