多地开发商遭政府限降令：焦虑如何出货回笼资金
发布时间2014年05月29日浏览量：来源:证券日报作者：朱宝琛
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核心提示：杭州市政府不久前出台规定，自5月23日起，如果商品房实际成交价低于备案价超过15％，将通过技术手段限制网签。此规定甫一发布，一石激起千层浪，杭州政府不愿房价大跌的声音不绝于耳。
日前有媒体报道，东莞南城刚需大盘世纪城·幸福公馆于4月底开盘时，其中一栋楼推出带精装修的特价房，整体均价约为9800元/平方米。而东莞市物价局网站上，该栋备案的整体均价为12439元/平方米。也就是说，这部分房源价格下降幅度高达21％，明显超过了规定的15％。
根据杭州市相关政府部门的规定，从即日起，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15％，那么将通过技术手段限制网签。这意味着传闻中的“限降令”将开始实施。开发商“坐等救市”的心态终于获得实质呼应。
楼市限降令的推出，无疑是地方托市的又一变种。然而，这一楼市限降令必然会破产。房地产商在目前市场成交量大幅下滑的背景下，出于回笼资金、缓解经营压力的考量，自发下调商品房价格，属于典型的市场调节行为，采取政策杠杆硬性不让企业降价，必然有太多不可控因素。楼市限降令不可能一味抑制企业乃至行业的价格调节诉求，尤其是面临市场竞争的房地产行业。设想一下，如果某个企业或行业一方面受制于限降令的行政管制，另一方面不能采取相应的价格调整举措，造成商品房大面积滞售，就可能面对亏损乃至破产的威胁。开发商要么通过赠送面积、垫付乃至代付首付等途径变相降价，要么则可能形成房企纷纷倒闭的多米诺骨效应，其产生的负面后果绝对大于逐步释放市场压力的渐进式降价。
万科等龙头房企近几年毛利率都在30%左右，净利润率则在15%上下，对房价下滑幅度承受力有限
近日，A股上市公司莱茵置业(行情,问诊)和中天城投(行情,问诊)先后对各自募投项目的效益进行了敏感性分析，其中中天城投称当其项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡，由此也引发了市场对房价还有多少下降空间的猜想。
不过，有上市房企的负责人告诉记者，莱茵置业和中天城投发布的报告仅能代表他们的个别项目，对整体市场的参考意义不大。、
“以京沪等大城市为例，目前不少在售项目都是房企很早以前拿的地，成本可能也就每平方米几千块，当时位置都不怎么样，但随着城市发展这些区域都已经很成熟了，现在的售价高的可能要10万元/平方米，这个降价底线就没法算了。不过，如果是2011年以后拿的地，降价幅度一旦超过正常售价的2成，房企一般就很难再获取利润了。”中原地产首席分析师张大伟表示。
记者查看上市房企的财报也发现，包括万科在内的龙头房企，近几年营业毛利率都在30%左右，净利润率则在15%上下，对房价下滑幅度的承受力有限。同时有报告显示，199家内地房地产上市公司，2013年年末的资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，同比上升0.95%和16.96%，均为近三年来的最高点。
业内称“底线”难测
据悉，中天城投和莱茵置业本次对再融资方案进行补充说明，主要是为了进一步落实《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》，以保障中小投资者的知情权。
而在两家房企的补充说明中，对募投项目售价变化后效益的测算报告无疑最受市场关注。
中天城投拟将募集资金中的24亿元将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目。根据其出示的项目可行性研究报告，该项目本身的定价便低于周边的市场价格，并称当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。由此，公司也认为该项目据有较强的抗风险能力。
莱茵置业的公告则显示，依据其枫郡项目可行性研究报告，当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。
对此，有业内人士称，“两家公司对各自项目的盈利预期还是比较乐观的，实际上更多的是为了提振投资者的信心。”
