房地产标的物权属执行异议审查应恪守房地一体原则
发布时间2018年05月15日浏览量：来源:北大法律信息网作者：张 俊 刘敏亮
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【要点提示】房地一体原则是《物权法》的强制性规定，应严格遵循。案外人以此提出执行异议主张停止执行标的物的执行的，异议请求应予支持。
【案情概要】申请执行人机床有限公司与被执行人物产集团有限责任公司买卖合同货款纠纷执行一案中，申请执行人申请法院查封了位于S市惠工街二段宏工里1号的变电所，建筑面积880.8㎡，并拟对执行标的进行评估、拍卖。案外人贸易公司称，上述执行标的系案外人于2003年从物产集团有限责任公司处购得，案外人对上述执行标的拥有所有权，因此，申请执行人无权执行和处分案外人的上述财产，故依法提出执行异议。
【裁判观点】法院认为，案涉房产为国有资产，物产集团有限责任公司出售案涉房产的行为业经国资委批准，且本案现有证据不能证明案涉房屋买卖合同违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，故物产集团有限责任公司与贸易公司就涉案房产的买卖协议及房产总价款的冲抵协议合法有效。现物产集团有限责任公司确认贸易公司已支付了全部购房款并实际占有买卖房屋（包含变电所及锅炉房）。本案虽然诉争的标的物即变电所和锅炉房的房产尚未进行产权变更登记，案外人虽未能提供证据证明其未办理过户登记非自身原因，但该变电所所依附的房产所在土地已更名至案外人名下，本案涉案房产系惠工街165号房屋的附属设施，具有不可分割性，案外人排除对案涉房产执行的主张，法院予以支持。
【法律评析】房地一体原则，是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押，俗称房地产交易中“房随地走、地随房走”的双向统一原则。房地一体原则体现在我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等多部法律法规中，其立法目的是规范土地使用权的主体与地上建筑物及其他构筑物所有权的主体保持一致。根据该原则，我国现行立法既不认为土地与建筑物是独立的物权客体，也不认为建筑物附属于土地或者土地附属于建筑物，而是认为房屋与土地是一个整体，即以房地产作为物权客体。
房地产即房产与土地的合称，是指依附于土地地表或地下的有固定基础、固定界限且有独立使用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间。土地使用权属于用益物权。该种物权的特征为其主体不是物的所有人而是物的使用人，其权利经登记公示具有排他性。房屋产权属于自物权，也即所有权。对于房地产权利人而言，房屋和土地对应的两种权利虽存在着不同法律属性但又相互关联密不可分。正是基于土地和房屋相互依附的关系，对于土地使用权或房屋所有权单独处置的，都应当遵循固有的一体关系，合理配置权属状态，实现对相关权利人的利益保护。根据产权理论，对其中任何一项权利的处置必将影响到另一种权利的变动。从静态上分析权利归属，一体实质为主体一致性，而且是建设用地土地使用权或者宅基地使用权与房屋所有权人的一致，并可以使物权关系清楚简明，同时，动态流转中要求房地同时转让、同时抵押，采取一并处分。
我国《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条分别规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。物权法定原则不仅体现在物权类型的法定，还包括权利义务内容的法定。而房地一体原则正是对物权内容的强制性规定，当然对当事人意思自治的约束和限制，而且应当理解为效力性规范。当事人在处分物权时，应严格遵守这种约束和限制，无一例外。从市场交易的风险防范角度来看，《物权法》已经确立了房地应一并处置的原则，对该土地上的建筑物是否房地分离负有注意义务，并应积极向登记机关查验权利主体是否一致，以避免出现风险，反之亦然。
根据现在的立法趋势，在执行程序处置房地产时宜尽量使得房地一致，减少因历史遗留问题形成更多的纠纷。房地合一不仅适用于房地权属清晰情形下的房地关系，即使地上的房屋或其他附属设施的权利存在权利瑕疵，也应尽可能实现房地归属的合一。本案中，案外人已经依法取得了主楼、锅炉房、变电所等房屋占用范围内的国有土地使用权，因此，按照上述房随地走、权属一致的原则，锅炉房、变电所的所有权人应与其占用范围内的土地使用权人相一致，至少在异议审查层面避免趋于分立。综上所述，案外人对执行标的拥有足够排除执行的民事权益，申请执行人无权执行和处分。
【作者简介】
张俊、刘敏亮，江苏省扬州市江都区人民法院法官。
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