论唯一住房执行程序的构建
发布时间2015年02月06日浏览量：来源:温州中院办公室作者：陈如良
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在目前我国市场经济体制尚不完善，信用缺失情形大量存在的情况下，司法强制措施是保障社会信用的最后一道屏障。房产作为公民个人最重要的生活资料，是其确立市场信誉的重要依据。随着近年来执行案件数量的大幅攀升，法院经常会在执行过程中遇到被执行人除唯一住房外无其它财产可供执行的情形。由于我国现行法律关于唯一住房执行的规定较为笼统，导致实务中存在较多的问题。因此，对被执行人唯一住房的执行进行研究和分析，在司法实践中具有重要的现实意义。
一、实践之惑：两则唯一住房执行案例引发的思考
实例之一：因杨某未履行生效仲裁裁决确定的向中国民生银行温州某支行偿还借款本金及利息的义务，中国民生银行温州某支行遂向法院申请强制执行，执行标的348.92万元。执行过程中，法院查封了作为抵押物登记在被执行人杨某名下面积为163.93平方米的唯一住房。由于被执行人杨某无其它财产可供执行，法院依法拍卖了其名下的唯一住房。同时，为保障杨某的生存居住权，申请人中国民生银行温州某支行向杨某支付了1.5万元的货币补偿。
实例之二：申请人瑞安某箱包有限公司与被执行人叶某、朱某承揽合同纠纷一案，执行标的58.84万元。执行过程中，除查封被执行人朱某名下面积为72平方米的唯一住房外，法院未发现被执行人叶某、朱某有其它财产可供执行。经调查，法院发现被执行人朱某在案发前已离婚，涉案唯一住房由朱某两位年纪均已超过60岁的父母(名下均无房产)及其两个儿子居住。鉴于该唯一住房内有5人居住，按人均12平方米保障面积标准，该房产剩余可供执行面积仅12平方米，且该房产地处温州偏远郊区，尚欠银行8万元贷款的情况，法院决定对该案作程序终结处理，不执行该唯一房产。
上述两起案例均涉及被执行人唯一住房的执行问题，但是由于涉案唯一住房面积、价值、居住人员等具体情形的不同，法院最终采取了截然相反的两种强制执行措施。案例一中，法院强制拍卖了唯一住房，并提供了相应的货币补偿，作为被执行人租赁廉租住房保障标准面积房屋所需的价款。案例二中，法院选择不予执行唯一住房，对案件作程序终结处理。究竟应该如何在实现生效法律文书确定的内容、遵守民诉法执行豁免规定和维护社会和谐稳定三者之间找到平衡，成为执行实务中亟需解决的问题。在解决这个问题之前，笔者认为应先对唯一住房执行的现行法律规定作一个梳理。
二、制度困境：唯一住房执行的法律缺失
《民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(简称《抵押规定》)第一条规定：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。依据这两条规定，被执行人的唯一住房属于被执行人应当履行义务的财产范畴。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(简称《查封规定》)第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”据此，在平衡债权实现和被执行人及其所扶养家属的基本生存居住权的前提下，法院可以执行被执行人的唯一住房。虽然《民事诉讼法》、《抵押规定》及《查封规定》为唯一住房的执行提供了法定依据，但在实践操作中存在的如下障碍，也使法院在执行唯一住房时无所适从。
(一)生活所必需住房的具体标准不明确
根据《查封规定》第七条，在被执行人仅有唯一住房，无其它财产可供执行的情况下，可执行该唯一住房的前提是该住房超过了被执行人及其所抚养家属生活所必需。如何认定“生活所必需”，现行法律和执行规范并未规定明确的判断标准：是以住房面积还是住房价值为标准。假如以面积为标准，最低面积应如何把握；以价值为标准，价值的最低起点应如何界定等，现行法律未予明确，只能依靠法官在执行实践中自由裁量确定。
(二)生活必需品保障的责任限度及执行方式不明确
《民事诉讼法》第二百四十四条规定，法院拍卖、变卖被执行人的财产，应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。司法实践中，法院在执行唯一住房时，主要有“以大换小”、提供临时住房以及保留必要生活费等做法。采取不同的执行方式，造成唯一住房处置后价款保留的额度相差很大，在实务操作中也存在较大争议。
