以案说法：建筑工程价款优先受偿权与房地产抵押权和商品房期待权的冲突
发布时间2013年10月28日浏览量：来源:辽宁典当网整理作者：尹颖
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【案情简介】
“A大厦”商住楼是B公司开发经营预售，并取得了《商品房预售许可证》，由某建筑公司珠海分公司（后简称建筑公司）负责承建工程。2000年1月21日，甲与B公司签定《商品房购销合同》，约定由甲购买B公司预售的A大厦5楼04号商铺，付款时间约定：2000年1月21日前支付50%，余款98万元由甲向银行申请按揭支付。房屋交付时间是2000年6月30日。合同并对其他事项进行了约定。2000年2月1日，甲与B公司进行了房产预购登记。同日，甲向银行申请了抵押贷款并向B公司支付了首期款项。2000年9月1日，B公司与甲办理了交付手续。而从1998年A大厦竣工至2006年4月7日，因投资方欠施工方建筑公司施工款，建筑公司一直在大厦暂住。故甲曾于2002年6月15日向B公司催告交付，B公司与02年10月9日和04年9月20日回复尽快交付。至法院审理为止建筑公司尚未撤离大厦。
【法律关系】
1、物权的变动模式为合同+公示，而房屋作为不动产，其行为可以分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。因此，房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是移转房产的要件，是实施合同内容、转移房产所有权的方式。城市房地产转让管理规定》第7条也显示，房地产管理机关是在审查买卖双方合同合法有效并具备其他办证条件下，才办理过户登记的，过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同不能履行，就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关，相反，它是登记过户的前提。
故看甲是否取得所有权的关键在于其房屋过户登记手续是否已经完成，且其登记是否是根据有效的房屋买卖合同进行的。
2、判断房屋买卖合同的效力，以合同生效的要件即可判断：(一)合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；(二)行为人订立合同是意思表示真实；(三)合同内容不违反法律和社会公共利益。
而转让标的有瑕疵的合同并不当然无效。虽然建筑公司一直占有该大厦，但从该案件涉及的证据来看，尚未出现法律所禁止的现象；按照法律条款目的解释的理论，也就难以得出房屋买卖合同无效的当然结论。二是B公司是商铺所有权的转让方，在未能证明房屋买卖合同签定过程中存在无效的情况下，房屋所有权转让合同自应视为有效。司法实践中还应考虑到，房产资源具有稀缺性，房产所有权价格往往都有一定升幅。勉强认定房产所有权转让合同无效，不仅会背离“严守合同义务”的合同法准则，更会引发借司法裁判重新划分商业风险的危险情形。
本案中，建筑公司占有大厦虽出于正当的催讨施工款的目的，但是，施工款的性质属于债权，而甲的所有权属于物权，根据物权优于债权的原则，建筑公司应当返还原物即商铺，而建筑公司并未如此做，故侵害了甲的所有权。
对于侵犯所有权的行为，所有权人可采取物上请求权的方式保护。物上请求权是指当物权的圆满状态受到妨害或有可能发生妨害时，物权人为了使其物权恢复到圆满状态，请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。包括：（1）当他人没有权限而占有物权的所有物妨害物权时，发生物权的返还请求权；（2）以此外的方法妨害物权的，发生妨害除去请求权；（3）妨害有发生之虞的，发生物权的妨害预防请求权。对于侵权人对所有权人造成的损失，所有权人有权要求赔偿。
诉讼时效的起始时间为侵权发生之日，若侵权行为延续了一定时间，则诉讼时效自侵权行为结束之日起起算，本案中，建筑公司一直占有该房产，故侵权行为一直持续，并为超过诉讼时效。
【评析】
该案中建筑公司与甲的矛盾属于建筑工程价款优先受偿权与房地产抵押权和商品房期待权的冲突。这些在《合同法》与《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）中都有规定。《批复》规定“,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。就商品房预售的实际操作过程来说,对于一次性付款和采用按揭抵押贷款形式付款的预购人来说,由于他们已经支付全部款项,建筑工程价款优先受偿权对他们没有任何影响,而采用一次性付款或者按揭贷款形式付款是房地产预售付款方式的主流,在此情形下,建筑工程价款优先受偿权实质上是无法对抗买受人的。
故建筑公司就施工款这项与甲之间并不存在法律关系，其若想维权，对象应当是B公司。在工程建设完工后，建筑公司应当及早通过法律允许的手段进行维权，比如进行诉讼，对建筑物进行拍卖变卖偿还价款。
【作者简介】 尹颖，单位为邗江法院。
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