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钟彬：当前房地产形势及行业创新趋势

发布时间2015年05月25日浏览量：来源:全经联网作者：佚名

　　创新，正在重新定义房地产，创新正在让房地产迎来新的历史机遇。近年来，许多房地产企业家在新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼综合体、文化旅游地产、养老住区、产业园区、地产金融等领域进行了持续地探索和创新，探索房地产与产业发展、城镇发展的融合，探索房地产产品和服务的可持续发展模式，总结了丰富的创新经验，形成了一大批创新案例和新商业模式，这些创新，正在重新定义房地产。

　　在创新大趋势下，未来房地产的估价行业前景如何？全联房地产商会秘书长钟彬先生于“2015云估价创新发展论坛”作了《当前房地产形势及行业创新趋势》的主题演讲。

　　房地产2013年的收入8.1万亿，去年是7.4万亿，我们这个行业大致的收入是300—400亿，不到我们行业的1%，为什么我们会来？是因为我们看到在估价行业的背后是中国未来发展的一种趋势，他本身的价值没有被充分地发现，他可能对我们中国房地产未来尤其是存量房产存在巨大的机会，所以我们今天来和我们估价行业的各位同仁，相互交流，也向你们讨教，我们希望你们的介入会让房地产、会让我们中国的不动产行业更有价值。

　　一个成熟的市场里面、一个成熟的经济体里面，房地产依然扮演了非常重要的角色，但是这个角色很可能不是新增而是存量，在存量里面对价值的判断，也是衡量一个行业是否具有专业度的维度，今天我们来参加这个会议，也是希望能够看到我们这个行业能够尽快地引爆他的价值，能够为我们房地产行业提供更多的支持。

　　今天有这样一些问题跟大家分享，我讲三个方面，一个关于房地产在国民经济中的地位，我们怎么看房地产。第二是当前房地产存在的问题，现状是什么。第三是创新与趋势是什么。

　　我是2001年到的房地产商会，到今天已经是14年了，这14年当中我们能够看到什么，其实我们看到了房地产巨大的引爆，那个时候的房地产跟今天真的是两样，那个时候我们并没有想到这个行业会这么庞大，包括那个时候的企业，房地产商会成立的时候跟深圳非常有缘分，我们在2000年的时候在深圳住交会的时候作一次筹备，那时候我们的名字是“中国住宅产业联盟”，也是星星之火开始燎原，那时候只有33家企业，那个时候都比较小，并不像今天这样非常有品牌度。那个时候的33家包括今天的很有名的包括泰达、招商、龙湖、万达，那个时候都不是很大，还包括那个时候的顺驰，这样的企业到今天已经是非常有影响力了。

　　看看我们这个行业的一些变化（PPT），为什么房地产是中国的支柱产业，因为我工作的原因去国外可能还是蛮多，去年我在美国待了两个半月，美国的房地产到今天依然是重要的支柱产业，为什么房地产当出现一些苗头不好的时候，政府会迅速出政策来促进恢复他这样的一个状态，是因为我们看到他对这个行业的影响其实是很大的。从GDP的角度来讲，我们的总投资占了社会的1/4，为什么现在我们的GDP下滑，很大程度上跟房地产有关系。

　　2013年的数据比较典型，那一年商品房的销售额创了新高8.14万亿，约占国民生产总值14.8%。另外一个比重他又占了固定社会资产投资的比重从86年的3.2%上升到了2013年的19.3%。三驾马车都知道消费是乏力的，外贸其实也是有很多障碍的，但是靠什么在拉动一直靠投资拉动，主要是靠社会投资在拉动，这块房地产的比重占了19.7%占了1/5，房地产的比重大整个拉动比较大。目前中国经济没有完全转型过来的情况系，还是靠投资拉动的情况下他依然是一个重要的引擎。为什么我们是支柱的行业，为什么当我们一下行的时候政府会那么重视。这是2013—2014年商品房销售与GDP占比的情况，我们看到2014年以后我们的变化、我们的GDP，我们对他的贡献率已经在下降了。

