上海某典当与陈某《房地产借款抵押合同》纠纷案（2013）
发布时间2013年11月05日浏览量：来源:辽宁典当网作者：佚名
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原告上海某某典当有限公司诉称，2010年10月13日，被告陈某某以其名下位于本市嘉定区某某一路1519弄15号602室房屋作为抵押物，从原告处借款人民币25万元（以下币种均为人民币），约定借款期限为6个月，双方签订借款合同对月利率、综合费用、违约金、滞纳金等做出明确约定。同日，被告陈某某与原告签订一份《保证合同》，约定陈某某对陈某某的借款提供连带责任保证。2010年10月19日，原告按约将25万元交与陈某某，但是当票到期后，原告多次催讨，陈某某于2012年7月19日向原告出具一份《还款承诺书》，承诺将代陈某某偿还借款。但至今两被告未向原告足额还款，故原告诉至本院，请求判令：1、陈某某归还借款本金25万元；2、陈某某偿还借款的逾期利息（以25万元为基数，自2011年3月20日至生效判决确定的履行之日止，按每日0.15%计算）；3、若陈某某不能履行上述还款义务，要求对抵押房产行使抵押权；4、陈某某对陈某某的上述还款承担连带清偿责任；5、诉讼费用由两被告共同承担。
被告陈某某辩称，不同意原告的诉讼请求。陈某某是三级智力残疾，不具备签订本案系争合同的行为能力，其当时的监护人沙某某也未参与该借款行为，故该借款行为应不受法律保护。抵押房产是动迁安置房，由陈某某及其丈夫、儿子共同居住，若是处分该房产，其三人将无处居住。
被告陈某某辩称，对原告陈述的事实没有异议，同意归还借款，但是目前无力偿还全部借款。
经审理查明，2010年10月13日，原告（甲方、贷款人、抵押权人）与被告陈某某（乙方、借款人、抵押人）签订一份《房地产借款抵押合同》，约定由陈某某将其名下位于本市嘉定区某某一路1519弄15号602室的房产抵押予原告进行借款。合同约定：借款金额为25万元，月利率1‰，月综合费率27‰，借款期限为2010年10月13日至2011年4月13日（借款具体在双方签订的当票上予以确认）；借款期内以及借款期限届满后5日内，经甲方同意可以续当，届时双方另行签订《续当凭证》和《房地产借款抵押变更合同》，《续当凭证》上确定的借款终止日为本合同的借款终止日，本合同约定的事项在续当期间继续有效；乙方逾期还款5天内，按每日未还款总额的0.15%计，超过5天甲方可通过变卖、拍卖或向有管辖权的人民法院申请强制执行；若乙方不履行债务或不完全履行债务，乙方保证在接到甲方通知后十五天内将抵押房屋腾空搬往第二居住地，同时将户口过出抵押房屋。同日，陈某某还签署了不可撤销承诺书等材料。
同年10月18日，陈某某向原告出具一份《典当借款支付委托》，载明：“本人陈某某于2010年10月19日以某某一路1519弄15号602室作为抵押物向上海某某典当有限公司借款人民币贰拾伍万元整，实际到款金额贰拾贰万玖仟元整，现委托某某典当公司将其中柒万元整划账给沈某某。”10月19日，陈某某向原告出具一张当金收据，载明陈某某收到原告当金229000元，抵押物为某某一路1519弄15号602室房屋，当票号为311348423，付款方式为其中70000元现金于2010年10月19日收悉，89000元由原告2010年10月19日通过转账划入陈某某账户，剩余70000元按照陈某某书面委托的要求由原告以转账方式划入沈东（冬）生账户。同日原告向被告开具一张编号为311348423的当票，载明典当金额为25万元，综合费用为21000元，实付金额为229000元，月费率2.8%。典当期限为2010年10月19日至2011年1月19日止，陈某某在该当票上签字确认。原告于同年10月19日通过网上银行向陈某某账户转入89000元，于10月20日向沈某某账户转入70000元。同年10月25日，原告与陈某某就抵押房产办理了抵押权登记。2011年1月18日，陈某某向原告交付8000元，其中7000元为办理续当缴纳的综合费用，续当期限自2011年1月19日至2011年2月19日止。2011年7月19日陈某某向原告支付500元，2012年8月20日支付1000元，2013年1月17日支付4000元。之后，被告方未按期还款，故原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，2010年10月13日，原告与被告陈某某签订一份《保证合同》，约定由陈某某为陈某某的上述借款提供连带责任保证。