竺劲：房地产是最具潜力的互联网行业 因拥有巨量市场
发布时间2015年04月16日浏览量：来源:财经网(北京)作者：佚名
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“房地产是最有潜力的互联网行业”东方证券房地产行业首席分析师竺劲4月9日在“房企金融创新与未来发展”论坛上表示。
他分析主要理由有两点，一是巨量市场，目前来看中国最大的市场可以认为是电商，房地产和云相关，这是具备产业互联网容量的。二是房地产市场是重度垂直，信息极端不对称，非常不标准化，需要服务去做的行业，所以重度垂直也是符合互联网产业的方向。
以下为演讲实录
竺劲：大家好，很荣幸能来易居中国克尔瑞来讲东方证券，尤其是我对互联网金融对于房地产业的影响的看法，如果大家长期关注我们这个论坛，应该有一些记忆，就是去年10月份的时候，我当时过来讲过关于房地产O2O的事情，今年看起来2014年、2015年这段时间，当时的观点得到了兑现，当时觉得O2O里面比较重要增值服务，以及房地产互联网金融当时都有提到，就是叫做房地产O2O的三大方向，分别是移动互联、金融、增值服务，其实在去年下半年，尤其上半年整个行业在如火如荼的展开，现在互联网全民都在搞，对于房地产有什么影响，这里就我的思考给大家做一个分享。
我是东方证券房地产行业首席分析师，我叫竺劲。我研究互联网，房地产O2O比较多，首先理解三个词，房地产、互联网金融都是什么意思，从我们投资的角度理解一下房地产，房地产是什么？房地产业就是大家获取空间，不一定是居住空间，我狭义地讲卖房子，主要是获取居住空间、房屋资金的手段，房子是有销售属性和投资属性。为什么最近股市暴涨，大家把股票当成未来主要资产配置的渠道，所以什么是房地产，很简单的理解，就是我们获取空间以及资产的手段开发商做了一级市场，把这个房子生产出来卖给大家，满足大家工序以及投资性的需求。
什么叫互联网，去年开始大量的互联网大佬谈什么叫互联网思维，周鸿祎提到互联网有四个点，第一个用户至上，第二个体验为王，第三个免费模式，第四个颠覆式微创新，我觉得他不完全标准，免费模式是盈利的模式，并不是明确的商业模式。互联网所代表的行业无边界，无中心，但是又以互联网为中心。他讲到颠覆式的微创新，就是要不断地迭代以用户为中心，极致的体验，这就是互联网。
第三个词语叫金融，金融大家比较了解，我想从互联网的角度理解金融，什么叫金融，与资金融通相关的应用场景，如果没有应用场景所有的金融行为不会发生，只有你需要融资的时候，这种融资必定是有一个指向的，比如说你要扫码哪个东西，你肯定在电脑中看到心仪的东西，这个就是有一个应用场景。大家回头理解互联网金融，他的本质是应用场景，而房地产提供了应用场景。
第二个大点，房地产业从黄金到白银，互联网行业从互联网到互联网＋。目前我们处的是新的时代，就是产业互联网时代，而不是原来的消费互联网时代，现在整个网络渗透率达到55%，圈地运动已经完成，我们看到BAT这三个大佬基本上把消费互联网垄断了，百度代表了人和信息的关系，阿里代表了人和商品的关系，腾讯代表了人和人的关系，所以基本上从消费互联网，就是互联网一代基本上处于成熟的阶段，我们觉得新的一代是产业互联网，什么是产业互联网？就是互联网＋，互联网＋的目标是什么，深度挖掘传统行业里面具备互联网化的东西，把企业虚拟化，而不是把人虚拟化。
