黄某与某房产开发公司签订《商品房买卖合同》，并在某银行办理按揭贷款手续，鉴于房屋系期房，黄某与银行仅办理预抵押登记，后买房人逾期还款，如黄某无力还款，银行对房屋是否具有优先受偿权？

　　

　　所谓优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。抵押的预告登记是指当债务人为保证自己的债务履行而向债权人提供不动产抵押时，债权人即抵押权人为了将来顺利地实现其抵押权，而进行抵押的预告登记。抵押的预告登记只发生在正在建造的房屋。

　　

　　我国法律规定，房屋买卖应当办理房产过户手续，但抵押预告登记购房者所购买的房屋是正在建设的房屋，该房屋尚未取得房产证书，也就是用所谓期房来抵押预告登记。我国《城市房地产管理法》规定，不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记之后才具备法定的生效条件。因此在建房屋只有取得房产证书后才能进行抵押。期房抵押标的是将来建成的房屋，不可能在房产局办理权属登记，也就是说商品房建设方在未取得权利证书以前，抵押登记是无法实现的。作为抵押标的物还没有具体确定。因此，期房抵押预告登记的法律效力只是一种预告登记，抵押权并不成立。但期房抵押合同则是生效的，其所产生的仅仅是合同签订人之间的合同义务，而抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，产生的是债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权。抵押合同的生效与抵押权的成立应严格区分。抵押合同的生效产生的债权，并不当然意味着抵押权的成立。期房抵押登记因其并不具备法定的抵押登记条件，在其完备法定登记的条件期间，不产生抵押权，其所引起的法律后果是债权人不能据此行使抵押权。

　　

　　本案中，期房的预告登记具有保全的效力，抵押预告登记债权人（银行）除债权法的请求权外，对该在建房屋中都会约定在期房取得产权证书时，如果债权人（银行）的权利未得到实现期限，双方仍应办理正式的抵押登记手续。在正式的抵押登记未能成立前，抵押权并不成立，债权人（银行）没有请求实现抵押权的权利，其只能通过债的请求权来实现目的。如果当事人在合同中并未约定优先受偿，则债权人（银行）对该在建房屋不具备优先他人债权的权利。

　　

　　王元强