至于两家公司的公告是否“暴露”了房企的降价“底线”，一位不愿具名的房企负责人告诉《证券日报》记者，“北京南城的一个项目，2008年市场不好的时候打算卖12000元/平方米，这个价格他们也是有的赚的。目前这个项目最后一期还在卖，售价超过4万元/平方米，你说降多少才能达到所谓的盈亏平衡？还是要看具体城市，具体项目，包括拿地时间、销售周期等等因素。”
张大伟也表示，“两家公司的分析报告都没有提及税率等问题，成本税率都不随售价变化，太简单了，况且市场一旦进入下降通道，跌幅是难以预测的。”
新盘认购率难过半
实际上，上述两家企业的研究报告之所以受到市场关注，主要还是因为今年的市场步入下行通道，人们纷纷猜测房价到底能降多少，房企在保本的情况下最多能给到多少折扣。
从目前来看，房企对于项目的降价也是有所准备。莱茵置业就表示，结合2013年度杭州地区商品房销售价格走势，说明短时期内杭州地区的房地产销售价格不存在大幅下降的风险。杭州房地产市场近期价格出现波动，从长期看这是市场健康发展的表现。但是房地产企业为完成资金回笼，如成交量持续低迷，则市场以价换量可能性将加大，所以公司新开发产品存在价格下降的风险。
而据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，2013年的周平均值则为56%，新房的销售情况不容乐观。同时，近期虽然各地新开楼盘优惠促销活动层出不穷，但开盘认购率仍未有大幅的回升。
“随着近期楼市的降温，开发商的资金压力会逐渐显现，要在‘熊市’中求生存，提高资金的流转速率至关重要，以价换量将是开发商的明智之选。”张大伟表示。
无论大型房地产商对楼价下跌的容忍度是30％左右，还是政府对此的容忍度只有10％，这样的容忍度都只是主观的产物。楼市楼价的走向会听他们的吗？
日前中天城投（行情，问诊）的信披文件显示，部分项目即便售价下降三成，地产公司还是能够实现盈亏平衡。其他开发商也曾做过类似预测。国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院的研究报告显示，2013年，沪深及大陆在港上市的房地产公司利润均有下降，毛利率均值分别为34.54％、33.27％。
如果中天城投公开了开发商的底线，那么巴克莱银行最近一份研究报告中提到：“我们认为政府最多能容忍全国范围内房价下滑10％左右，否则就会出台更多支持性举措”。也就是说，巴克莱报告认为政府对于楼价下跌能够容忍的底线是在10％左右，比开发商对楼价下跌的容忍度更差。
巴克莱报告的观察大概也是对的。因为政府则非但要顾及楼市，而且要顾及其他行业及领域的经济波动，即使是楼市，政府既要注意大型开发商也要注意中小开发商。
从直接的影响来看，目前不少三四线城市的开发区、新区的楼盘，很多都是地方政府融资平台投资所建，售不出去可能会引起一连串的金融风险。
还有，地产低迷对于正在减速的中国经济是一个重大威胁，因为中国房地产业与钢铁、水泥、家电等很多其他行业有着错综复杂的关系。有分析师称，仅房地产投资一项对GDP的贡献就达12％。如果算上建筑工人工资以及相关产业产出等项目，房地产对中国GDP的贡献总计超过20％。
因此地方政府对于楼价下跌的容忍度是要低于大型开发商的。
可是，无论大型房地产商对楼价下跌的容忍度是30％左右，还是政府对此的容忍度只有10％，这样的容忍度都只是主观的产物。楼市楼价的走向会听他们的吗？
目前中国大部分地区楼市逆转，主要原因是供求关系发生了变化。2011年前，市场基本上都处于供应不足状态，由此导致房价不断上涨。之后，房地产投资加速，新房开工量于2013年达到14.6亿平方米。以在建住宅总面积除以住宅年销量计算的住房供应指标上升到（并且始终保持在）4以上，这意味着将需要花费4年以上的时间才能销售掉目前在建的所有住宅。2013年，西部的住宅供应指标从2011年的3.74上升至4.40，中部地区从3.66上升至3.97，而东部地区的供应指标从4.24微涨至4.36。
如果我们从另一个角度看，从居民的收入与楼价的比例来看，目前即使已经开始在下跌的楼价仍然不是一个合理的楼价。居民购房能力的增长远跟不上楼价的上涨。
上海易居房地产研究院日前发布了《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，35个大中城市房价收入比均值为8.5。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。且不说北上广深，北京高达19.1位居首位，就是西北五省会——乌鲁木齐9.2，兰州8.7，西宁7.4，西安6.4，银川6.2，也均超过“国际标准”。单从这个角度而言，房价要回归“合理区间”，非但可能跌破10％，30％也是要跌破的。