1、根据各地公布的最低住房标准，我国人均最低住房面积为15平方米[“廉租房申请条件是什么”，载http://china.findlaw.cn/fangdichan/fangchanmaimai/lzf/861132_2.html，于2013年12月12日访问。]。以三口之家计算，需为其保留45平方米左右的住房。据此，实务中无法对小面积住房采取执行措施，现实中也无法对部分较大套型住房采取“以大换小”执行方式保障被执行人及其所扶养家属的生存居住权。若被执行人要求折现，以当前全国的高房价估算，不少债权人的债权将无法实现。
2、《抵押规定》第四条和第五条虽然对临时住房的品质、地段、面积以及租金标准作出了原则性的规定，但未对临时居住时间和租赁期限作出明确规定，无法形成统一的临时住房安排标准。
3、司法实践中，也有采取为被执行人及其所扶养家属保留基本生活费的做法，但基本生活费计算标准、期限等均缺乏相应的法律依据。
三、先决问题：唯一住房执行两种权利的平衡
唯一住房的执行，不仅是法律问题，而且也是社会问题。法院执行唯一住房时，要在保障被执行人及其所扶养家属的生存居住权与实现申请人胜诉债权之间找到合理的平衡点。
(一)坚持执行适度的原则
《民事诉讼法》第四十四条规定，法院拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产时，应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。该条规定体现了执行适度的原则，明确应在申请人与被执行人之间保持合理的利益平衡，要保护被执行人及其所扶养家属的生存权。《查封规定》第六条法院可以查封被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房，但不得拍卖、变卖或者抵债的规定，以及《执行规定》第三条强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房的规定，则为保障被执行人及其所扶养家属的生存居住权提供了法律依据。执行唯一住房过程中，在被执行人的生存居住权与申请人胜诉债权发生冲突的情况下，坚持执行适度原则，首先保障被执行人及其所扶养家属的生存居住权，也符合国家尊重、保障人权和保护公民基本生存权的宪法理念。
(二)执行适度原则的限制
《民事诉讼法》第四十四条和《查封规定》第六条所体现的执行适度原则，是有一个基本前提的，即这两条规定的适用需界定在“生活所必须”的范畴之内。唯一住房是被执行人财产状况的客观体现，但这在法律上绝不意味着该住房就是被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房。对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，法院是可以依法拍卖、变卖或者抵债的。为此，《查封规定》第七条作出了明确的规定。对于设定抵押的房屋，《抵押规定》第一条则明确规定，法院可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。相对普通债权而言，有抵押担保的债权具有其特殊性，不论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现此种债权。
四、路径探索：唯一住房执行程序的构建
如果说被执行人及其所扶养家属的生存居住权与实现申请人的债权之间平衡的结果，最终决定了法院应否对唯一住房进行执行的问题。那么，构建唯一住房的执行程序对两种权利的平衡而言最为关键。
(一)唯一住房执行的启动标准
唯一住房的执行不能仅仅以被执行人名下的房产数量作为判断标准，而应综合考虑被执行人的房屋面积、房屋价值、居住情况等多种因素。
1、面积标准。目前，国家在住房方面提供的社会最低生活保障是廉租住房，而廉租住房保障的标准主要是面积。因此，执行实践中可以被执行人唯一住房面积是否超过当地政府确定的廉租住房保障标准作为确定被执行人及其所扶养亲属生活所必需的标准。参照建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第3条第2款“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%”的规定，可以确定被执行人及其所扶养亲属的“必需性”住房面积=被执行人及其所扶养亲属的人数×当地人均住房面积×60%。