2010年4月2日，刘某与甲银行签订《个人住房借款合同》，约定向银行借款140万元用于购房，采用等额本金还款法，每月偿还借款本金11666.67元，期限自2010年4月2日至2020年4月2日。该借款合同约定刘某以其购买的房屋作为上述借款抵押担保，因房屋不具备交付条件，故2010年4月10日，刘某到房产交易中心办理了以甲银行为权利人的抵押预告登记。2011年8月，因刘某逾期还款，甲银行起诉至法院，要求刘某偿还全部借款本息及费用，并要求对房屋享有优先受偿权。问：甲银行是否对该房屋享有优先受偿权？

　　

　　中苑律师事务所张雪松律师：本案的焦点在于涉案房屋为抵押预告登记，其登记是否具有抵押效力，甲银行能否对房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。根据此规定不难看出，预告登记的效力主要表现在以下三个方面：一是预告登记是将来实现物权的变动进行的登记；二是预告登记是为了进一步明确保障将来实现物权的效力；三是预告登记是具有对抗第三人的效力。预告抵押登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，法律为保护不动产债权人对未来可以取得的物权的请求权而进行的登记，其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现，经过预告登记，债权请求权就具有了对抗第三人的物权效力。因此，甲银行对房屋享有优先受偿权。

　　

　　山东天正平律师事务所周小星律师：刘某与甲银行签订的《个人住房借款合同》合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，但本案的焦点在于刘某到房产交易中心办理的是以甲银行为权利人的抵押预告登记，在刘某抵押房屋未办理抵押权登记之前，甲银行享有的是当抵押条件成就对刘某抵押房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对刘某抵押房屋的处分，但并非对刘某房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第187条的规定，不动产不登记不发生物权效力。本案中，只有办理了抵押权登记后，银行才可以享有优先受偿权。

　　

　　山东一诺律师事务所韩杰律师认为：银行对刘某抵押房屋的抵押权尚未设立。理由是预告登记并不等同于物权登记，刘某虽然以其所购商品房为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，但因刘某的抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，而不动产抵押不登记不发生物权效力，银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对刘某抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对刘某抵押房屋的处分，但并非对刘某抵押房屋已享有现实的抵押权。故本案抵押权并未设立，银行主张对拍卖、变卖刘某所购房屋所得价款享有优先受偿权没有法律依据。

　　

　　青岛日报/青报网记者邹吉宏

　　

　　作者：邹吉宏