幼儿园能否抵押之我见——由一则案例想到的
发布时间2017年12月08日浏览量：来源:海西房联作者：佚名
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[案情简介]
某房地产开发企业按照规划在小区内配建了幼儿园，在项目建设过程中该企业由于资金困难，拟用幼儿园抵押向某银行借款，申请办理在建工程抵押登记。同时，房地产开发企业还提出如果公司将幼儿园出售给个人，购房人能否办理预购商品房抵押登记。
[焦点问题]
幼儿园能否抵押的问题。
[问题分析]
在案件受理过程中，对该案有两种观点：
第一种观点认为不能办理抵押登记。理由是：《物权法》第一百八十四条第一款第(三)项规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得用于抵押。幼儿园的教育设施是用来教书育人的，无论是公办幼儿园、还是民办幼儿园都不应脱离为公众服务的宗旨，属于公益性事业，如果允许以幼儿园的教育设施抵押，一旦出现到期不能履行债务的情形，抵押权人肯定会请求人民法院拍卖、变卖抵押财产来实现抵押权，在这种情况下，不仅开办幼儿园目的难以达到，严重的可能造成幼儿园的孩子无处可去，影响社会安定。从维护社会安定出发，从教育的目的着眼，除营利性幼儿园不属于《物权法》限制提供担保的民事主体外，均适用《物权法》第一百八十四条第一款第(三)项的规定，应当禁止以幼儿园教育设施抵押。这里也包括房地产开发企业正在建设将来可能用于公益性幼儿园的房产或已经登记在自然人名下的幼儿园的房产。
第二种观点认为可以办理抵押登记。理由是：无论是房地产开发企业名下的幼儿园，还是个人通过购买方式取得的幼儿园，其房地产的所有权人属于房地产开发企业或购房的自然人，均不属于《物权法》第一百八十四条第一款第(三)项规定的不得抵押的财产范围。同时，也不受全国人大常委会法制工作委员会办公室《对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》(法工办发[2009]231号，以下简称《意见》)的约束。
笔者赞成第二种观点。主要理由有三：
一是《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本条明确了在一般情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施应当归建设用地使用权人所有，但同时又规定了有相反证据证明时的例外。这里所称的例外，实践当中是指房地产开发企业和政府有关部门约定，由房地产开发企业在房地产项目开发中配套建设，但房产的所有权归国家，物的归属通过契约确定。如果房地产开发企业未就幼儿园的归属问题与政府有关部门约定，幼儿园理所当然归房地产开发企业所有，此时尚未确定将来的购买人是开办营利性幼儿园还是非营利性幼儿园。
二是《物权法》第一百八十四条第一款第(三)项规定的不得设立抵押的情形，需要同时具备三个条件：①幼儿园必须以公益为目的(非营利性)；②必须是直接用于幼儿教育的房屋；③房屋归事业单位、社会团体所有。本案中无论是房地产开发企业还是购买幼儿园的自然人作为所有权主体，均不属于事业单位、社会团体，不应受《物权法》第一百八十四条的约束。
三是全国人大常委会法制工作委员会办公室在复函《意见》中确定，私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院，只是投资渠道上不同，其公益属性是一样的。私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。但这里明确的是私立幼儿园名下的教育设施属于社会公益设施不得抵押。如果对房地产开发企业建设的幼儿园，设立抵押之时幼儿园尚未成立，换言之是公立还是私产，营利或是非营利尚未确定，不允许设定抵押，主体不符。
综上所述，根据《物权法》和全国人大常委会法制工作委员会办公室{意见》，可以禁止以公益为目的的公立或私立幼儿园名下的房地产设立抵押。但就本案而言，对房地产开发企业正在建设的幼儿园或登记在自然人名下的幼儿园的房地产，应当为其办理抵押登记。
【来源】《房地产产权产籍》双月刊2017年第4期
【作者】本溪市不动产登记中心 孟照智 韩璐
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