对于开发商来说，市场波动是正常的，前一段长期获得的超额利润回吐出来一小部分，也应该是市场体制下的正常现象。房价下跌对于地方财政、GDP的影响，只有依靠财税改革、结构调整等改革的办法来解决。因为历史经验已经表明，楼市的方向盘从未掌握在政府手中。
昨天，万科总裁郁亮表示，房地产进入下半场已成为行业共识，但目前市场上对这一概念的理解过于悲观。在郁亮看来，房地产轻松赚钱的时代已经过去，下半场对企业的考验更加全面，但优秀企业不缺少成长空间。
郁亮认为，中国的城市化远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始。同时，中国房地产行业的集中度明显低于发达国家成熟阶段。
此外，万科昨日对外表示，H股最早可能在6月下旬上市。去年1月19日，万科公布B转H方案。今年3月3日，万科转板方案获得中国证监会批复；5月21日，方案获得香港联交所上市委员会聆讯通过。现金选择权行权情况，将是影响万科B（行情，问诊）转H能否成功的最后一个关键环节。
融资渠道是房企的另一个重要角力场。
“中小开发商的融资环境更为严峻。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如在接受21世纪经济报道记者独家采访时指出，国内融资环境在进一步分化：上市公司的企业融资放开了；此前1-2年较大规模拿地甚至于拿了地王的房企，资金压力会持续增加，将更倚重于社会融资、信托等等。
这直接导致了房企境外融资的积极性扩大。据戴德梁行估价及顾问服务部统计，2014年1-4月，房企***融资额达198.23亿美元，同比增加8％。进入5月份以来继续上升，从4月的26.18亿美元，又迅速反弹到5月份（截至5月26日）的45.9亿美元。2014年以来大部分房企美元债利率区间为7.25％-11.25％。
21世纪经济报道记者综合港交所公告信息统计，2013年下半年，绿地发债利率为4.75％，万达4.88％，恒大8.75％，万科4.28％，招商4.02％，旭辉8.88％，禹州地产8.63％，花样年10.63％，最高的是五洲国际，达到13.75％。
顾悦如透露，今年1-5月总体的境外融资额比去年同期增加5％，平均利率在8％。房企境外发债绝大部分是5年期。大部分中小企业融资利率在9％左右。
此前有媒体统计，向银行贷款及发行信托等产品仍然是中国房地产企业主要融资手段。前4月，房企通过银行贷款和债券融资比例达72％。
一些年销售200亿左右规模的房企，尤以闽系房企为代表，则更倾向于通过基金、信托等渠道融资。正如顾悦如所言，由于闽系房企在前两年大规模拿地，在目前低迷的市场环境下，资金压力将巨大，因此对融资有着迫切的要求。
据21世纪经济报道记者不完全统计，以旭辉地产、阳光城（行情，问诊）、泰禾等为主的多家闽系房企，今年1-5月融资规模已超过300亿元。
以旭辉地产为例，今年前4个月，旭辉地产融资大约32.4亿元（按美元汇率6.2折算）以及80亿元银行授信，总额大约112.4亿元。据公告披露，这112.4亿元包括：今年1月，发行2亿美元5年期美元债券，票面利息率降至8.875％；今年1月，与绿地合资企业的4.84亿美元双币种贷款；4月4日，获得中国建设银行（行情，问诊）总行50亿人民币授信额度，为期一年；4月15日，获得上海农商银行30亿元授信。
今年初，旭辉地产董事长林中接受21世纪经济报道记者采访时指出，当下最关键的是现金为王，以高周转为手段保持精准营运，并采取多元融资，一般借贷周期多选取5年期，以保证这一周期内的发展资金充足。
再以阳光城为例。截至目前，阳光城的信托贷款、委托贷款、信托计划以及基金投资计划存量金额123.9亿元，期限大多处于12至24个月。尤其是今年一季度融资44.1亿元资金中，有19亿元期限在18个月以下。这些负债将于2014年年底至2015年集中到期，其中2015年有99.24亿元到期，仅一季度便有31亿元到期。不难推断，阳光城借新债还旧债几乎是必然的选择。
记者第三方销售机构获得的资料，2013年三季度以来，正荣集团旗下各项目公司，通过股权让渡的模式实际融资至少超过60亿元。据该公司财务部门回应称，今年负债率控制在65％左右，融资方面用于开发贷为主，上半年拿地较少。
顾悦如还提及地方债放开对于房企融资的影响，他认为，包括上海在内多个试点城市地方债自发自还，对于城镇化融资有积极意义，“地方政府债券是一个不可或缺的融资方式，短期来看，地方政府债券难以满足需求，从管理上短期还不会失控，长期来看，有利于地方政府进行审慎扩张。”顾悦如认为，以前地方政府通过城投推动新城建设的模式将改变，在地方政府整体良性循环的考量下，可持续发展的项目将替代无序的新城建设。