我们认为房地产是最有潜力的互联网行业，主要的理由有亮点，一个叫做巨量市场，房地产行业最大的市场，目前来看中国最大的市场可以认为是电商，从商务部的统计，房地产行业11万亿，家具建造行业4万亿，汽车2.5万亿，钢铁市场2.5万亿，这个就是中国经济的主要巨量构成，房地产和云相关，这个是具备产业互联网容量的。第二个房地产市场是重度垂直，信息极端不对称，非常不标准化，需要服务去做的一个行业，所以重度垂直也是符合互联网产业的方向。
这个就是我们讲的新时代从PC互联网从移动互联网演进，他这个只是一个表现，旧的时代是什么？就是刚才讲的1.0时代消费互联网以及PC互联网时代，主要互联网的变现方式是广告，注重的是流量，所以大家看到搜索引擎是那个时候最热的东西。新的时代叫工具时代，所有的产业都会用到互联网，PC互联、移动互联都是每一个从业人员用到的工具。线上和线下的流量都可以认为是流量，这个就是分布式入口。所以我想要从互联网的角度重新来理解房地产的生意，他做的就是流量生意，从生意人的流量转换成住户的流量，这个里面一个是刚性需求，住户有购房、装修、家居、购车需求，投资需求也有，另外是交易需求，在交易的过程当中要解决的是快速、低成本的问题，这个也是互联网能解决的。在完成流量转化以后，大家关心的是需求他解决的是投诉、无关、家政这些问题。从互联网角度来理解房地产生意，他在生产房子的扩展当中，销售房子的过程当中完成了流量的转化，这个过程中一个是供方的流量，一个是住户的流量，他是概念是不一样的，必须说房地产做互联网金融，他的应用场景主要在购房，其他的就比较难。这个里面我要强调房产交易和其他行业的不一样，腾讯每年都会发表O2O的报告，因为腾讯对房地产的理解是相对偏弱的，事实上房产电商由于房地产这个不动产的性质，导致普通商品电商以及服务的O2O，也就是本地服务有根本的区别，电商的本质是一个商品，你点击完之后，商品可以送到你家门口，你足不出户就可以完成交易。但是房子不行，你必须要看，但是你买了是一个商品，他人服务不一样。你可以把钱先交了，获取团购的券或者是优惠卡，你的商品消费或者服务消费和支付是可以脱钩的，其实房产电商和本地信息（服务的O2O）有区别的，我们看到一次新房的购房是一次深入的交谈，叠加在购房的最大应用场景职场，我们能够看到第一个深入的沟通，第二个极大的可延展性，因为买了房还有别的需求，本质上我们去买房是生命周期，美国有研究表明，美国人买房30多岁首套房，40多岁二套房，这个跟你的生命周期是有关系的，所以实际上你的生命周期过程中，你的买房行为能够有很多衍生的需求，这个就是应用场景的可延展性，在整个房地产企业做金融的核心反是购房。
若隐若现的入口，仅有渠道的价值，大家看阿里和腾讯的一个，一个走向支付，一个走向社交。我们可以看到社区电商，还有社区银行，电商是附着在零售和物流之上，我们物业公司所拥有的只有本身物业以及跟物业派生的家政的需求，所以很大程度上我们能够看到的社区可能一个比较难变现的入口，这也是刚刚提到的转化居民后做互联网金融的领域。目前港口上升的彩生活，他把物业管理的成本做下降，在这个基本上慢慢孵化生态圈，他也没有急于社区电商的模式，社区慢慢做互联网金融，可能难度是比较大的。
第三个我从互联网金融发展的趋势来看，目前我们从互联网金融角度来看房地产业以及互联网金融是什么样的情况，互联网金融我给大家分一个类，互联网金融本质上还是金融，金融行业做的三件事情就是转、存、贷，转就是支付，存就是存款，互联网就叫互联网理财，贷就是贷款，贷款互联网就叫互联网融资，就是P2P，整个互联网金融和核心还有P2P，最近央行研究局的谢平（音）讲过，谢副行长原来也关注互联网金融，他提P2P不是简单的网贷。P2P是一个很好的产品载体，更加重要的在于中国依然缺少理财产品，现在有线上、线下的出口，其实这个考虑还是在于瞄准了理财的市场，核心可能还是利率市场化的过程当中，大家原来房子买了，缺少一个投资品，那么刚好P2P给你提供这么一个产品的平台。