　　房地产带动的行业产业链是很广的，其实他是两个方面，一个是投资的带动量，一个是消费的带动量。全国工商联的商会现有接近30家，深圳的百度也是我们商会文化产业的会长。其中一旦开年会，各个行业的商会开年会，钢铁、家居他们开年会都会邀请房地产商会，包括我们去作主题演讲，为什么？因为我们跟他们关联太大了，他们不好他们会说“今年我们的行业不好怎么办？我们听听房地产商会怎么讲，他们不好了所以我们不好了。”我们好他们也会请“他们的行业形势很好今年的机会很大”。我们对他们的影响真的非常大。

　　这里面我们看到三个方面，第一是投资带动哪些投资的关联企业，消费带动哪些消费的行业，同时我们对就业的影响也是非常大，其实是正负相关的。过去一直说房地产应该产业化，房地产商会的创会会长也是我们的荣誉会长，原来在房地产司做司长，在房地产住宅产业办当主任，一直推动产业化。后来因为他作为我们的领导也是老师告诉我们说，这个实际上在很长不断时间没法导入，以后中国有大量的农民工进城，他扮演的主要的角色就是建筑工人，你要满足他的就业，所以住宅产业化很难。但是看看今天，今天20—40岁这个年龄段的进城工人大量锐减，由于人力成本的大量提升，提升你也找不到这样的人力资源，我们的产业化呼之欲出。整个变化跟人口结构、跟中国大经济密切相关。所以我们的行业为什么说跟投资、跟消费带动性越大。

　　今天讲说房地产行业受了影响，的确是。昨天晚上我在晚饭的时候跟大家交流，去年年底APEC会议的时候美国助理国务卿和房地产商会座谈到中国来问了两个问题，一个问题是中国房地产会不会有崩盘，因为如果说崩盘对全球经济和对美国经济都会有影响，当然我们认为这是不会。第二，中国房地产会不会下行得很厉害，我们认为也不会。不会的原因在哪里，我们只看到新开发这一块，没有看到存量的巨大市场，在存量的市场里面会引爆很多新的产业，所以我们会发现我们有巨大财富的房地产企业今天在干一件事叫“去房地产化”，你真的去得了吗？是去不了的。但是他想表述的是说，我依托于房地产这样一个巨大的存量市场，我给你作新兴的行业，这就是一个未来巨大的机会。

　　房地产其实除了这些以外我们会发现他跟财政的关系也很大，我们算极端的这一年2013年，我们房地产的税收是2.4万亿，占了全国公共财政收入的12.9%，这是很大一笔数字。我们再看一下地方财政土地财政，商会一直特别关心土地财政，我们一直提醒土地财政，从这个数据来看，去年绝对数虽然说我们相对数比重在减少，但是绝对数还在增加。所以我们国家的现行国家财税体制决定了地方政府他要发展，其实他主要靠两个，一个是靠发债，第二是靠土地财政。发债的基础也是土地财政。如果你要改变我们中国房地产基本逻辑是土地逻辑，这样一个逻辑要改变就会深刻地影响土地财政，你整个的国家财税制度必须改革，所以中国房地产的改革一定是顶层设计的改革。

　　上次我跟胡润在一起交流，他说前十强的财富榜里面有五个跟房地产有关，而且这五个里面都是我们商会的副会长，从这里面看到房地产已经成为生产富豪最多的，不仅对国家有很大的贡献，对企业创富也是很大的贡献。

　　我们看一下中国房地产这样的一个逻辑，过去十年房地产受益于五大红利，我们其实在做的时候从来没有想到说什么会影响我们，我实事求是说，房地产商会是一个对研究非常重视的行业商会，对理论研究、对行业组织的研究花了很多的精力，后来对我最大的启发是，发改委有一个宏观经济所，是对我们国家研究非常重要的一个决策部门，后来我们请他们的所长帮我们作研究，我们商会算是各个行业商会里面比较有钱的，但是我们依然跟企业没法比，我们每分钱也是精打细算的，那年我们拿了很大一笔钱做专业的研究房地产的商业逻辑，罗所长做完了以后说花那么多钱去做研究就是一句话。

　　五大红利：

　　第一个红利是人口红利，没有中国巨大的人口红利跟消费市场，你在国外看资本市场，只要你的技术在中国能够推广，你立刻有上市的可能性，因为面临着巨大的一个市场。中国这个市场人多且他愿意消费，而且他还有财富消费，印度也有很多人，印度的那种逻辑观、哲学观不是要消费，他需要享受的不是今世的财富，他需要享受声明当中轮回当中对自己的超越，所以他的价值观不一样。我们中国历来追求现实的东西，所以人口红利巨大的人口带来消费红利，这是我们在全世界公认的。我们现在又讲说中国未来的乏力，为什么？因为我们会进入老年社会有消费能力的人会减少。人口红利在房地产黄金十年当中是第一要素。