5月25日，广东省公安厅消息，广东将全面调整城市户口迁移政策，从放宽直系亲属投靠条件、降低大学生入户要求、逐步调整珠三角大中城市入户政策、放宽广东中小城市（城镇）落户政策等多方面进行调整。值得注意的是，广州、深圳两个特大城市暂时没有全面放开，而其他广东中小城市从老人、亲属投靠，大学生，外来务工人员落户等方面，均全面放开。
接受21世纪经济报道记者采访的诸多华南地产界人士认为，该政策总体上释放了积极的、鼓励性的人口导入信号。广东中原地产代理有限公司总经理黄韬认为，此举将使买房人对于城镇的居住需求更加顺利，城镇化速度会随之加快。总体上对房地产市场的影响不会立刻显现，而是长期利好。
根据广东省公安厅透露的信息，除广州、深圳两个特大城市的老人投靠子女有所控制外，其他各地随迁直系亲属可随时办理入户手续。
有固定工作、住所的大学生也可申请入户。根据将调整的城市户口迁徙政策，凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生，均可在广东大中城市落户。落户地与实际居住地不一致的，可随时迁移到实际居住地。
此外，还将逐步调整珠三角大中城市入户政策。除广州、深圳外，在珠三角其他城市（东莞、珠海、佛山、中山、江门、惠州）有合法稳定职业满五年，并有合法固定住所，参加社会保险达到三年的异地务工人员，即可以迁入当地常住户口。
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根据目前的限购政策，若多入户一人则相当于可增加两套房的购房指标。黄韬指出，入户政策放宽等于间接放开了限购，一定程度上会增加楼市的销售量。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，对于一些外来务工人员来说，未来会因为此类政策的刺激而加快到广东部分城市置业。
以佛山为例，目前五区实行统一的限购政策，外地务工人员需要有效的居住证和一年以上的社保或一年以上的纳税证明，才能在佛山限买一套房，如果要想再买多一套房，就必须入户成为佛山本地居民；但要获得佛山户口，外地务工人员还必须要满足具有大专及以上学历或取得助理级专业技术、技师以上资格，或在佛山市投资、兴办企业，注册资金20万元以上，以及在佛山市缴纳社保连续3年以上等条件，才可以办理入户。
而按照新的落户政策，外地务工人员在佛山只要有合法稳定职业满5年，并有合法固定住所，参加社保达到3年的，就可以迁入当地常住户口，和之前相比，外地务工人员在佛山要买到第二套房，会容易很多。
惠州属于此次户籍放松的城市。惠州对于外来人口的设卡并不严，而它目前的商品房库存量比较大，用落户政策来吸引人口的导入，将利好当地房地产的稳健发展。
“此次政策对于毕业的大学生的落户政策继续放宽，也是一个利好。”严跃进指出，此类群体的储蓄额不高，但未来在月供等方面的支付能力还是比较强的。他建议当地加大对公租房等的开发力度，帮助此类群体在毕业前三年解决住房问题。
随着广州等大城市不断向外扩张，严跃进预计，未来包括佛山等地区会成为大学生置业的一个重要城市。
去年以来，中央对于房地产的政策导向没有什么大的变化，但进入2014年，整体楼市趋于低迷。广东大规模放开户籍政策，是否会刺激房地产市场？世联行（行情，问诊）副总经理袁鸿昌指出，这次楼市的调整更多在于市场本身的供需变化所致，放松户籍的影响不会立竿见影。
“城市的落户吸引力在于当地轨道交通的里程、三甲医院和重点中学的数量。而广东省的这些资源主要集中在广州和深圳。”袁鸿昌指出，广州占了全省资源的50％以上，深圳也有不少重点学校和三甲医院，且拥有183家上市公司。
而此次落户放开，并不包括这两个城市，袁鸿昌认为，最核心的城市资源并没有放开，其对于市场的吸引力有限，但在中国的城市化进程中具有鲜明的风向标意义，对于房地产市场是中长期利好。
一个城市的发展取决于产业的导入、人口的导入、城市吸引力的建设等。袁鸿昌指出，现在入户限制打开以后，会增加人口的流动性，等于直接把这些城市摆在一起，让它们做竞争。在这种情况下，各个城市会考虑完善当地的交通、教育、医疗、治安等，以增强吸引力，从而会利于城市化进程和当地社会经济的发展。
另外，袁鸿昌认为，广州和深圳一段时期内不会放开落户限制。目前资源集中在这两个城市，若全部放宽限制，会使得人们往此处集中，造成短期资源不匹配，不利于有序推进城市化。
