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房屋抵押权与租赁权冲突研究

发布时间2016年11月30日浏览量:来源:赤峰市公证处作者:北京德恒律师事务所 吴娟萍 刘丽
  一、概述
  
  房屋抵押权即为担保债务的履行,债务人或者第三人在不转移房屋占有的前提下,将房屋抵押给债权人,在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形,债权人有权就该房屋的处置价款中优先受偿。由于作为担保物权,房屋抵押权以确保债务清偿为目的,不以占用并使用房屋本身为要件,抵押人不需要转移房屋的占有与使用权给债权人,抵押人仍然对房屋享有占有、使用、收益的权利。而租赁是以实现房屋的使用价值为目的,以承租人占有、使用房产的方式实现承租人对房屋使用价值的支配。因此,租赁权与抵押权可以并存也经常并存于同一座房屋上。在债务人不能履行到期债务,且债权人为实现债权处分抵押房屋时,抵押权与租赁权便会产生冲突。
  
  二、冲突解决机制的法律规定
  
  抵押权是最重要的担保物权之一,而租赁权为债权,根据民法物权优于债权的一般原理,抵押权作为担保物权,似应优先于租赁权。但法律为了保护处于弱势地位的承租人,维护社会秩序的稳定,规定了“买卖不破租赁”的原则,从而使得租赁这一债权取得了准物权的法律效力,并在一定程序上可以对抗物权的行使。
  
  《物权法》依据租赁权与抵押权设立的时间,规定了二者的冲突解决机制。具体分为先租后抵和先抵后租两种情形。《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。与此相对应,《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
  
  在此之前,最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(法释〔2000〕44号,下称“《担保法解释》”)以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号,下称“《房屋租赁合同解释》”)中同时对上述原则作出了明确规定。其中,《担保法解释》第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”;第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,承租人自己承担”;《房屋租赁合同解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。前述规定基本沿袭了“买卖不破租赁”的基本规则。
  
  据此,租赁权先于抵押权设立时,应当遵循买卖不破租赁的原则,因实现抵押权而导致抵押财产所有权人变更,出租人与承租人之间原有的租赁关系不会当然终止,租赁合同在有效期内继续有效。房屋设立抵押权后出租的,抵押权人在实现抵押权时,可以通过拍卖、变卖房屋等方式获得救济,租赁权因抵押权的实现而解除。同时承租人可以依据《担保法解释》第二款的规定,若抵押人未书面告知房屋已经设立抵押,抵押人应当承担承租人因抵押权人实现抵押权导致租赁合同被解除给自己带来的损失。
  
  三、司法审查标准
  
  如上所述,房屋抵押权与租赁权的冲突解决中,采取了孰先的机制。租赁在先的,抵押实现时不影响租赁关系的存续,抵押资产处置须承担抵押物上的租赁负担,因此将极大地影响到抵押物的处置可能与处置价值;而抵押在先的,实现抵押权时,即可涤除租赁,从而避免了处置抵押物时的不利影响。
  
  然而,理论总是暗淡而现实总是光芒万丈。司法实践中,抵押人对前述法律规则的利用充满创意,时时突破底线。我们就曾经处理过一个案子,抵押物被被执行人与其关联公司签署了20年的租赁期限,且租赁费已一次性缴清!由于那时执行法院还没有相应的审查规则,生生地就把抵押物的处置给架空了。
  
  但是,道高一丈!要点赞的是:近年来,最高院以及多家高院出台了相应的规则,以确立房屋租赁权与抵押权孰先的审查标准。我们检索到的包括:
  
  1.2015年5月5日,最高人民法院公布并实施《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号,以下简称“《最高院解释》”);其中第三十条第一款的规定:“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”
  
  2.2005年8月29日,上海市高级人民法院印发《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》(以下简称“《上海高院2005年解答》”);
  
  3.2008年4月11日,上海市高级人民法院印发《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》(沪高法民一[2008]7号,以下简称“《上海高院2008年意见》”)。
  
  4.上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》(沪高法民一[2010]2号);
  
  5.2014年9月11日,浙江省高级人民法院出台了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(浙高法办【2014】39号,以下简称“《浙江高院解答》”);
  
  6.2015年11月,江苏省高级人民法院执行局发布《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》(以下简称“《江苏高院解答》”)。
  
  结合上述法院的规定,对于租赁权与抵押权孰先的审查要素,可总结如下:
  
  1.租赁合同的真实性
  
  《浙江高院解答》中规定,对于租赁合同的真实性,执行机构一般作形式审查,经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假,或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的,对租赁合同的真实性不予认可。租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的,对案外人的租赁权不予认可。
  
  2.租赁合同的签订时间
  
  依据《上海高院2015年解答》第九条之规定,案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权设立之前的,需保证签订租赁协议和占有房屋均发生在抵押权设立之前。签订租赁协议和占有房屋系其主张租赁权效力的两个必备要件。
  
  《浙江高院解答》中规定,经审查发现有下列情形之一的,一般认定为租赁合同签订于抵押、查封前:
  
  ①租赁合同的当事人在抵押、查封前办理租赁登记备案手续;
  
  ②租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁;
  
  ③有其他确切证据证明的,如租赁合同的当事人在抵押、查封前缴纳相应租赁税,在房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。
  
  而江苏高院并未将签订时间作为审查要素。《江苏高院解答》认为,不论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后,只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的,法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
  
  3.有关承租人是否占有房屋
  
  2015年5月5日颁行的《最高院解释》第三十条第一款的规定:“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”最高院在此明确提出承租人主张其租赁权需具有占有不动产的事实。
  
  《上海高院2008年意见》在规定了备案合同的效力之外,同时规定:不动产租赁合同虽未登记备案的,但租赁关系实际存在的,如承租人已经实际占有使用不动产的,租赁关系不受抵押权的影响。《浙江高院解答》中规定,有下列情形之一的,可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋:
  
  ①承租人自抵押、查封前至今仍在房屋内生产经营;
  
  ②承租人在抵押、查封前已经领取以房屋所在住所地的营业执照且至今未变更住所地的;
  
  ③承租人自抵押、查封前至今支付房屋水电、物业管理等费用的;
  
  ④承租人在抵押、查封前对房屋进行装修的;
  
  ⑤案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
  
  对于占用的事实,江苏高院更加重视。《江苏高院解答》规定,承租人占有使用不动产是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权,请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的,而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的,不属于承租人占有使用的情形。
  
  由此可以看出,江苏高院对“占有使用”进行实质审查,执行机构重点关注案涉房屋是否已经在实质上被承租人占用使用,即是否已经被用于生产、生活、经营、装修等情形,而对于承租人已支付全部租金、租赁合同登记备案等形式要件则不予认可。江苏高院的前述界定相较浙江高院更为严格。
  
  4.租赁合同是否办理了备案手续
  
  《浙江高院解答》指出,如果在抵押、查封前,租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的,执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。
  
  《上海高院2008年意见》根据《物权法》第190条的规定认定不动产上抵押权与租赁权的实现顺序,并在审判实践中区分不动产租赁合同是否已备案进行处理:不动产抵押权登记前,不动产租赁合同已经登记备案的,租赁关系不受抵押权的影响,从而将租赁合同的备案登记升格为主要的审查依据。
  
  综上可见,“租赁权设立在先”的审查标准,从司法实践来看处于不断的变化之中,但基本可以总结为上述四个要素的综合考量。从目前来看,为避免执行中的伪造与虚假行为,各地法院确立的审查要素中,“实际占有使用房屋”的审查处于最重要的地位。


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