　　第二要素是城镇化红利，人口到哪里去了，全部涌入城市，对城市建设、城市更新有影响，原来我曾经也牵头创办过全国房地产的设计联盟，我兼了很长一段的秘书长，当时我做秘书长的时候一直坚持一条，就是要把中国的房子由中国制造变成中国创造，因为我们发现对中国城市最大的破坏不是文化大革命，是黄金十年对我们城市的破坏，再也找不到这个城市的痕迹了。但是深圳是一个新城没有感觉，比如说我们每个人回不到自己的故乡了，故乡的乡愁早已被城市破坏掉了，这是负面的东西，正面的意义是大量的投资、大量的建设、大量的改造，的确速度提升了。

　　第三是经济发展的红利，如果经济不高速发展谈不上财富。

　　第四，制度性改革红利。

　　第五是国际红利，那时候WTO要进入的时候，我们都以为会对中国诞生很多负面的东西，我们谁都没有想到WTO进入以后对中国经济占了那么大的便宜，逼着美国重新制定新的国际规则，认为WTO完全让中国受益。这里面形成了三驾马车里面的外贸出口几乎每年2、3位数的增长。你到任何一个国家里面去，你要买一个纪念品回国一定要看一看后面是不是写着“中国制造”。全球都看到中国这样一个市场的进入，这是很大的一个方面。国际红利里面除了经济的红利还有一个政治的红利“911”，那以后全美的目光对着中东，中国被忽略了。拉登被干掉以后中国和美国之间的环境也不是那么友好了。

　　我们今天来看人口红利用一个快速增长便为逐渐老龄化，所以我们认为现在要全面地放开二胎否则对中国的经济有很大的问题。这个问题我在读大学的时候写了一本书《独生子女与中国社会》，那时候是联合国赞助我们中国出的，那时候中国的人口曲线显示出，如果计划生育政策不改变，对中国经济的打击甚至是致命的，没法年轻人承载那么多的老年人。

　　城镇化红利还在延续是结构性了，经济发展红利也看到，中国的经济今天发生了很大的变化也面临很多的危机，今天已经在探讨的我们并不担心通缩，日本的教训告诉我们通缩比通胀更可怕，所以我们看到在不断地降息、降准，但是经济也发生了问题了。最后一个国际红利也发生了变化，我们今天对外出口实际的数据已经不是正增长其实是负增长了。但消费我们没有起来，如果你的投资还在下降，你的经济结构转型不会成功，你转型一定是说这边不错这边差，等差的好了以后来转，你要给我一个转型的喘息的空间。

　　我们都面临问题了，这五个红利里面谁最重要？就是刚才罗所长说的，中国房地产的核心是什么？是制度性改革红利，是土地红利。

　　中国的第一个问题内部商业逻辑制度性土地红利，这是房地产所有的成功秘诀。过去没有土地市场，招拍挂制度形成了土地市场。这是最早从深圳的改革开始了，通过这个我们有了市场招拍挂。但是也出了问题。第二件是取消福利分房形成了巨大的一个刚需市场，13亿人里面所有的房子都不是你的，是国家的，你租国家的是公房，那时候很少有私房。突然间发现我们有了一个巨大的市场，有了钱，中国人对土地、对房屋先天就有一个崇拜于是去买房，这个市场太庞大了。所以才会有8.14万亿的高峰。最后一个是按揭金融市场，有了土地市场这是生产要素市场，有了消费市场还有一个金融市场，三个市场一合流形成了一个巨大的崭新的市场，我们发现中国房地产在那段时间，只要你你胆子大你足够坚决一定成功，如果你胆子小如果你瞻前顾后一定不会发那么大的财。他的逻辑核心是三大改革成就了房地产过去的黄金十年，这个黄金十年的核心就是制度性土地红利，但是今天也没有了，招拍挂制度因为我们没有去关照十年来保障房这一块，所以我们有一个保障房巨大的缺失。之前房地产商会是提供建议，我们甚至要发一个产业基金关于廉租房资金，但是政府没有足够重视到，现在补课也很好，我们意识到我们在做了。

