《不动产登记暂行条例》解读（一）
发布时间2015年06月15日浏览量：来源:齐齐哈尔日报作者：佚名
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《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》），自2015年3月1日起施行。为更好地让广大市民了解不动产统一登记工作，现对该条例作系列解读。
实施不动产统一登记意义重大
长期以来，我国各类不动产登记职责分散在不同的部门。在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理不同证件：住房要到建设部门办理《房屋所有权证》，宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》，承包的土地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》，栽种的树木要到林业部门办理《林权证》。在城市，当事人最少也要办两个证：到建设部门办理《房屋所有权证》，到国土资源部门办理《国有土地使用证》。各种证书繁多，不仅增加了群众办证的不便，而且增加了其时间、金钱成本。随着社会主义市场经济体制逐步完善，人民群众财产权意识不断提高，对产权保障和交易安全的要求日益提升，分部门对不动产进行分散登记的弊端日益显现。分部门登记导致不动产权利相互交叉、重叠，不利于权利人保护自己的合法权益，不利于不动产交易安全，影响市场决定性作用的充分发挥和有效运行。同时，由于登记机构设置重复，登记部门多，人为地增加了公民和社会组织负担，影响政府行政效率和公信力。2007年颁布实施的《物权法》明确要求建立不动产统一登记制度，但受部门体制的约束，不动产统一登记制度一直未能建立，不动产重复登记、机构重叠的问题依然存在。党中央、国务院高度重视不动产登记，明确要求建立统一登记制度，整合分散在国务院不同部门的不动产登记职责，交由国土资源部承担，并将建立不动产统一登记制度作为我国社会主义市场经济基础性制度建设的重要组成部分。
制定出台《暂行条例》是推进依法治国和依法行政、落实国务院机构改革和职能转变方案有关工作任务的必然要求，是我国物权制度建设的具有里程碑意义的重大事件。《暂行条例》以物权稳定和便民利民为核心原则，全面落实了国务院有关不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的精神，明确了不动产统一登记的基本内容，重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产统一登记的严肃性、权威性和公信力，是不动产统一登记的核心法律依据，是不动产统一登记制度建设的重大法制成果。
《暂行条例》的颁布和实施，不仅将不动产统一登记工作纳入了法治的轨道，保障工作依法规范推进，而且为深入贯彻落实党的十八届三中全会“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”和党的十八届四中全会“健全以公平为核心原则的产权保护制度”、“建立健全自然资源产权法律制度”等精神打下了重要的法制基础，对保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础，都具有重大意义。
不动产登记包括十项权利
不动产统一登记是将原来若干类型不动产统一登记到一个证书，涉及的法律法规非常多，《暂行条例》要整合9部法律、8部行政法规、10多部部门规章以及上百份规范性文件。9部法律包括《物权法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《海域使用管理法》。8部行政法规包括《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《森林法实施条例》、《退耕还林条例》、《渔业法实施细则》、《土地增值税暂行条例》、《契税暂行条例》。10多部部门规章，主要是《土地登记办法》、《房屋登记办法》、《林木和林地权属争议调处办法》、《林木和林地权属争议处理办法》、《农村土地承包经营权证管理办法》、《海域使用权管理办法》、《水域滩涂养殖发证登记办法》等。这么多法律法规、规章和文件都涉及到不动产登记的内容。
《暂行条例》明确统一了不动产登记的范围和类型。一是对不动产登记和不动产的基本概念予以明确界定。《暂行条例》规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。二是明确了不动产登记的类型。将不动产登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等8大类。三是明确了登记的不动产权利范围。《暂行条例》充分体现程序法为主、兼顾实体法的立法定位，以《物权法》所有权、用益物权和担保物权的分类为基础，在继承现行相关法律规定的不动产物权基础上，进行归类融合，以罗列的方式列举了十余种权利类型，明确了不动产登记的物权体系，基本实现了全覆盖，统一了登记范围。这10种不动产权利包括（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
不动产登记调整的范围非常广，包括土地、房屋、森林林木、草原和海域。涉及的部门非常多，最少涉及到国土资源、住房和城乡建设、农业、林业、海洋五个部门。不动产统一登记就是将分散在上述部门的登记职责整合到一个部门。
《暂行条例》明确统一了不动产登记的机构和人员。一是落实了国务院关于机构统一的要求，明确了不动产登记机构的设置。《暂行条例》明确规定，国务院国土资源主管部门统一负责指导、监督全国不动产登记工作；县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督，确保了各层面登记机构的统一和上下对口，强化了登记机构的法律地位。二是明确了登记机构的管辖范围，落实了《物权法》“属地登记”的原则，同时，实事求是地明确界定了例外的特殊情形。《暂行条例》规定，不动产登记由不动产所在地的县级不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。对于跨县级行政区域的不动产登记，规定了分别办理、协商办理和指定办理。三是明确了登记人员和队伍建设管理的要求。《暂行条例》强调，不动产登记人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记人员的管理和专业技术培训。突出强调了不动产登记人员的专业性和职业性，对登记人员的专业知识和技术培训等做了原则性要求，为建立一支专业化、高水平的不动产登记人员队伍，确保不动产登记质量和水平，提供了制度保障。
按照《暂行条例》和国家、省关于整合不动产登记职责的精神，我市将在市、县两级组建相应的不动产登记中心，由国土部门统一负责指导和监督辖区内不动产登记工作，住建、农业、畜牧、林业等部门协同配合。住房和城乡建设部门负责贯彻落实房屋交易政策，制定房屋交易规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；农业和畜牧兽医部门负责指导农村土地(含耕地、草地、水域、滩涂等)承包经营及有关合同管理、流转规范，调处合同纠纷，协调调处权属纠纷等；林业部门负责组织、指导林地、林权管理，指导林地林木承包经营及有关合同管理、森林资源资产评估，监督管理林权流转交易，调处合同纠纷，协调调处权属纠纷。（未完待续）
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