物权法《解释一》：不动产登记制度与物权法定原则
发布时间2016年07月20日浏览量：来源:中国律师网作者：佚名
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物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”，这就是我们通常所说的物权法定原则。目前，对物权法定原则的阐释仅限于一些抽象的定义，少有可供甄别的具体规则。
（一）物权法定原则的法理构成
1、物权的名称、种类或类型应法定化。诸如用益物权中的“土地承包经营权”即是法定的物权名称，不能再称之为“农地使用权”。建设用地使用权不能再称为“基地使用权”。所有权中的“建筑物区分所有权”也不能再称为“单元房专有权”等等。
2、物权的流转和变动规则法定化。诸如担保物权中的抵押权由抵押规则调整，质权也有质押规则，如不遵循这些法定化规则即无法设立合法的担保物权。不动产交易与变动要由一整套法定的登记制度来规制，不能由当事人自由确定。诸如有人用登报声明的方式就不属法定的公示方式，当然不能产生物权变动的法律效果。
3、物权证明的形式的法定化。如房产的所有权要由房屋所有权证来公示和证明，抵押权要由他项权利证书来证明等等。凡不遵循这些法定证明形式是不能得到物权法的承认和保护的。
4、物权的确认主体法定化。尤其在不动产确权中，必须由法定的有权机关作为确权主体。最为典型的违反物权法定原则的例子即是由村委会或乡政府颁发的所谓的“小产权”房所有权证，由于其颁证主体的非适格性，“小产权”证书当然是不能获得物权法律效果的无效证书。
（二）调整物权法定原则的法律范畴
应当注意到，关于物权法定中“法”的含义在物权法施行前后的范畴是不一致的。物权法施行前，我国虽然没有统一的形式意义上的物权法典，但不等于没有物权制度。当时设定和调整物权制度的规范既有法律也有行政法规，甚至还有司法解释和习惯法。如典权制度就是以习惯法为主要规则且由20余个司法解释性文件的形式所表现出来的“法”调整的。
物权法定原则中的“法”应当包括四部分：一是指全国人大及其常委会制定的法律。诸如，物权法、农村土地承包法、森林法、渔业法、海洋法、房地产管理法等即系物权法体系的组成内容。二是经全国人大及其常委会或单行法授权国务院制定的物权制度。如不动产登记《暂行条例》即是国务院根据物权法第十条关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”的授权制定的行政法规。三是经全国人大及其常委会或单行法授权制定的地方性法规或自治范畴内的自治条例及变通性规定。四是确实存在习惯法依据，并且得到司法解释或司法政策文件确认的广义的“物权法”。
（三）物权法定原则具有动态性和发展性
对于“物权法定”原则在司法实践中不能做绝对化理解和适用。事实上，关于“物权法定”原则的内涵一直是一个动态发展的过程。一般而言，对未被纳入物权法明确调整的民事权利或违反物权法定原则而设立的权利虽然不能获得物权法律效果，但并不意味着这些权利不存在或不受任何法律保护。因此，一些未纳入物权法的“类物权”诸如居住权、让与担保等由于涉及到对物权法定原则的遵循而只能以债权的性质存在。但毫无疑问，其仍属于合法的民事权利，仍要受到民法、合同法等民事实体法的保护。
物权法定原则的动态性发展成果，在司法实践中已经产生。最高法院发布自2015年2月4日起施行的《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二十八条的规定中，将民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷专属管辖作了扩张性解释，即将因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷均纳入专属管辖的范畴，并由此将房屋租赁合同纠纷和建设工程施工合同纠纷与农村土地承包经营合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷一并按照不动产纠纷确定管辖。相反，此前的租赁权和建设工程合同纠纷均被理论和实务界纳入“债权”纠纷的范畴。显然，最高人民法院关于民诉法的司法解释中进一步发展和丰富了“物权法定”原则的含义。
突破物权法定原则的另一成果体现在最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，设置了关于金钱债权执行中，第三方买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持。这一制度表明，真实权利人的物权状态即便未达到“登记公示”的阶段，其在特定条件下具有可对抗既有登记的效力。
物权法定虽然是物权法的基本原则，但对其仍然要以发展的眼光和辩证的认识论来看待。我们既然无法彻底预测未来的权利形态，那么当然也无法将物权类型完全绝对化和固定化。须知，法律多数情况下只是认可权利而并不是创设权利。在物权法的实施过程中，当现实政治经济生活的发展已对物权法定原则提出挑战时，除了要及时修订法律外，由行政法规或司法解释先行一步予以保护是完全必要的。
（作者：师安宁，法学博士，北京大成律师事务所诉讼仲裁部主任、高级合伙人，中华全国律师协会民事专业委员会委员，最高人民法院《人民法院报》特约法治评论员，国土资源部《中国不动产》专家委员会委员）
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