新常态下的房地产金融
发布时间2014年11月24日浏览量：来源:和讯黄金作者：佚名
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和讯网友，大家好!2014年11月23日由CCTV证券资讯频道主办投资联合会首届高峰论坛，论坛主题为2015年创新中国投资机会解密，本次论坛由和讯网黄金频道独家播报!在会议现场CCTV证券资讯频道投资联合会常任理事、上海中城联盟投资管理股份有限公司总裁路林发表感言并致辞。
以下是发言实录：
路林：下面我进入正题，新常态下的房地产基金，我们解说一下什么叫新常态，最近这个词很时髦，我想我这部分的关键词有几个，一个是新常态，一个是开放模式，一个周期，一个是房地产金融，金融结构和投资机会，下午的论坛可能我们会有对话，我重点解说一下新常态，我们所理解的新常态和房地产周期。最近新常态这个词耳熟能详，不仅是我们习总书记的提法，也是美国经济学家的提法，不仅是中国的新常态，也是世界的新常态，这个新常态大家在理解当中，我想有两点会重点关注到，第一就是所谓的要素驱动，要素驱动在中国过去三十几年当中，要素驱动发挥了至关重要的作用，市场取向的改革，成为要素驱动的一个拉动力，同时我们要看到，我们的要素驱动当中，我们的要素有很大的错配，特别是在国有企业和民营企业当中，我们的要素资源，无论是资金还是土地，对国有企业的倾斜有了一个登峰造极，在最近五年时间有一个登峰造极的地步。前一段时间我们看了一个数据，中国国有企业在去年实现了15000亿的利润，但是这当中有将近1万亿是来自于租金，各种要素的租金，也就是说国有企业在与民营企业，与各类企业竞争当中，他们在要素当中获取了得天独厚的利润，中国进入新常态之后，这种要素错配，要素这种不平等的配制，将会进入到市场决定性作用，市场深化决定这种要素配置，这种配置的话，我们在今后的新常态当中，应该按的更清楚，他要充分体现十八届三中全会当中提出的，起决定性作用。
我们在经济增长方式当中，三个要素土地，资本，劳动力，这三大要素的驱动力，在新常态下仍然不会过时，但是会以新的形式出现，比如土地，土地在开发年代当中，在开发商手里，在地方政府手里，从生地变成熟地，这个开发过程就是要素驱动的过程，更是要素升级和优化的过程，代说我们的劳动力更是，如果我们有劳动因素，人口红利的驱动，中国经济在最近十年的飞速发展，在最近35年的快速发展是根本不可能想象的。但是劳动要素的驱动，如果脱离了劳动力的培训，劳动的教育过程，它的附加值是很低的，比如说我们有40，50的下岗人员，有在校大学生，农民工进城，这些教育投入，我们的劳动，要素的优化驱动是非常有限的，所以应该感谢1998年开始的教育的扩张，没有这些教育的投入，没有这些因素的驱动和升级，我们很难想象，像华为这种企业，一年能招上万个大学生，或者是我们在开发商领域当中，能招几万，或者十几亿所谓的校招生，也就是在新常态下，要素驱动仍然会继续下去，但这个要素已经是从优化和升级当中获得更大的红利。我们在要素驱动当中，更要看到一个全要素生产力，除了土地，劳动和资本之外，全要素的驱动表现在要素当中不同的排列组合，不同要素之间的升级和优化，更在于这些要素之外的，或者这些要素边界当中的所谓的全要素生产力，包括制度，包括社会转型，包括文化，包括我们的管理，我们知道，我们共产党之所以能走到今天，是来自于陕甘宁边区，没有这种跨界的，边界的这种力量存在，我们就很难想象，我们的全要素生产力今天能提高到什么程度。换句话说，全要素生产力，来自于湘赣边界，来自于陕甘宁边界，来自于跨界，来自于我们今天看到的陌生人的进入。在我们的要素驱动当中，到创新驱动当中，刚才说的要素升级，要素转换，和要素的优化都属于创新驱动，我们的创新不是空穴来风，我们的创新不是无本之木，创新来自于原来要素的升级转换和优化，这些要素升级的转换和优化，就是我们体现在产业结构，经济结构和社会结构的优化，这些目标，这些要素的提升，都是有助于达成最终的目标，就是所谓的惠及民生，我们的经济发展，如果脱离了要素升级和要素提升要素转换，我们的社会结构，经济结构，产业结构很难想象能够发生大的变化。
