伴随着我国经济的快速发展，房地产业的发展速度也日益高涨，与之相伴的是高涨的房价。开发商和一般卖房者为了获取更高的房屋出售价格，“一房二卖”乃至“一房多卖”的情形已屡见不鲜，纷纷不断，严重侵害了正常购房者的合法权益。“一房二卖”[10]，简单的模式：预售人A将房屋交给预购人B后，在办理产权登记过户前，又将房屋出售给C，并办理了登记过户手续，此时B作为房屋的先买人以及现实的占有人能否对抗登记名义人C呢？这样的案例在生活中层出不穷，对此问题，有肯定说“房屋占有人B可以对抗登记名义人C。”王泽鉴老师认为，B占有房屋系A本于买卖合同法律关系所为的交付，具有正当权源等；也有否定说“房屋占有人B不能对抗登记名义人C。德国学者沃尔夫在《物权法》中谈到，由于所有权应当实现所有权人对物的完全支配，而实际上的支配则以占有为前提，因此，所有权人基于所有权拥有占有权，若失去了占有，那么法律应当使他重新取得占有。由于我国采取债权形式主义模式的物权变动原理，则不动产发生物权变动之效力，不仅当事人之间要签订合同，而且还必须向登记机关办理登记，而登记程序过于繁琐，这决定了在合同签订到进行登记之间存在较长的一段时间，而在这段时间怎样确保将来的所有权转移变成了重点，于是预告登记应运而生。预告登记的真正效力在于对抗，对抗的实质含义是：不阻止债权发生，但阻止物权发生。所以，预告登记制度可以完全保护预购人B的利益，有效抑制了一房二卖情况的发生，同样，即使此情况发生，该制度也能充分保证预购人的权益，因此，预告登记是针对一房二卖的一项保障。

　　四、完善我国预告登记制度的思考

　　预告登记，[11]在我国《物权法》中已经确立，已经是一种比较成熟的制度，只要是在交易存在的地方，几乎都有其发挥作用的空间，在维护交易秩序方面发挥着重要作用。然而其仅仅适用于买卖不动产的场合，并且关于预告登记的发生条件、效力、如何推进为本登记等方面，都存在着诸多不足，使一种具有多重功能的制度变得苍白无力。因此，笔者认为，对于这种状况，应当加以改善，具体建议如下：

　　第一，扩大预告登记制度的适应范围。从国外相关立法关于预告登记制度的规定来看，预告登记可以适用的范围是非常广泛的。不仅仅包括不动产物权的取得，还包括不动产物权的转让、限制和消灭等。可以被纳入预告登记的请求权范围不仅仅包括各种旨在变动物权的债权请求权，还包括法律明确规定的其他权利在内，如《房屋登记办法》和《土地登记办法》的相关规定，这两个法律文件可以说是对《物权法》的进一步细化和补充完善。笔者认为，预告登记应广泛适用于不动产物权的取得、转让、限制和消灭等方面，对于遗产的分割也可以适用。而且预告登记所保护的请求权范围应当是广泛的，不应局限于买卖不动产的合同产生的债权请求权，凡是可以引起物权变动、限制、次序变更的债权请求权都可以适用预告登记。

　　第二，放宽预告登记发生的适用条件。我国《物权法》中规定预告登记的发生需当事人之间约定，但这种规定过于严格。在不动产物权人拒不同意进行预告登记的情况下，对方当事人就不能够进行预告登记。《房屋登记办法》第69条规定了预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记的情形。这就为预售人违约不作为时，预购人可以单方申请预告登记提供了依据，极大地保护了预购人的权益。有学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请。笔者认为，在立法中不应只规定有双方当事人的约定的情况下才可以提起预告登记，也应该规定当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依非讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。基于当事人的登记同意为自愿的预告登记，基于法院的裁定的登记为强制的预告登记。在预告登记根据当事人意愿而产生时，原则上要求共同申请，但是为了交易的便利，在一方当事人能够提出有力证据表明符合条件的请求权已经生成，也可以允许采取单独申请的方式。

　　第三，明确预告登记的效力。我国《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从对预告登记效力的规定来看，我国采用的是绝对无效原则。参照国外相关立法经验，有利于兼顾双方当事人的利益，保持手段和目的的平衡，笔者主张相对无效原则，相对无效是指在预告登记之后，就不动产权利而言，义务人仍可进行处分，但是在预告登记权利人与第三人之间，在妨碍预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效。因为：首先，预告登记仅仅赋予债权请求权一定的物权效力，不动产的所有权并没有转移，如果限制不动产所有权人的一切处分行为的话，对不动产所有权人来说是有失公平的；其次，有时预告登记会因其基础法律关系被确认为无效、被撤销或其他原因而失去效力，这时登记名义人在预告登记期间的处分及其登记行为就有了法律意义。这样不仅使登记簿保持了其正确性，又有利于经济活动的活跃。

　　第四，预告登记的有关程序需进一步明确细化。如《物权法》第20条中规定了“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”“能够进行不动产登记”对此衡量的标准似乎更多的是强调主观上的认定，且对于“能够进行不动产登记”的时间起点如何认定较为模糊，容易发生争议。因此，笔者期望在日后出台的相关司法解释，对“能够进行不动产登记”予以明确，对“能够”的条件、起算期限、是否包含人为因素影响登记等情形进行界定。程序问题是一个制度能否生存并发挥作用的重要保障，因此物权法中关于预告登记的具体实施程序问题还有待在今后的司法解释及相关法律条例中予以明确。还有一点就是应规定预告登记推进为本登记的程序，使得交易的顺利进行。

　　更多的完善我国预告登记的思考应建立在我国的现实国情和本土资源之上，借鉴日本、德国、瑞士以及我国台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在不动产登记的法律法规中对预告登记作出详细的规定，并发挥其重要作用。

　　参考文献:

　　[1]卢文兵.中国预告登记制度的缺陷及补足[J].中南财经政法大学研究生学报,2008,(3):134–139

　　[2]李庆华,孙虹,欧光南.扩大预告登记适用范围的思考—兼论《物权法》第20条的完善[J].社科纵横,2009,(1):61–63

　　[3]王珊珊.我国不动产登记制度的完善研究[J].东方企业文化,2011,(12):124–125.

　　[4]侯国跃.论不动产预告登记—以我国《物权法》第20条为中心[J].河北法学,2011,(2):92–96

　　[5]李瑞红.我国商品房预告登记效力