　　我们看一下取消福利分房里面没有去照顾这一块，我们应该有保障房，应该是双轨制，全球都是双轨制，既要有市场的也要有保障的。招拍挂制度最大的问题是形成了土地财政，真正推高房价的不是消费而是土地价格。我们因为也有一些基金来做，发现北京最近推的所有的面粉都比面包贵，这就有问题了。

　　第三是按揭，按揭市场以后其实是需要警惕的，我们的房子一直在涨按揭没有问题，我们会发现美国的金融危机整个的全球到现在欧洲都没有走出来的经济危机，他的源头往上面说是金融危机，而金融危机往前面走是房地产危机，而房地产危机里面很大一块来自于给了没有承担能力的人释放了贷款让他去买房，这个逻辑是非常清晰的在美国。后来因为这个事这个哥们儿还获了诺贝尔的经济学奖。我们一定要充分看到房地产的风险在哪里。

　　这三个制度改革的红利到今天已经是没有了，或者说正在消失。下一步怎么办？我们来看一下今天的问题（PPT）。

　　这是最近的一些数据，这个数据显示十大城市的房地产，房地产在很长一段时间，还有一些在环比上涨，其实连续16—18个月，房地产的环比和同比全部在下降，下降是个主旋律对于房地产来说。房地产如果核心看，从2014年以来到现在的一个变化是什么，其中一个变化就是房地产的同比环比增长速度在下降，涨幅在下降，甚至出现负增长，这是一个核心的。但是我们也承认，经过这些疲软以后，房地产最近出了一些救市的政策，救市的政策在短期内是有效果的，2015年4月的房企销售明显回升，回升的原因第一是有政策，第二还有你的销售策略，有些企业就降价走量。上升最多的是保利这些，环比上升有一些企业。但是有一些企业还是有一些问题的，上升最多的房企为保利，同环比达到60%、78%，规模房企中万科、万达上升同样非常明显。原因在哪里？政策的利好，降准，4月20号，5月11号降息。可以预见到未来的利好政策还会出现。还会不断释放一些政策。

　　但是今天房地产的主旋律是三个字“去库存”，因为我们市场依然是高库存，这个库存里面会看到三个库存，第一个是建好的房子，第二是待建的，已经建好的房子，一个正在建的房子在建工程。第三是买了房子买了的地，土地在建工程跟已经建好的房子都还在高企，尤其有些企业。我们讲中国房地产的特点是什么，有人问我说中国的形势好吗？中国太大了。

　　中国房地产的去年有几个特点：

　　第一个是全面下行，甚至在加速。现在开始已经在去年年底企稳了略有回升，这是第一个趋势。

　　第二个趋势，中国房地产是城市、区域、房企严重分化，你问我哪好，我要问你哪个城市好。甚至温州这个城市市区和郊区都不一样，不是一揽子来看，房企不是问哪个好，不是大企业好小企业不好，但是数据显示去年东部、中部都在下降，西部的房企同步的环比还在上升呢。

　　第三个特点是高库存，受人口结构的影响，中长期的住房需求将大大减缓。目前来看去库存是当前一个主要的任务。去库存有很多的方法，一个是真实的去库存，第二是虚拟的去库存。真实的去库存是把房子卖掉，虚拟的去库存上市公司可以做一些财务报表的调整，把一些东西调到表外暂时离开我的表内，否则我上市的指标会很难看。

　　房企分化的严重，2014年80个放弃过了百亿，我们这个行业才300、400亿，相当于3个企业就干掉了。创收2.8万亿，市场份额接近了40%，虽然去年的销售没有前年好，但是去年再次显示了房地产高度的集中化。还有一个很重要的特点，原来房地产区域性是很强，深圳最大就是深圳的，外地到深圳来你排不过他，南昌最大就是南昌当地最大的现在没有了。你到各地去，当地的龙头可能有些还有一两个，在前十名，剩下全部是全国性的企业。百亿企业阵营之间分化拉大，强者恒强的姿态更强。

