房地单独抵押或分别抵押时，抵押权人的权利如何保障？
发布时间2017年05月23日浏览量：来源:良翰房地产诉讼作者：佚名
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一、问题的提出
根据我国《物权法》、《担保法》等法律法规在房地产的转让、抵押等处分行为中，确立了“房随地走、地随房走”的原则，即土地使用权及其上附着的房屋应当一并处分，并同时办理土地与房屋的相应权属登记手续。
但在《不动产登记条例》出台以前，大部分地区的房地产登记一直采取的是二元管理体制，即房产管理部门负责房屋登记，国土资源部门负责办理土地登记。这就导致了实践中大量存在仅就房屋或土地使用权单独办理抵押登记（单独抵押），或将房屋和土地使用权分别向不同权利人抵押，并分别办理抵押登记（分别抵押）的情形。本文旨在对房地单独抵押或分别抵押的法律效果进行研究，分析在上述情形下，抵押权可以优先受偿的范围，为抵押权人的权利保护提供建议。
二、房地单独抵押情形下，抵押权的范围
根据《担保法》第36条和《物权法》第182条确定的原则分析，对土地使用权或房屋的抵押登记效力当然、自动地及于未办理抵押登记的对应房屋或土地使用权，抵押权人对于未办理抵押登记的财产有权一并优先受偿，这种针对未办理抵押登记的财产的“法定抵押权”不以当事人的合意或办理抵押登记手续为必要。
1、以房屋单独办理抵押
对于此种情况，司法实践采取的态度是“地随房走”的原则，即以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权也一并抵押。需要注意的是，随同抵押的土地使用权限于房屋等建筑物所占有范围内的建设用地使用权，不得随意扩大范围。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权，并以其拍卖或变价金额担保债权的受偿。
2、以土地使用权单独办理抵押
在以土地使用权单独办理抵押登记时，不能全部套用“房随地走”的原则，而应该区分不同的情况对待：
第一，根据《物权法》第182条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定，抵押建设用地使用权时，若存在地上建筑物，则应当将地上建筑物一并抵押。
第二，《物权法》第22条也规定了例外情形，如果抵押人仅以建设用地使用权抵押，而在抵押权生效时该建设用地上不存在可以抵押的建筑物或其他附着物的，则抵押权的效力不及于新增的地上建筑物或附着物。即抵押权优先受偿的范围限于建设用地使用权。
三、房地分别抵押情形下，抵押权的范围
在分别抵押的情形下，就抵押财产的范围而言，司法机关形成了“重复抵押说”和“分别受偿说”两种不同的观点。
1、重复抵押
重复抵押说认为仅办理了土地使用权抵押的权利人和仅办理了房屋抵押的权利人，对房地产整体享有两个完整的抵押权，抵押权的优先次序按照就财产办理抵押登记的时间先后顺序确定。
2、分别受偿说
分别受偿说则认为，土地使用权抵押人和房屋抵押权人应当按照不动产登记簿上的记载，分别支配土地使用权和房屋所有权的交换价值，在行使权利时可以一起拍卖或者变卖，但是对清偿价款应当分别评估、分别受偿。
四、“房随地走、地随房走”原则的法律风险
“房地一体”的原则并不必然会导致抵押财产范围的扩大，甚至在某些时候其中推定为抵押物的财产存在法律上的瑕疵，则反过来有可能影响到已办理抵押登记的抵押权，使之归于无效：
1、已办理抵押登记的土地使用权与未办理抵押登记的房屋分属于不同的权利主体，就土地的抵押未取得房屋所有权人的同意或事后追认，土地使用权的抵押无效。
2、以宅基地上的房屋单独办理抵押登记，但因为《担保法》、《物权法》明确禁止以宅基地作为抵押物，故房屋抵押无效。
3、土地使用权或房屋单独办理了抵押登记，但是在抵押登记之前，土地上附着的房屋或房屋之下的土地已被司法机关查封，由于查封的效力及于房地产整体，并且已被依法查封的财产禁止用于抵押，故已就土地使用权或房屋办理了登记的抵押权归于无效。
五、抵押权人的权利如何保障？
1.登记时坚持“房地一体”原则
抵押权人在接受房地产作为抵押物并办理相关登记手续时，应当坚持“房地一体”的双向统一原则，应当同时就土地使用权和房屋办理抵押登记，这是防范潜在风险和纠纷的关键。
2.诉讼时争取对房地整体的优先受偿
如仅办理了土地使用权或房屋的抵押登记，抵押权人在行使抵押权或涉诉时，应当援引《物权法》、《担保法》中关于“房地一体”的原则，争取获得对房地整体的优先受偿权。
3.抵押物评估时持保守态度
如拟作为抵押物的的房屋和土地使用权其中一项已经作了抵押登记，抵押人欲以其中另外一项作为抵押物的，从保守谨慎的角度考虑（即采取重复抵押说），抵押物的评估价值应为房地产整体价值超过顺序在先的债权后剩余的价值，而不是单就未抵押财产评估所得的价值。
4.对抵押物进行尽职调查
对拟作为抵押物及其附属的房产或者土地使用权进行详尽的调查，考察其是否存在法律限制。对于土地使用权的抵押存在法律限制的，抵押权人不应接受对其上附着房屋的单独抵押；对于房屋抵押存在法律限制的，不应接受对其占用范围内的土地使用权的单独抵押。
5.及时跟进抵押手续的办理，防止重复抵押
如因为登记部门的原因不能及时办理土地和房屋的抵押登记手续，抵押权人应注意保存不能办理的相关证据，并同时要求抵押人将权利凭证（即土地使用权证和/或房产证）交由抵押权人保管，防止重复抵押，以便对抵押的房地产享有优先受偿权。
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