2、预告登记在我国物权法中的地位与作用

　　在物权公示原则的前提下，预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权。[4]它是物权法原理向债权领域的延伸，使得债权在某种程度上具有了物权的效力，成为现代法上债权物权化的表现之一，满足了现在社会对特定债权利益给予保护的旨趣。因此，预告登记制度是不动产物权法的重要内容。

　　3、预告登记的适用范围

　　预告登记主要对没有取得物权的不动产进行登记，《物权法》第二十条采取列举性和概括性规定，简要概括了预告登记的范围，丰富了预告登记的内容。预告登记房屋状态既可以是期房，也可以是现房；登记对象不仅包括房屋同时也包括建筑物、构筑物；登记的权利来源证明既可以买卖协议也可以其它不动产如抵押权协议。根据《房屋登记办法》第六十七条规定，预告登记具体范围包括：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其它情形。

　　4、预告登记的发生

　　预告登记作为一种担保方式，必须由具有资格的人提出，同时还应具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。因此，要发生预告登记必须基于当事人之间协议，一般认为预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。当义务人拒绝时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。

　　5、预告登记的效力与失效

　　预告登记的效力[5]是预告登记制度的中心问题。借鉴外国经念，综合我国学者的意见，笔者认为我国未来的民事立法应规定如下预告登记的效力：（1）权利保全效力。即只要债权存在，预告登记从登记之时开始产生效力。预告登记的最重要的作用在于，将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效。这是一种相对无效，指相对于预告登记权利人无效，对于所有其他人是有效的。因此，预告登记不采禁止处分或禁止登记主义，故登记义务人将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权并申请办理登记时，登记机关应予受理，不得拒绝。若债权契约无效或债权人的请求权因契约解除或受保护的预告登记权利人同意违反预告登记的处分等等原因，对于第三人来说，义务人的处分产生绝对效力而不生妨碍债权人请求权的问题。也就是说这种处分只在请求权担保的范围之内无效。只要处分不妨害请求权的履行，就是有效的。（2）权利顺位保全效力。即预告登记的效力不仅在于其能保全债权请求权这种实体权利，其效力还体现为它能保全这种请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力。经过预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时。这样，预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利的实现。（3）破产保护效力（满足的效力）。即在相对人陷入破产时且请求权的履行条件并未成熟，期限尚未到来，则具有排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涂销预告登记。笔者认为预告登记的真正效力在于对抗，对抗的实质含义是：不阻止债权发生，但阻止物权发生。

　　预告登记使登记的请求权具备了一定的物权效力，能够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生。但要发生请求权所指向的物权变动，请求权人还必须在约定或者规定的时间行使其请求权，并以自己的行为实现物权变动。否则，请求权人届时不积极行使自己的请求权，对原来希望发生的物权变动持消极的态度，法律没有必要保护权利上的睡眠者，应当使该权利消灭，以促使请求权人积极行使请求权。当预告登记所担保的债权请求权获得了实现或者该请求权因合同无效或被撤销而消灭时，预告登记自然失效。对此，《物权法》第20条第2款明确规定：预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。相应也可以看出，无论预告登记是因债权消灭而失效，还是自能够进行不动产登记却未在法定期间内申请登记而导致预告登记失效，登记名义人均有权单方向登记机构申请注销预告登记，此外，预告登记除基于上述原因失效外，还可因权利人的抛弃而失效。当然，在正常状态下，当预告登记推进到本登记后，预告登记自然失效。

　　我国的预告登记制度继受了外国传统的制度和本土资源，从制度产生根源上把握其内涵和正当性，即对德国预告登记制度的追溯和解读；在此基础上，对我国的相应规则进行合理性对比分析。有学者认为[6]，在德国，预告登记是一种担保，它是对请求权的登记，以该请求权为主债权，以预告登记为担保。也有学者认为德国与韩国的制度在根本上是一致的[7]，但日本的假登记担保制度则是一种“流质”性质的担保。笔者认为只有在物权法和登记制度整体关联的大背景下，充分考虑各种制约要素，才能恰当地给预告登记定位。

　　三、我国物权法中预告登记制度的问题

　　在我国司法实践中，随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见行为，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。通过立法不动产预告登记制度，发挥其制度价值和适用价值，平衡不动产物权变动中当事人的利益，保护弱者，同时也是现代民法社会本位的体现。由于《物权法》中的规定过于概括，不利于司法适用：内容缺漏不利于发挥预告登记制度的作用；程序上缺乏具体的操作性规定。具体的来讲，表现有：

　　第一，登记机关不统一[8]。依据我国现行的法律法规，约有6个部门可以登记，即不动产登记机关按照不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记。这种多部门负责的局面在实践中很容易出现问题，造成适用中的混乱。笔者认为，要从根本上解决现行预告登记制度在实际运用中的不便，应统一预告登记机关。

　　第二，预告登记制度的适用范围狭窄[9]。《物权法》第20条概括的规定了预告登记的适用范围——签订不动产物权的协议，但是未能进一步明确列举《物权法》中的权力体系内部哪些权利可以适用预告登记，而且该不动产物权可否附条件或附期限缺乏明确规定。笔者认为，预告登记制度所保护的请求权范围应扩大，不应局限于买卖不动产的合同产生的请求权，凡是可以引起物权变动、限制、次序变更的债权请求权和附条件、附期限的请求权都可以适用预告登记，如设定抵押权、遗产分割请求权等。

　　第三，预告登记制度的效力缺漏。对预告登记的权利保全效力缺乏具体性的规定，效力的具体内容以及效力的适用范围还待澄清——无效、可撤销还是效力待定？相对无效还是绝对无效?我国法律尚未明文规定。笔者认为，应立法完善预告登记的效力，明确权利保全效力的具体内容，规定预告登记制度的顺位保全效力，最后应增加破产保护效力的规定。

　　第四，预告登记的程序性规定的具体操作性不强。预告登记的操作程序包括三类程序即发生、变更（转让）和涂销，在这三类程序中涂销程序只是间接地进行了规定，至于预告登记的转让则没有规定。笔者认为，预告登记是一项期待权，当然可以进行转让。但是预告登记的转让，必须附随被保全的债权请求权转让，债权请求权转让时，预告登记作为从权利自动发生转移。预告登