随着生活水平的不断提高，根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》确定的“必需性”住房面积可能会出现与当地廉租住房保障面积不一样的情形。例如，根据温州市2011年城镇居民人均住房建筑面积41.9平方米[“2011年温州市国民经济和社会发展统计公报”，载http://www.wzstats.gov.cn/info_view.jsp?id0=z0h8lnkbkw&id1=z0h8lo51at&id=z0hbdduu8s，于2013年12月12日访问。]，可以得出温州人均“必需性”住房面积为24.75。但是，2011年温州人均保障面积标准为15平方米[“2011年温州市区廉租住房保障扩面的通告”，载http://www.wzfg.com/realweb/display/ShowInfo.jsp?infoID=11842&typeID=3，于2013年12月12日访问。]，按户计算不低于45平方米。基于执行限度原则限制的考虑，笔者认为应以《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》确定的“必需性”住房面积与当地廉租住房保障面积中较低者为准。
2、价值标准。考虑到各地经济发展不平衡的实际情况，被执行人唯一住房是否超过被执行人及其所扶养亲属生活所必需的另一标准是价格判断标准。处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障标准以内，但其市场价值在扣除申请执行债权及相应的执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房或满足被执行人及其所扶养亲属一定时期内(如2年)的基本居住需求和生存需求的，也应视为超过生活所必需。被执行人及其所扶养亲属的基本居住需求和生存需求，具体标准可参照当地的廉租住房申领标准(含廉租住房补贴和实物配租)和最低生活保障线。例如，温州市2013年12月起城镇居民最低生活保障线为每人每月640元[《温州市人民政府关于调整市区城乡居民最低生活保障标准的通知》(温政发〔2013〕86号)，载http://www.wenzhou.gov.cn/art/2013/11/1/art_4741_10121.html，于2012年12月12日访问。]。
3、居住标准。从《查封规定》和《抵押规定》可以用租赁房屋代替所有房屋规定的精神可以看出，法院保护的被执行人的生存居住权是受到限制的、不完整的居住权，重点在居住而非所有。因此，如果唯一住房执行后，被执行人有生活所必需的场所的，则可以予以执行。(1)被执行人的法定抚养人或赡养人名下有房产，因他们在法律上有照顾、抚养、赡养被执行人的义务，被执行人完全可以在其法定抚养人或赡养人名下的房产内居住，则可以处理被执行人名下的唯一房产以偿还债务。(2)被执行人名下虽仅有一处房产，但因从事生产经营等原因在其它地方长期居住，由于被执行人已经享有稳定的居住权，其名下的唯一房产可以视为一种投资，执行该房产并不会影响被执行人的必需生活。
4、例外标准。如果被执行人名下的唯一住房不符合上述三种标准时，基于保障被执行人生存居住权的需要，不得执行其房产。但是，如具备以下几方面情形，则可以执行：(1)如果不执行被执行人的唯一住房，申请人的居住权利受到威胁，并将无法享受到最低保障的住房时，法院应当执行被执行人的唯一住房。(2)在胜诉债权无法实现，申请人的生命权或健康权将受到严重威胁的情况下，基于生命权、健康权大于居住权的原因，法院也应当执行被执行人的唯一住房。
(二)唯一住房执行的路径探讨
唯一住房的执行，首先应当保障被执行人及其所抚养家属的基本生存居住权；其次应当注重效益原则，避免无益处分。对唯一住房的执行，执行实践中主要有以下几种做法：
1、不动产置换执行。在被执行人唯一住房地处中心城区、房价较高，拍卖、变卖后完全可以清偿申请人债权的情况下，可以采取置换执行的方式。置换执行主要有三种方式：(1)以高换低。以楼层好、景观好的房产置换同小区楼层差、景观差的房产。(2)以新换旧。以房龄相对较长的房屋置换房龄相对较长的房屋。(3)以大换小、以远换近。即为被执行人提供面积较小、位置较偏的房屋。基于被执行人及其所扶养家属生存居住权保障的需要，在房屋置换过程中，应注意充分听取、关注被执行人及其所扶养家属的意见，综合衡量被执行人及其所扶养家属的人员状况、工作、学习地点、家庭收入状况等因素。落实置换房产时，首先应当考虑由被执行人自行落实，在拍卖款中扣除执行款及有关费用后将余款还给被执行人由被执行人自行落实；其次在被执行人无法告知或不配合的情况下，可由执行法院予以落实或有申请人代为落实。申请人代为落实的，需经执行费用审查认可。
