金融与房地产如何实现良性循环
发布时间2017年12月27日浏览量：来源:金融时报-中国金融新闻网作者：记者 胡萍
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促进形成金融和房地产的良性循环，是日前召开的中央经济工作会议提出的三个良性循环之一。业内人士认为，实现金融与房地产良性循环是防控金融风险的重要内容。金融和房地产良性循环要求金融既要支持、促进房地产市场良性健康发展，但也不能助长投机和泡沫。
促进形成金融和房地产的良性循环，这是日前召开的中央经济工作会议提出的三个良性循环之一。金融与房地产有着较强的依赖性和较高的互动性，二者如何在当前环境下寻求新的发展，这是各方关注的问题。
房企的转型
就在中央经济工作会议结束后几天，一家以房地产开发及物业为投资核心业务的上市公司提出了其转型思路。“面向未来，我们开始全面布局新业务，着力打造‘Fun+幸福生活’生态圈。将联合办公、商业体系、长租公寓、酒店、健康管理整合在一起，全方位满足城市中高阶人群的多元化需求。”中骏集团董事局主席黄朝阳说。
有专家表示，下一个10年将是房企个体能力比拼的10年。房地产开发商将向运营商转变。若能实现这种转变，则能给房地产行业及金融行业带来更多活力和机会。这一点似乎已经成为共识。黄朝阳表示，房地产市场长效机制逐渐形成，房地产行业的所有企业将面临从开发商向运营商的转变。因此，区域聚焦、多业态发展是房地产商的战略选择。从金融投资角度看，宜信财富高级副总裁赵若冰也认为，地产只是一个载体，过去承载的主要是居住需求，而未来新经济的出现将引发新的需求，未来房地产将更多承载医疗、养老、消费等功能，和实体产业更加紧密，像养老地产、旅游地产、综合商业体等地产种类投资价值凸显。
在中骏置业副总裁王勐看来，未来3年到5年，房地产行业的竞争激烈程度会跟以前的家电行业一样，只有有规模的好企业才能最终存活下来。截至目前，中骏置业新进入9个城市，增加44个地块，权益面积达672万平方米，为企业未来3年的发展提供了充足的“粮食”。
对于融资形势，黄朝阳表示，2017年中骏置业的融资成本大约在6%左右，2018年行业将面临资金成本上升的压力。一方面要加快开发进度，把握好营销节奏；另一方面通过***发债募集资金等方式来解决资金问题。“现在中骏集团的境内外银团贷款、境外债券融资等情况都比较好。房产界是‘惧者生存’，要对市场保持敬畏。”黄朝阳说。
金融的选择
谈到金融，风险防控是永恒的主题。而金融之于房地产，其作用几乎可贯穿从供给到需求全部环节。因此，金融、土地、财税等同为房地产市场长效机制中的重要组成部分。在防控金融风险、做好重点领域风险防范和处置、坚决打击违法违规金融活动这一大背景下，金融业将面临怎样的调整和选择？
业内人士认为，房地产金融首先要遵循一条，就是不能进入违规地带。结合2017年各地房地产相关举措，促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出——今年年初提出差异化供地政策，租赁住房、共有产权住房等公共住房建设持续推进，党的十九大重申“房住不炒”和“租购并举”等。
今年年初以来，为防控房地产金融风险，在监管部门的指导下，各商业银行严格控制新增房贷规模，严查信贷资金变相流入房地产领域，严格执行现行房贷政策；信托公司也在业务选择上注重细分市场，积极为保障房和廉租房建设、棚户区改造提供金融综合解决方案，通过资产证券化等业务助力公寓行业、商业地产可持续健康发展，满足流动人口、商业领域房屋需求。
“结合房地产市场的变化，我们研究各大房企的转型路径，发现他们的业务链条在扩大、融资需求更加多元、对融资的时效也有所提高。现在，融资已经是附属手段，未来产品复杂度远远高于一个简单的开发贷款，可能要涉及跨机构、跨界乃至整个生态链的服务，这就要求金融机构能够整合所有资源来做更多跨界服务。”某银行从业者说。
根据《中国不动产金融研究报告2017》分析，房地产企业融资形势有三大变化，资金成本上升，融资结构以及融资模式都发生巨大变化。该报告认为，在中国房地产行业20年的发展中，2017年是融资模式上的一个创新年，产品层出不穷，资产证券化、PPP、文化资产、长租公寓等方面都有新产品出现。这些也为金融创新带来更多可能和机会。
良性的循环
实现金融与房地产良性循环是防控金融风险的重要内容。业内人士认为，金融和房地产良性循环要求金融既要支持、促进房地产市场的良性健康发展，但也不能助长投机和泡沫。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示，防范房地产金融领域风险的核心是理清其对市场的影响，并采取对应的措施。他建议，实行首付和利率反向调整政策，这样就可以把整个房地产金融政策对市场的影响降到最小。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，目前金融业涉及房地产的业务总体平稳，但金融资源过于集中在房地产行业将产生较大风险。在做好房地产调控的同时要注意防控房价下跌和债务违约的恶性循环。同时，要做好对房地产的合理支持，住房信贷方面要创新产品和服务，更好地满足居民合理的购房和租房资金需求。
金融是各个行业的“血液”，当前传统金融与新的科技成果不断融合创新发展，拓宽了金融服务的边界，创新了业务模式、流程和产品。
黄朝阳表示：“中骏置业未来3年将投资5亿元打造iFun人工智能系统，以空间为载体，将人工智能引入传统的空间居住、物业服务、商业服务、‘Fun+服务’，打通从居住端、商场到健身房等多空间载体，满足未来智慧生活在衣食住行方面的全方位需求。”
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