传统房地产经济当中，大家可能很复杂，会看到不同的开发商的玩法，但是我给大家简单说，基本玩法有五种，第一种就是炒地模式，到现在地方的土地平台公司还有不少是属于这样，土地买卖，土地的炒地，在我们的海南大家可以看的很清楚，经常圈一块地当中，从生地变成熟地，从毛地变成净地，会有大的机会，大的要素的租金，甚至有大的开发收入，在炒地模式之后，我们看的更多，包括万达，包括很多地方性的房地产公司，经常会看到所谓一二级市场联动，既做土地开发，也做房地产的楼和房子的开发，这块当中又分成两种模式，一种是一二级联动当中的开发销售模式，我建的房子，建的楼都是为了卖，还有一种是部分销售，部分存量经营，这就是万达今天看到的巨无霸的模式，这三种模式，在中国2004年8月31号土地大限之前，有了很深厚的基础。之后我们进入了一个新时代，在今后更会按这种模式进入一个新常态，就是土地招拍挂模式，土地招牌挂在一线城市和省会城市做的比较多，大家也看的比较多，也就是在前面三种开放模式之外，现在更多的是招拍挂模式，最后一种就是不动产经营模式，还有大量的存量，我们有200亿，250亿平米的总存量，房地产无论是住宅存量，还是商业存量，最后这些房地产让它动起来，我们不仅有不动产的经营需要，更有不动产所谓证券化的需要，我想这会成为我们今后房地产金融的主战场。我们来看看，我们今天因为时间限制，今天重点解读，房地产周期，从1998年中国房地产，在人类历史上最为波澜壮阔的城市化的运动，城市化的升级，城市化的变迁，这个当中房地产(000736,股吧)经济作为国民经济的，无论是支柱地位，主导地位，先导地位，都明确起来，什么叫支柱地位，就是房地产经济收入占国民经济收入10%以上，今天远远不止10%，除了支柱地位之后，我们还有主导地位，因为房地产我们有各个产业部门，各个经济条件的飞速发展，在过去也有很雷人的人说，只有房地产才能救中国，这个不一定准确，但是道出了它的实质。在1998年之后房地产大周期面前，我们会看到一系列小的周期，今天这部分我们给大家介绍一些，怎么理解我们中国房地产的大周期和小周期，如果说大周期的话，由于中国房地产经济还没有足够的样本，仅仅是从98年市场化改革之后的时间表，相对于美国房地产经济有120年的数据，我们小的数据，这个数据不足以支撑房地产数据到底是多少，有说15年，有说18年，20年，25年，我们相信在中国房地产经济逐渐延展的时代当中，可以看出我们中国房地产大周期到底多少，但是中国房地产小周期是很明确的，为了大家记得很清楚，房地产小周期，跟我们的社会融资总额有非常密切的关系，跟我们的M2有非常密切的关系，还跟我们的养猪周期有关。
中国1998年开始的房地产开发，首先源自于1998年国务院23号文，第一次明确了中国房地产市场化的趋向，当年虽然说是朱镕基同志为了应对亚洲金融风暴提出了一个方向，但是正是因为这个政策，使中国经济，中国房地产经济，中国国民经济驶入了一条快车道，当然除了这个因素，包括像WTO的事情，但是对房地产，对国民经济的影响，这个文件对它怎么评价也不过分。在98年之后，中国房地产经济有了气贯如虹的发展，一个是2002年的11号文件，这个直接奠定了2004年8月31号所谓的831大限，要求土地出让方通过招拍挂，还有一个121文件，央行要求开发商资本金不低于30%，正是因为有企业资本金的要求，企业负债率的要求，也就因此产生了我们中国金融业当中，金融结构当中，一个独特的门类，房地产基金，在2003年当中，还有一个重要的文件，就是刚才提到的2003年的国务院18号文，第一次提出了中国房地产经济是国民经济的支柱产业，04年之后，我们看到更多的房地产经济的调整，宏观经济的调整，基本上是追涨杀跌，所以大家可以看到，我们在降息从2004年开始，我们是第22次降息，每一次降息大家看到，降息和房价成反比，我们公司有很多年轻人，当年二三十岁的小伙子，在2004年的降息当中都把房子卖了，但是各个是他们不断把房子买进来，甚至再换更大的房子，更多的房子，这就是做金融的力量，因为对金融的理解，你才能对房地产有理解。在04年05年之后，中国进入房地产高频的调整时期，我们计算了一下，大概从04年到现在，房地产政策调控条文有70多件之多，其中22件是我们的央行的调息，其他更多是住建部和国务院的调控文件，正是因为18号文的支柱产业的确立，才确立了2004年之后，中国房地产更大的发展，所谓黄金年代，14年之后的黄金年代。我们在这当中获得超速的发展，正是因为中国房地产的调整，大家请记住有些重要的一些时间表，比如说2011年的国八条，2005年也有国八条，还有银监会在去年也有一个国八条，关于非标资产的，所以中国的文字很有意思，第一个叫做七上八下，只要是八号文都是调控的，往下调控的，或者限制需求的，或者限制一些产品发展的。