2、提供过渡住房。这是在不具备置换条件的情况下，采取使用权房换所有权房的一种执行方式。唯一住房经甄别确定属于可处分房产的，由申请人负责向被执行人提供过渡性住房，保障被执行人的生存居住权，以使被执行人能够自愿搬离原住房。申请人提供过渡住房的，法院在审核时需注意以下几方面事项：(1)申请人要保证所提供的过渡性住房可以供被执行人租赁或无偿使用，以确保被执行人对该住房享有使用权。(2)过渡住房的使用期限原则上由双方当事人协商确定；协商不成的，法院可确定为不定期(原则上不少于1年)，并明确申请人不得任意解除。(3)过渡住房的面积大小应以不影响被执行人及其所扶养家属的生存居住权为限，具体可以参照当地廉租住房保障面积标准或《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。(4)申请人提供的过渡住房不宜明显造成被执行人及其所扶养家属工作、就学、就医等方面的不便。
3、保留租金。在被执行人不接受申请人提供的过渡住房、申请人无法提供过渡住房或其提供的住房经法院审核不合格的情况下，基于执行人性化角度的考虑，法院可在处置唯一住房后分配执行款项前优先提留一部分执行款作为被执行人在一定时期内的租金费用。关于具体租金的标准、数额等，执行人员要从满足被执行人生存居住权角度出发，参照当地同期廉租住房申领标准及租赁住房均价等因素综合确定，提供的租金期限应以不低于1年为妥。
4、强制管理。在被执行人下落不明，其唯一房产长期闲置或租借他人的情况下或具有其它暂时无法处置唯一房产情形的，为保护申请人胜诉债权的实现，法院可选任管理人对已查封、抵押的唯一房产进行管理，以管理所得清偿债务。法院也可以自由裁量决定，由申请人通过房产中介机构将已查封、抵押的唯一房产出租，已租金收益抵偿债务。
(三)唯一住房执行的操作程序
唯一住房的执行是对存在实质性利益冲突的被执行人生存居住权与申请人胜诉债权正式取舍的过程，其操作程序的构建应该是非常严格的。笔者结合《查封规定》、《抵押规定》等唯一房产处理依据，将唯一住房执行的操作程序简单归纳如下：
1、申请。由于唯一住房的执行具有权利平衡的特殊性和房产处置的不确定性，如果没有申请人积极主动介入，不动产置换、提供过渡住房等执行措施将很难推进。因此，唯一住房的执行应以申请人申请作为前置条件。由申请人主动申请执行被执行人唯一住房，体现了民事诉讼法的处置原则，也民事强制执行法的执行理念相一致。执行实践中，申请人申请执行被执行人唯一住房的，法院应要求其提出书面申请，说明理由。
2、审查。基于更好保障被执行人、案外人合法权益的考虑，法院在执行唯一房产前，可采取执行听证程序进行审查。听证前，可先委托具有资质的评估机构予以评估。听证后，要结合听证笔录和评估机构评估结论，对照上述所述的唯一住房执行的启动标准，全面审查被执行人及其所扶养家属和唯一住房的情况。若符合执行条件的，则可以依法确认申请人的申请。
3、合议。根据最高法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(简称《执行规定》)要求，唯一住房的执行属于“重大事项的办理”，应由3名以上执行员讨论确定。基于唯一住房执行的特殊性，法院经合议确定对被执行人的唯一住房采取强制措施的，应参照《抵押规定》第二条规定，给予无法自行解决居住问题的被执行人6个月的宽限期。合议确定后，拍卖裁定书应由执行局局长审核，分管院长签发。
4、告知。唯一房产准予拍卖后，执行人员可以在拍卖裁定书中或通过执行告知书的方式，限定被执行人在6个月的宽限期内主动腾空房屋。
5、执行。6个月的宽限期到期后，法院可依法强制执行被执行人的唯一房产，或者将唯一住房进行拍卖、变卖或抵债，或者对唯一住房进行强制管理。同时，决定采取不动产置换、提供过渡住房执行方式的，法院可在6个月的宽限期采用市场化的操作模式，采取与中介公司合作等方式，落实置换房或者督促申请人尽快提供过渡住房，并对过渡住房的情况进行审核。采取保留租金方式执行的，法院在处置唯一房产后，应优先提留相应租金费用支付给被执行人。
【作者单位：温州中院办公室】
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