解析某典当行《房屋典当抵押合同》纠纷案
发布时间2017年05月08日浏览量：来源:山东省高级人民法院作者：山东省高级人民法院 王尹宗
分享到：
案情
2009年4月1日，某典当行与某公司签订了《房屋典当抵押合同》，某公司以其所有的位于某区街道7号7－1、2、3、4、5、6、8、9号的房屋作抵押，从某典当行取得当金2160万元。2009年4月3日，某典当行取得了上述房产的他项权利证书，并办理了房屋的抵押登记手续。后某典当行通过诉讼请求确认对抵押的房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，同时对房屋占用范围内的出让土地使用权申请了财产保全。2011年5月31日法院作出判决，支持了某典当行对抵押的上述房产享有优先受偿权的诉讼请求。
鉴于法院在案件审理阶段即对抵押房产及其占用范围内的出让土地使用权一并裁定实施了保全措施，2013年1月16日，由申请执行人某典当行申请，法院委托评估机构将抵押房产及其占用范围内的土地使用权分别作出评估后进行了整体拍卖。针对拍卖的房地产价款除有其他案件当事人申请参与分配外，被执行人某公司对本案申请执行人某典当行就出让土地使用权部分的优先受偿请求没有异议。
分歧
因申请执行某公司的案件较多，申请执行人有的是抵押权人，有的是普通债权人，还有的债权人同样只是单独办理了房产抵押，而在不同的法院起诉时一并主张了房屋占用范围内土地使用权的优先受偿权，并被生效判决所确认。鉴于此，申请执行人某典当行的优先受偿权是否及于其抵押房屋占用范围内的土地使用权价值，就成了本案争议的焦点。
针对这一焦点问题存在两种观点：
第一种观点认为，本案申请执行人对其抵押房屋占用范围内的土地使用权不能优先受偿。理由是：申请执行人虽然在案件审理阶段申请保全了房屋占用范围内的土地使用权，执行阶段也一并提出了对土地使用权的优先受偿请求，但在起诉时没有明确主张，法院判决也只是确认了房产抵押的效力，而对抵押房屋占用范围内的土地使用权没有涉及。如果支持了申请执行人对土地使用权的优先受偿请求，显然扩大了判决确认的房屋抵押权的受偿范围。
第二种观点认为，申请执行人在执行阶段对其抵押房屋占用范围内的土地使用权的优先受偿请求应当得到支持。理由是：根据担保法、物权法以及最高人民法院相关的司法解释精神，以合法取得的房屋抵押的，占用范围内的土地使用权同时抵押。某典当行与某公司签订的抵押合同中，在没有约定房屋占用范围内的土地使用权设押的情况下，应当根据上述法律规定视为土地使用权同时抵押。虽然判决未明确指出优先受偿权的范围包括房屋占用范围内的土地使用权，但不能由此否定土地使用权部分实体上的法定抵押效力。更何况案件审理阶段法院对土地使用权一并下达了保全裁定，且本案被执行人某公司对此也并不持任何异议。故法院不应因过多顾及其他人的参与分配申请，而最终导致本案申请执行人某典当行实体上应有的优先受偿权受损。
解析
我国物权法第一百八十二条规定了建筑物和土地使用权一并抵押原则，意在保证实现抵押权时房地产权同时转让，并针对实践中可能出现的将房产和地产单项抵押，甚至将房地产权分别抵押等情况，单列一款强调了房地未一并抵押的视为一并抵押，从而避免因房地产所有权或使用权主体出现不一致的情况而发生权利的冲突与摩擦。
本案中，生效判决虽未将房屋占用范围内的土地使用权是否优先受偿列入判决主文，但不能因此推定判决否定了涉案房屋占用范围内的土地使用权的法定优先受偿权，更何况法院在案件审理阶段即支持了申请执行人对房屋占用范围内的土地使用权的保全申请，且被执行人对此并无异议，进一步说明了签订抵押合同时双方当事人关于房地产一并抵押的意思表示是一致的。
另外，针对同类案件的规范处理，最高人民法院关于（2011）执监字第82号案件的审查和处理意见，以及（2013）执他字第26号个案批复中均有明确结论，即“在参与分配程序中，抵押权的实现并不以生效法律文书的确认为前提”。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第九十三条规定，对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。第九十四条规定，参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。依照上述规定，在参与分配程序中，债权人只要在实体上享有抵押权，即可主张债权的优先受偿。
综上，执行程序中，本案申请执行人的优先受偿权应当及于房屋占用范围内的土地使用权。
温馨提示：如需业务、风险在线讨论，辽宁省内典当企业请加入辽宁省典当协会会员群（133649286），外省典当企业可加入典当精英群（52233943），加入时请注明典当行全称与真实姓名。
