奥运冠军受赠房产遭开发商恶意抵押给典当行，典当行抵押权是否有保障？
发布时间2017年08月29日浏览量：来源:人民日报作者：佚名
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导读：2004年，在雅典奥运会上获得冠军的湖北省籍2名运动员和1名教练员载誉归来，武汉一家房地产公司向他们赠送了3套黄金地段的房产。令人意想不到的是，这家房地产公司私下却将这3套房产以及另外已售的共计9套房屋抵押给典当公司。因欠下典当公司600多万元未归还，法院判决执行房产时，奥运冠军等人这才知道，赠送给自己的房子被开发商恶意抵押了。
湖北省武汉市中级人民法院近日作出终审判决，典当公司不能对奥运冠军的受赠房屋优先受偿。
【案例回顾】
奥运冠军载誉归来获赠房产
奥运冠军载誉归来获赠房产
2004年雅典奥运会开幕前夕，武汉某房地产开发有限公司公开承诺，为获得奥运冠军的湖北籍运动员各赠送商品住宅1套。
奥运会结束后，奥运冠军王某、赵某和教练涂某（均为化名）载誉归来。为兑现承诺，2004年9月，该开发商分别与王某、赵某、涂某签订商品房赠送协议，约定将其开发的武昌某小区3套商品住宅赠与3人。这3套房屋的建筑面积均为138.3平方米，每套当时估价50万元左右。
同年11月，该开发商还就3套商品住宅的赠送承诺书在湖北省公证处办理了公证，承诺赠送的商品房建成后，将为受赠人办理好房屋产权等证书。双方同时约定，截止到2005年底前，受赠人同意作为某楼盘形象代言人，允许开发商在广告宣传中免费使用其肖像权。
2010年7月，该开发商将3套房屋分别交付给王某、赵某、涂某使用，但没有依约办理产权证。
房屋产权暗中易主险被拍卖
2008年4月、2012年5月，该开发商将7套已出售或赠与房产的所有权，登记在自己名下，并办理了土地使用权证，其中包括赠给王某、赵某、涂某的3套房屋。此后，开发商两次将上述房屋向银行抵押借款。
2013年3月，该开发商将包括王某、赵某、涂某在内的9套房屋，又到房屋管理部门办理抵押登记。此次房屋他项权利人为武汉某典当公司，开发商获得当金650万元。
开发商和典当公司约定，典当期限为2013年3月至8月，月费率2.7%，月利率处空白。此后，开发商向典当公司支付了2013年3月4日至6月3日的综合费和月息共计62.4万元。此后，因开发商未能继续按约履行合同，被典当公司告上法庭。
2013年12月，一审法院作出判决：开发商应向典当公司偿还当金650万元；支付典当期限内的综合费42.9万元；支付典当期限内的罚息和逾期利息。如果开发商不履行上述金钱给付义务，将以其抵押的9套房屋依法折价或拍卖、变卖后的价款，优先偿还给典当公司。
一审判决生效后，因该开发商未自动履行，典当公司向法院申请强制执行。王某、赵某、涂某得知消息后，向法院申请再审。此案后被终止执行。
再审认定开发商系恶意抵押
上述9套抵押房屋，3套由开发商赠给了王某、赵某、涂某，4套为罗某等3人出资购买，只有2套属开发商所有。
一审法院再审查明，该开发商收取罗某等人的全额购房款，以及公证承诺赠送给王某、赵某、涂某各一套房屋，且在交付使用后，又将涉案的每套房屋的所有权证和土地使用权证单独办理，登记在自己名下，多次设定抵押，向他人借款。因此，该开发商明显存在严重恶意。
今年1月，一审法院作出再审判决：开发商向典当公司偿还当金650万元；支付典当期限内的综合费42.9万元；支付典当期限内的罚息和逾期利息。若该开发商不履行上述金钱给付义务，以其抵押的名下两套房屋依法折价或拍卖、变卖后的价款，优先偿还给典当公司。
抵押权人提上诉被依法驳回
该典当公司不服上述判决，向武汉中院提起上诉。
武汉中院经审理认为，此案焦点问题是罗某等案外人作为诉争房屋购买、使用者的权益，与典当公司因诉争房屋的抵押而产生的优先权之间的冲突。
最高人民法院在答复上海市高级人民法院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》时作出批复：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，即支付全部或大部分款项的商品房消费者的权益，优于承包人的优先受偿权，承包人的优先受偿权优于抵押权。
罗某等人分别与开发商签订商品房买卖合同，支付了全部款项购买诉争房屋，并使用至今。他们使用诉争房屋的行为，均发生在典当公司与开发商签订典当借款合同和典当抵押合同之前，属于最高人民法院批复所称的商品房消费者。而且罗某等案外人购买使用诉争房屋是一种生存权利，同时关系到社会稳定，原审认定典当公司不能对罗某等人购买、使用的诉争房屋优先受偿，是正确的。
