房地产金融，如何才能实现疏堵结合、有序创新？
发布时间2016年12月23日浏览量：来源:上海观察作者：佚名
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安居乐业，居者有其屋是其中重要的元素，中国房地产业近20多年的迅速发展，也与金融业的发展息息相关，从最初的按揭贷款，到近几年开始发展的过桥贷、信托、基金产品等，两者互为推进、互为补充，同时也出现了一些风险，解决这些房地产业发展过程中的风险问题，已不仅仅是一个金融问题，同时也是社会问题、民生问题。
房地产业与金融业如何才能在堵疏结合中实现有序创新？21日，在一场以“不动产金融创新与可持续发展”主题论坛上，几位专家共同就这一话题进行了深入分析，对房地产行业来说，未来推进供给侧改革，需要进一步深化研究土地供应改革等问题。
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着力防控资产泡沫
“从今年下半年以来，三次中央政治局会议以及上周中央经济工作会议所提的要求来看，当前抑制资产泡沫已经相当重要。”在2016上海不动产金融高峰论坛暨东方不动产金融研究中心成立仪式上，上海市住建委巡视员、上海市房产经济学会会长庞元开宗明义，国家对抑制资产泡沫一直加码。
在7月26日的中央政治局会议上，从“降成本”到提出“抑制资产泡沫”，10月28日，政治局会议指出“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，12月9日，政治局会议要求加快研究建立符合国情适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。12月16日闭幕的中央经济工作会议强调，“着力防控资产泡沫，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理的自住需求，严格限制信贷流向投资投机性购房”……在庞元看来，这里已需要注意“合理的自住购房”提法，此时已没有再提“改善性购房”。
庞元认为，今年的几次会议提出的要求，是对原有货币政策目标的重大拓展。“以往货币政策目标通常表述为‘币制稳定、经济增长、就业充分、国际收支平衡’但此次已有所不同。”庞元说，今年我国从抑制资产泡沫、注重抑制资产泡沫，直至提出“着力防控资产泡沫”，我认为是抓住了主要矛盾的主要方面。
那么，如何加快建立房地产平稳健康发展的长效机制？庞元介绍，已在国务院新型城镇化规划2014到2020年中点过题，即“加快研究完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场长效机制”，此次又多了投资、立法两部分。
在庞元看来，2017年推进相关改革，要着力于推进供给侧改革，对房地产行业来说，就需要进一步深化研究土地供应改革问题。1988年上海率先在国有土地施行建设用地使用权有偿、有限期的使用制度，暨建设用地使用权的物权化，2007年，全国人大通过物权法，如今，上海集体建设用地入市流转，正在松江试点，这些试验都值得期待。
房地产金融创新的对策
“其实，中国的房地产金融一直在创新。”上海市人民政府特聘决策咨询专家、上海市立信会计金融学院教授王洪卫教授从问题出发表示，从1990年代的按揭贷款，到2001年—2003年的过桥贷款，再到信托项目、基金项目，最近保险资金也进入了房地产业。“金融与房地产的结合是很早的，我国的房地产金融一直在创新，但为什么还会出现那么问题？”
王洪卫介绍，目前房地产金融主要分为三类，一是支持消费者消费的，如按揭或租金支持类的金融产品，二是支持房地产开发的金融产品，三是支持房地产持有的金融产品。“这些金融产品创新不好，就有可能产生金融危机。”王洪卫说，从上世纪七十年代起，全球经济危机的发展顺序已开始变化，变为首先发生房地产危机，引起金融危机，再引发经济危机。所以，在王洪卫看来，我国未来若发生房地产金融危机，爆发点可能70%产生于开发领域。
之所以有这样的推断，来自于两个扭曲。王洪卫分析说，一是结构扭曲，有关资产证券化、房地产信托投资基金等金融创新，许多都变相成为比银行贷款、开发贷款还要高的贷款，由此产生风险，要治理它，就要从间接贷回归到直接贷的本位，还要发展房地产的股权投资基金。
其次，是区域的扭曲。一二线城市土地供应偏紧，未来房地产供应跟不上，同时金融政策收紧，会导致最终能在大城市玩的都是巨型房地产企业，未来的新房供应都是偏紧的。但到了三四线城市却反了过来，许多地方为了去库存，纷纷加大动拆迁力度，给他补贴去库存，将未来几年房地产消费移到这几年消费。城市的土地出让、融资环境还是宽松的，因为带着“城镇化”的帽子，国家是鼓励的，这一现象在浙江沿海地区还可以理解，但在其他地方会变得不可预期，许多地方未来几年供应还会很充分，去库存的压力会更大。
所以，在王洪卫看来，房地产金融创新的对策，应该是有序创新，疏堵结合。“像上海这样的城市，堵住只会价格更高，更应该区别对待，指定不同的政策。此外还有其它政策的突破，例如是否可以研究预售制能否取消，因为预售制是最大的金融融资，也是开发商敢于融资的最大胆量。”王洪卫说。
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