该《保证合同》约定：担保范围为当票或续当凭证项下的本金（当金）、利息、综合管理费、违约金、损害赔偿金、罚息、典当手续费和债权实现费以及可能产生的原告代垫费用和其他费用；借款人或任何第三方就被担保债务提供了物的担保的，保证人愿就本合同项下被担保的全部债务先于物的担保履行保证责任；在债务人向债权人清偿主合同项下所有债务之前，保证人不向债务人或其他担保人行使因履行本合同所享有的追偿权；本合同的效力独立于主合同，本合同不因主合同的无效而无效，因主合同无效导致本合同无效的，保证人对借款人因主合同无效而应承担的民事责任承担连带责任。2012年7月19日，陈某某向原告出具一份《还款承诺书》，内容为：“本人陈某某为借款人陈某某无限连带责任担保人，现因陈某某至今尚未清偿借款本金及利息，本人承诺代位偿还，还款方式如下：①于2012年10月31日前全额还清；②主要还款来源为商品砼业务货款，承诺你行全程参与”。
再查明，陈某某系三级智力残疾，《上海市残疾人员登记、评定表》上评定医院2006年11月17日出具的意见为：“根据成人智残社会适应行为评定为9分，成人韦氏测定得到总智商为48，属中度智残”。借款合同签订时，陈某某的监护人为其祖母沙某某。陈某某为陈某某叔叔。陈某某目前与其丈夫失去联系，下落不明，无法对其进行司法鉴定。复旦医学院复旦大学上海医学院司法鉴定中心工作人员告知本院，在当事人无法到场进行鉴定的情况下，如果其智商评定为48的材料是真实的话，一般推定为无民事行为能力。
又查明，2010年8月10日，陈某某因其他事由，曾将本案中的抵押物抵押给案外人刘某某并办理了抵押权登记。同年10月10日办理了抵押权注销手续。
审理中，被告陈某某表示，其当时需要用钱，因无房产可以进行抵押借款，所以让陈某某帮其向原告借款。陈某某同意承担还款责任，由其归还全部借款。
以上事实，有原告提供的房地产借款抵押合同、当票、续当凭证、典当借款支付委托、当金收据、网上银行电子回单、保证合同、还款承诺书、不可撤销承诺书、房地产登记证明，被告陈某某提供的残疾人证、残疾人员登记、评定表、情况说明以及当事人的当庭陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，应由他的法定代理人代理民事活动。本案中，被告陈某某的法定代理人提供的《残疾人证》、《残疾人员登记、评定表》证明陈某某属于中度智残，成人韦氏测定得到的总智商为48。但由于陈某某目前下落不明，不能对其进行相关行为能力方面的鉴定，在无相反证据予以反驳的情况下，本院推定陈某某为无民事行为能力人，其民事活动应由其法定代理人代理。而签订《房地产借款抵押合同》属重大处分财产的行为，在没有法定代理人代理的情况下，原告与陈某某签订的该合同应属无效。合同无效后，因该合同而取得的财产应当予以返还。现陈某某自认借款主要由其使用，陈某某系帮其借款，并表示愿意偿还该笔借款，故本院认定陈某某系该笔借款的共同借款人。陈某某与陈某某因无效合同而取得的财产应予返还。原告作为商主体，在该合同的订立过程中已尽到审慎的注意义务，而合同无效必然给原告造成一定的经济损失。因此，对于陈某某在《房地产借款抵押合同》签订后向原告支付的续当费用等共计13500元，本院认为，可用以弥补原告因合同无效而受到的损失。关于原告主张的抵押权，根据《物权法》的规定，同时具备三项条件可认定当事人善意取得不动产物权，即受让人主观善意、以合理价格转让、物权已经登记。本案中，原告取得抵押权符合上述三项条件，故该抵押权有效，原告作为房产抵押权人，在被告方不履行债务时，原告有权依法以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。被告陈某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩的权利，不影响本案的依法处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈某某、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某某典当有限公司人民币229000元；
二、如被告陈某某、被告陈某某届期不履行上述还款义务，原告上海某某典当有限公司可以与被告陈某某协议，以抵押物（坐落于上海市嘉定区某某一路1519弄15号602室房产）折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿，房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过人民币229000元的部分归被告陈某某所有，不足部分由被告陈某某、被告陈某某继续清偿；
三、驳回原告上海某某典当有限公司的其余诉讼请求。