　　很多的数据显示，其实我们讲到了第一阵营是2千亿，第二阵营可能是3百到1千亿，第三阵营是百亿上。逻辑是什么？我原来自己以为逻辑是2千亿以上的是全球布局，千亿以上的300—1000亿以上的是全国布局，可能在某些领域他比较突出。百亿以上的是深耕某一个区域。我只看到了一个表象，背后是什么？后来我发现你看一下他的财务报表，财务报表最后的资金来源，最后显示他有足够的资本支持他，如果我给你1千亿，你一定做到2千亿，资本金1千亿了。假设你有一个足够的团队，你有一个机制，我给你1千亿一定做到2千亿。现在我给你20亿你能够做多少？你可能只能做30亿。其实背后是资本在追逐，这个越来越像***了，***的开发商跟投资商是截然分开的，***最大的开发商他每个项目里面投资就是5—10%，剩下都是投资人在投他就是GP。GP拿地、开发、建设、运营、销售，他把销售给一些机构客户，跟公会打交道、跟银行打交道，考验他的是轻资产能力，所以他的设置会很高，他不会跟重资本一起结合。

　　中国企业的拉达，第一看起来是产品类型跟区域的差距，其实不是，其实是金融背后的差距，金融背后的差距其实是战略差距。所以从这个意义上来讲，我们中国的房地产还面临着很大的一个提升的空间。

　　土地资金、人才往大企业集中，中小房企拿不到地，钱跟高端的人才变成投资商持币观望，债务紧逼。现在大企业职业经理人都想创业，创业潮席卷所有的行业，每个企业明星的优秀职业经理人都想自己干，所以他们也面临这样的一些问题。

　　创新，过去房地产是什么？地产、金融与产业的结合，核心是地产。现在是什么？现在是金融、地产与产业的结合，金融成为一个非常核心的要素，所以房地产商会里面我们专门作了一个中国金融工作委员会，还有一个房地产基金专业委员会，主要是一些基金们，后来发现基金们的钱是募的，后来要找到最后的金主是谁，是中国最大的财务公司、保险公司、券商和银行的理财，所以我把他们全部拉在一起作了一个金融工作委员会，在商会来合作。昨天晚上深夜我们深圳本土的企业也是商会的秘书长李秘书长在沟通，我们在深圳建一个点，把深圳的同业跟北京的同业作一个互动，和香港同业怎么来做，我们晚上开了一个会。

　　现在是金融，未来是产业、服务业，房地产的核心是金融。现在我们看到但是他的竞争力在于你的服务，这是我们的逻辑变化。这种逻辑变化以后，我们看一下我们的估价行业，这里面过去看不到你，现在你开始有价值了，未来你就有很大这样一个独立的空间了。

　　中国房地产模式的变化，这样以后我们会看到产业化，我讲的产业化是跟产业结合的“化”，还有金融化，绿色低碳化，信息化，这个信息化其实就是互联网+，还有你的深度国际化。如果你不具备这样的专项能力、这样的软实力，你没有前途。我们来对标所有的企业十强每家都这样做，比如招商，比如万科产业化、金融化、绿碳化、IT化、深度国际化，全部是一样的。

　　就以国际化而言，我在主导商会做***投资，我是偶然发现商会42个副会长有20个已经投了或者正在投美国，所以马上跟他们全部联系起来说我们一起投吧，不要这块地我们又去飙，在国内可以把地价飙高对土地财政是一个贡献，我们在美国没有必要做这个贡献。我们发现都在干这样的一个事，核心是金融、服务化、产业化是三个核心，你要有实业做支撑，你要有服务的产业做这样的一个推动，你要有金融化作你这样的一个基势。你会看到最近的一些趋势，产品中单一的消费型产品，向经营性和综合型转变，产业与地产，旅游地产、养老住区、园区地产、商业地产都在做。