为什么是P2P？原因很简单，房地产是高度依赖于融资的行业，我们把房地产里边能做金融的切成四块，这个是我自己头脑风暴想的，一个是开发，这里面大家可以看到很明确，最大的场景还在购房，所有核心的大家做一些P2P场景，还是解决交易中的痛点，开发的技术目前并不是很成熟，美国有一个（英文），美国住宅的开发形态跟国内不太一样，我觉得中国房地产的重筹还需要一段时间，另外从社区的角度比较难，因为社区里面物管收费不是融资，他是理财，房屋抵押才是关社区的租售是相关，二手经济也可以完成，社区是粘性非常低的互联网金融，他可以有一些用户，但是他做一些产品是比较难的。整体来看，最简单的互联网金融模式，对于房地产开发商就是P2P。就我国P2P发展历程跟全球是一样的，所以中国在2007年有一个拍拍贷出来了，他做了一套数据库，2007年不太需要这种融资，所以整体缓慢马上，2011年的发展还是在利率市场化，还有受资金成本高、行业库存高的宏观经济有关。2013、2014年忘带系统普及化，行业增速大幅提升，不规范平台大量出现问题我们看到2015年，我们对于2015年P2P的发展，行业持续高速增长，风险继续积累，预期监督政策将出台企业发展进入新阶段，流量重要性降低，基础资产重要性升高。这个里面开发商是有机会的，我认为P2P行业发展分三个阶段，第一个是流量，第二个是资产，第三个阶段是拼品牌和数据。中国的征信比较差、低的水平，未来来看，谁拥有过去的业绩和对风险处置的能力，以及对于征信数据的保有，通过这两年的洗牌，银监会和金融工作部会出台P2P规范的政策，这个时候品牌比较重要我们看到一些小的品牌收益率16%，这个就是品牌的力量，所以未来就是看品牌和流量这个是我们概括的关于我国P2P行业的四大模式，本质上是分为纯线上模式，第二类O2O模式，就是我们锯派的模式，线下找资产，线上找流量，这个普遍的模式，我觉得未来整个房地产O2O加P2P是这个行业行来的前景，为什么是O2O？因为购房的方式变了，第二个P2P的中国特色，第三个生活方式变了，所以需要O2O。
我要很遗憾地告诉大家，互联网金融，房地产产业依赖最大场景依然是购房，开发路漫漫，互联网金融，房地产业能做的借贷，理财的可能性会扩大。金融，开发商可能要失望了，服务商屌丝逆袭了。还好，我们拥有刚刚起步的互联网金融市场和巨量的地产市场。所以我觉得也不是完全开发商就没有机会，服务商可能机会大一点。
服务商现在相对来说有一些操作性服务商还是从C端入手，信访代理商未来怎么搞，就是盘活客户的价值，比如说你买一个房子，同时给他配一个装修贷，配一个首付贷款，低频大额交易，一次性把收入都做到。第二个增长用户粘性，把服务链条做长，金融工具实际上是一个最好提供黏性加强服务链条的工具。第三个是分类管理，把你的用户分为高净值，对于物管公司来说，这个生态圈的建立是比较漫长的，需要从物管和注册的工作来做，然后再慢慢将金融渗透。有可能通过跟金融机构去搞社区金融各种弯到超车也不排除。第二个开发商要拥抱互联网金融，对营销经理来用金融荣菊快速去化，第二个对开发商老板来说，卖地产项目买金融牌照，增强用户思维，降低周转思维。不是说房子卖给你就结束了，我要的是售后服务，我现在要生产小米手机，而原来生产模式，我卖一个小米手机给你，我为你服务才刚刚开始。
所以房地产开发商都要拥抱互联网。
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