开发商分别与王某、赵某、涂某签订房屋赠送协议，并经过公证，承诺向3人赠送诉争房屋，之后将房屋交付3人使用。原审认定开发商的赠房行为具有不可撤销性，且认为开发商利用受赠人的奥运冠军声誉赚取企业利益，恶意抵押诉争房屋，而典当公司未全面核实抵押房屋，未查实抵押房屋的实际使用人，没有履行基本的谨慎注意义务，判决典当公司不能对王某、赵某、涂某的受赠房屋优先受偿，并无不当。
据此，法院依法驳回典当公司的上诉，维持原判。
记者 蔡蕾 通讯员 熊斌 杨元新
来源：人民法院报
【案例分析】
本案实际争议焦点即在于经过公证的房屋赠与合同，受赠人取得的交付房屋请求权与抵押权人行使抵押权两种请求权竞合时,哪种请求权优先的问题。本案判决有待商榷，观点如下：
一、开发商与奥运冠军的赠与合同虽然有效，但奥运冠军尚未取得该房屋的物权，其交付房屋请求权属债权请求权。
合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。同时《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记时发生效力。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百二十八条规定公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准，赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。
由此可以看出，经公证的赠与合同虽然已生效，受赠人享有要求办理过户手续的请求权，但此时物权尚未转移，受赠人尚未取得赠与物的物权，这种请求权仍属依合同而形成的债权，但如果受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以视为有缺陷的物权，可补办过户手续。本案开发商赠与奥运冠军的房产既未在房地产管理机关登记办理过户手续，该赠与合同虽经公证，但该公证只能确定奥运冠军有依合同要求开发商将房屋过户给其的请求权，还未取得该房屋的物权，其请求权属债权请求权。
二、抵押权人行使抵押权属物权请求权，应优先于债权请求权。
物权法第二条第三款规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”抵押权是担保物权之一，属物权的一种，抵押权人行使抵押权的主张即属物权请求权。从法理上讲，物权是一种对世权，具有排他的权利，基于物权而产生的物权请求权相应具有排他的权能，亦应优先于基于债权而产生的债权请求权。物权优先于债权理论在法学界已经形成共识，同时也散见于有关法律规定中，如财产共有人在该财产被出卖、变卖、拍卖时具有优先购买权就是源于物权优先于债权的法理。抵押权虽属限制物权，但抵押权人在抵押人不履行债务人时享有请求处分该抵押物和优先受偿的权利，在与第三方债权的抗衡中应当优于债权人的请求，当抵押权人对抵押物的请求与债权人对该物的请求竞合时，执法者应当首先满足抵押权人的请求。
本案典当公司系抵押权人，而奥运冠军只是赠与合同中的“债权人”，虽然合同法第一百八十八条规定经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付，但该基于债权的请求权不能对抗基于物权的请求权，故律师认为该判决有待商榷。
【詹双翠律师点评】
根据《物权法》第九章所有权取得的相关规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
典当公司在抵押登记行为的整个过程中，对抵押物所有权纠纷（存在公证赠与这一情形）并不知情（赠与无须进行公示登记），且抵押登记时产权登记在抵押人名下，抵押权人根本无从知晓，其在主观上是善意的，且已办理他项权登记，登记行为合法有效，其行为符合《物权法》第106条规定的物权的善意取得，因此应享有优先受偿权。
【詹双翠律师提醒】
抵押权善意取得制度在维护借贷和抵押交易安全方面对出借人（抵押权人）无疑是非常有利的。出借人（抵押权人）要充分利用这一有力武器，其前提是必须在借贷业务中在以下四个方面进行规范操作：
1、要对不动产抵押物的所有权证明资料进行认真审查，保证抵押物权属资料的合法性；
2、要进行抵押物的实地了解和查看，掌握抵押物的实际占有和使用情况，防止实际所有权人与登记所有权人不一致；
3、在存有疑问时，要及时到有关登记部门核实权属登记情况，充分尽到谨慎审查的义务；
4、四是要办理好抵押物的抵押登记手续，取得合法有效的他项权利证书。
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