2011年的新国八号文，才有了我们这一轮调整最大的标志性的文件，就是限购限贷，当然今天我们在9月30号已经看到了，限购限贷已经取消，在主要城市取消，只剩下了北上广深。我们在2004年中国的房地产销售金额跟98年比，98年是2500亿，2004年是1万亿，2013年是8万亿，我们的销售金额增长了多少倍，04年到13年增长了8倍，今年2014年大家最关心的，我们在10月份已经销售金额突破6万亿，我们的销售面积突破了10亿平米，这些说明什么呢，说明2014年仍然是我们2013年高点的次高点，超过2012年的销售面积，在座的北京的朋友可能清晰的记得，2006年下半年之前，北京房价是没有涨起来的，北京的房价因为上海的连续涨了30多个月，北京在2006年开始追涨，包括北京，包括广州，包括深圳，2007年是全国在08年，09年的销售高点，这个小周期当中，就反映了，如果在06年之前，大家买房子，07，08年都是受益者，更是13，14年的受益者，11年我们新国八条之所以限购限贷，来自于10年最后两个月，每个月销售面积超过1亿平米，今天来看，每个月销售面积1亿平米，在13，14年都不奇怪，都不新鲜，但是在10年是非常大的数字，这块当中，中国在08年经济危机，美国经济危机传导到中国的经济危机，做了一个四万亿的投资，才真正使房地产有了一个突飞猛进的跳空，销售总金额的跳空，今天房地产经济在国民经济中占了这么高，前年是6万4千亿，今年是8万亿，今年应该能超过6万亿，它在国民经济当中的地位可想而知，我们的房地产周期刚才说跟政策有关系，同时跟金融有关系，这张图只是表示增幅，我们每年说房地产，其实好与不好，过去说的标准，今后新常态说的标准是不一样的，过去说的标准是什么呢，是指增幅，增速，增量的变化，如果增幅增速增量的变化下来了，这张图所表现的进入了一个下降周期，其实它的总量仍然在国民经济当中是非常大的，我们不仅是03年的18号文，在之后的10年当中都可以看到这个变化，就是国民经济当中，最大的一块，10%支柱的这一块是房地产经济。
在房地产周期的变化当中，变迁当中，中国房地产金融起了一个非常至关重要的作用，我们市场上经常提出会有非标金融产品，没有这些产品出现，中国金融产品不可能会达到17万亿，今年会有小幅回探，正因为有社会融资的扩大，我们的今天说的联合投资，联合融资，联合财富管理，才有可能走向市场，用市场决定化的手段决定资源配置，也就是社会融资规模扩大，也带动了所谓民间投资，私人市场投资扩大，所以对非标金融产品的评价和理解，怎么高也不过分，非标当中也有很多限制，有很多效率问题，流动性问题，我们在02年5月份，创新11条之后，我们看到大量的房地产金融，有了所谓的标准化的过程，和标准化的取向，今天我们在这个场合，最大的喜讯应该是两个，一个是银监会发布的，在930文件当中，银监会央行提出了的，我们要扩大银行按揭信贷证券化，中国按揭资产今天已经有10万亿，在房地产金融当中占三分之二以上，这一块的证券化，直接能扩大我们所谓的银行的流动性和市场流动性，比降准降息威力还大，另外一个文件就是，在银行间，除了这次政策推动以外，我们在2005年，中国已经开始了证券化试点，相信中国的按揭市场证券化，将为中国的银行，中国的金融，中国的经济，注入很大的活力，我们说三降扩大，扩大社会融资，扩大民间投资，扩大市场投资，扩大私募股权投资，目的就是为了为实体经济包括房地产，注入很大的活力。第二个文件就是从09年就开始推广，推动的就是所谓的房地产金融的房地产投资基金的试点，今天央行，银监会，包括住建部都要求北上广深推出这些产品。我们的个人投资人，机构投资人，将会在房地产金融展开自己更多的身手，其他的部分，我想我就不再细说了，房地产金融除了传统理解的间接金融与银行信贷之外，包括直接融资，开发商过去的直接融资，过去从股权市场融资，从上下游供应链融资，更多是从政府平台，随土地证的颁布的时间早与晚来融资，今天房地产金融当中，已经看到，不仅有传统的融资方式，间接融资，直接融资，还有混合型的另类融资，就是影子银行，在中国经济市场化过程当中，在中国金融这种市场化改革过程当中，影子银行对它的评价应该是正面的，没有这部分社会融资的扩大，我们今天的实体经济，我们今天的房地产经济，可能要陷入更加糟糕的地步，我们在18万亿的融资当中，银行的融资只有不到一半，大家可想而知，我们今天有12万亿的信托融资，有超过1万亿的房地产融资，房地产基金融资，还有超过5万亿的公募基金资管公司，和券商资管公司，这些影子银行为实体经济直接注入活力，如果没有这些，我们的加杠杆，去杠杆都等不到今天。这个是我们2004年到13年的开发贷方和房地产贷方，我们的房价跟我们的红线的房贷，跟黄线的个人贷款都是息息相关的，没有这些房价不可能越涨越多。因为我们出生在这么一个黄金年代，出生在一个黄金家族当中，我们在过去十年当中，这个公司有了发展，今天我们有了骄人的成绩，更希望明天希望通过联合投资，联合融资，联合财富管理，为大家提供更高的机会，谢谢大家。
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