　　他说我要从一个开发商向运营商跟服务商转变，万科、绿地、世贸、北大资源他们的变化，我从开发商转向一个服务商或者是城市运营商，我们要把可持续建筑走向智能化、绿色技术和产业化的结合，商会不断地帮他们做绿色地产的基金。互联网带来了营销模式的改变。我们看到互联网对房地产开发链条的渗透，从前期准备到开发建设、到运营管理、到企业融资、施工、销售、电商平台、房屋装修、社区运营，看起来IT对我们的改变是技术，但是实质绝对不是，实质是对我们的生产关系发生变化了。最后发现互联网真的是一种思想对你颠覆，别人跟我讲一句话原来我不承认，什么最容易做，就是电商。什么最容易被互联网改变，市场化的没有管制的。我们这个房地产要盖108个章怎么样互联网？后来发现不是这么回事，人家改变的是你的战略思维，改变的是你的组织架构，改变的是你的生产关系，改变的是甲乙方的逻辑，所以互联网对我们的影响一定是深刻的30号我们会搞一次互联网大会在北京，6月我们在深圳做一次社区O2O的大会，商会7月份做一次互联网的大会，预期让别人把我颠覆不如我自我革新，我联系所有的电商这样移动互联的企业，这些国际的、国内的这些机构，让我们共同来合作，自我革新。所以互联网对我们的改变是很大的。

　　养老行业爆发式地增长，大规模地并购***投资不断地加大。我今年去了两次美国了，我去年去了五次就是跟***的合作。对商会来讲，客户在哪里我就在哪里，所以我必须对我们的客户、对我的会员服务好。商会在绿色建筑方面做了很多的服务，包括标准做了，绿色养老联盟做了，绿色的产业基金我们做了，还做了很多示范，商会主导做了3千平米的绿建，包括养老示范项目起来了，还有***投资，商会做了很多这样的工作。

　　商会不仅要提供政策的平台，还要提供产业服务，还要引导你们大家去做。我们也是希望商会能够在估价这个行业里面能够和大家合作有所作为，能够进一步改善我们行业的环境。

　　这是部品，这对影响非常大，我们对你的建造成本直降10%，今天这样一个房地产利润被高度挤压的环境下，这样的东西带来的效应会很大。最近商会做了一些活动，我感觉有300亿跟400亿的规模，我认为他的现状规模小，他的痛点是两个，一个是市场空间被挤压，你面对终端、对消费者，消费者每个人都想知道消费者值多少钱，银行跟我们对接。你跟你真是的消费者没有在一起，你完全被中介化了。互联网一个核心的意思就是去中介化，把中介干掉，把代理公司干掉，直接跟代理人一起搞。市场空间被挤压了，你的专业价值被扭曲了，我并不需要知道你跟我的钱是多少，因为你是谁受托你的，是银行跟中介公司，他要你做这个价值，你的功能是图章，因为你是有牌照的你给我盖这个图章，这两个痛点对我们有制约的。

　　未来一定有希望，我们房地产来看基于云估价的互联网+，我认为这个希望是来自于四各方面，第一个方面是由于我们通过互联网以后、通过技术提升以后，来提高了我的效率，优化了我的效率，这是比较重要的一条。第二是我的流程优化了我的生态，这个生态里面是两个，把很多灰色的东西去掉了，千万这个行业不要成了一个保险行业靠拉业务，而是说我的生态里面靠我的专业价值获得的，这个生态标显了我的专业身份，流程化生态，生态是我们的行业生态。第三是数据创造价值，所有的东西出来以后如果再进入一个云端里面，我们研究他会创造很多崭新的市场，为什么这个房子在这个区域会卖，为什么是这个价格。我上一次跟任华秘书长一起建了一个美国的专家，很年轻的经济学家他研究了一套数据，关于如何评估我房地产的价格，你会发现跟真实的交易价格极其相近。我认为大数据一定会创造这样的价值，创造我们今天新的收费模式。当这些技术、流程、数据以后，形成一个真正的基于估价行业的大平台，这个大平台会引爆一个全新的市场。也许我们未来不是300亿、400亿，是3000亿、4000亿甚至上万亿的市场，未来的房地产一定所有的东西都后端、二手房，二手房的价格一定需要一个专业来评估、来判断，而不是靠一个中介来帮我们做这种事情。

　　所以我认为未来我们的估价行业前景无限，也感谢各位行业的人士，我们共同来努力，谢谢大家！创新，正在重新定义房地产，创新正在让房地产迎来新的历史机遇。近年来，许多房地产企业家在新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼综合体、文化旅游地产、养老住区、产业园区、地产金融等领域进行了持续地探索和创新，探索房地产与产业发展、城镇发展的融合，探索房地产产品和服务的可持续发展模式，总结了丰富的创新经验，形成了一大批创新案例和新商业模式，这些创新，正在重新定义房地产。