“买卖不破租赁”的原则似乎深入人心？不少人认为只要房屋租出去，法院就难执行了，此话有一定道理，但未必如你所愿，有可能“偷鸡不成反蚀一把米”。

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

租赁权突破了合同的相对性，具有一定的物权效力。适用上述规定的前提是“租赁在前，买卖或抵押在后”，但法院还是可以拍卖或变卖执行，只不过保留原租赁合同关系至租期届满。但是若原来租金约定过低，势必造成拍卖或变卖成交价也低，房屋所有权人的偿债能力也降低了。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

这是关于租赁权阻止法院强制执行的规定。若对不动产采取查封措施本身不涉及移交不动产，也未产生将来移交的风险，无论不动产上是否已经附着租赁权，都不能阻止法院的强制执行。假如“抵押在前，出租在后”，租赁权不得排除法院的执行。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

这里有个规定须特别注意“……有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。也就是说，租赁权并不是牢不可破，法院还是有法可依的。

但无论如何，承租人可以依据《民事诉讼法》第225、227条规定，提出执行异议（复议），或还可以提起案外人执行异议之诉，拖延执行时间还是可行的。

 

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