最高院︱在建工程抵押物的范围是否包括尚未建造的建筑物？
发布时间2018年12月21日浏览量：来源:法门囚徒作者：佚名
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裁判要旨
1.在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括现有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。
2.本案债权人的债权范围因主债务人进入破产重整程序而停止计息，作为保证人，基于保证债务的从属性，其所承担的债务范围不应大于主债务人。故在确认债权人对破产债务人的债权利息计算截止日期同样适用于保证人。
案例索引
《浙商金汇信托股份有限公司、浙江三联集团有限公司金融借款合同纠纷案》【（2018）最高法民再19号】
争议焦点
在建工程抵押物的范围是否包括尚未建造的建筑物？破产债权计息截至的规定是否及于该债权的保证人？
裁判意见
最高院认为：
一、关于案涉在建工程抵押权是否依法设立及其抵押物范围的问题。
本案中，金汇信托公司与三联集团公司签订的浙金信（抵）字HY-2014-016号-1、-3《抵押合同》中均明确约定，本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程，抵押物具体信息见合同附件之“抵押物清单”。前述《抵押合同》后附的“抵押物清单”中分别列明了99套房产和17套房产。嗣后，双方共同向登记机关申请办理“在建工程抵押”的抵押登记手续，并提交了国有土地使用权证、土地未抵押未查封证明、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等办理在建工程抵押所需要的文件资料。登记机关受理后，为“抵押物清单”上记载的99套房产和17套房产分别颁发了《在建工程抵押登记证明》。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。由此，登记机关为案涉在建工程抵押权所办理的抵押登记手续，是仅限于其已经发放《在建工程抵押登记证明》的“抵押物清单”中所记载的部分，还是包括抵押合同所约定的土地使用权及其上已经建造和尚未建造的部分，成为本案中认定抵押物范围所必须解决的关键问题。
关于在建工程抵押权的登记方法，《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。《房屋登记办法》第六十条规定：“申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证，以及其他必要的材料”。第二十五条第三款规定：“预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明”。根据前述规范性文件的规定，在建工程抵押权的登记方法，包括在抵押合同上作记载或者在房屋登记簿上作记载两种方式。关于权属证书与登记簿之间的关系，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据这一法律规定，完成不动产物权公示的是不动产登记，登记机关为案涉116套房产分别颁发《在建工程抵押登记证明》的法律效果，是使得金汇信托公司取得了证明其权利状况的权属证书，判断本案中金汇信托公司在建工程抵押物的范围，应当以登记机关的不动产登记为依据。原审判决以登记机关向金汇信托公司颁发的《在建工程抵押登记证明》作为判断案涉在建工程抵押办理抵押登记手续的依据，混淆了不动产登记与权属证书之间的关系，本院予以纠正。
本院注意到，在案涉在建工程抵押登记办理之时，作为登记机关的浙江省金华市房地产交易办证中心并未实行房屋登记簿制度，且对在建工程抵押应当采用何种方法在抵押合同上记载亦不明确。本案中，浙江省金华市房地产交易办证中心在受理金汇信托公司和三联集团公司的在建工程抵押登记申请后，是根据浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局下发的《关于进一步做好在建工程抵押权登记工作的若干意见》（浙建房〔2012〕28号）的要求，采用“抵押物清单”的方式，将在建工程抵押物的范围限定在已完工部分或可售部分，并为在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋单独办理《在建工程抵押登记证明》。但这种登记方法并不能得出登记机关认为在建工程抵押物的范围仅限于已完工部分或可售部分这一结论。从登记机关对案涉179套房屋销售的解押登记手续办理情况来看，无论三联集团公司销售的房屋是否已经列入抵押物清单中，登记机关均要求三联集团公司取得金汇信托公司的同意证明。由此可见，本案中登记机关对在建工程抵押权的标的物范围的认识在逻辑上并不能一以贯之，其所理解的抵押物限定为在建工程完工部分或者可售部分，更多地是出于登记手段或技术的考量，随着工程建设阶段的发展，在建工程抵押权的抵押物范围随着完工部分或可售部分的增加而得到扩张。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”。在建工程抵押权作为《中华人民共和国物权法》所规定的民事权利，属于《中华人民共和国立法法》第八条第八项所规定的法律保留事项，其民事权利的内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。从立法沿革的角度，在《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条对“正在建造的建筑物”没有做出相反定义的情况下，应当遵从此前规范性文件中对“在建工程抵押”的理解。在《中华人民共和国物权法》颁行之前，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款亦规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。据此，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。本案中，浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》第1.2条约定，本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。第1.5条约定，除法律另有明确规定外，抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同项下抵押物范围。前述抵押合同的约定内容，符合司法解释和行政规章的规定。在登记机关未设立房屋登记簿、亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下，因前述抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记，这些资料是登记机关存档备查的登记资料，利害关系人可通过查询档案资料的内容来获悉抵押物上的权利负担，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权即已依法设立。至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权利证明，以及发放权利证明的时间、方式等事实，均不能成为判断抵押权人的权利是否依法成立的依据。且在本案中，三联集团公司作为抵押人，本身并非不动产物权公示制度的保护对象。不动产登记制度的规范趣旨，是为了保护以该不动产为交易客体的第三人的信赖利益和交易安全。三联集团公司破产管理人在接管之后，试图利用登记实务中的不同理解否定三联集团公司此前在自身财产上所设定的权利负担，明显有违诚信原则。
综上，本院认定，本案中金汇信托公司的在建工程抵押权已经依法设立，该抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据。申请人金汇信托公司关于其在建工程抵押权的范围除在办理抵押登记前已经出售的房屋和办理抵押登记后经其同意出售的179套房屋及相应的土地使用权外，应当包括金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的其余国有土地使用权及其上在建工程，包括未完工的部分的申请理由成立，本院予以支持。被申请人三联集团公司关于案涉在建工程抵押权仅限于办理了《在建工程抵押登记证明》的50套房屋及其相应的土地使用权的诉讼理由，并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。三联集团公司关于金汇信托公司的在建工程抵押权与其他购房户的权利相冲突，以及破产管理人接管后新增的建筑物不属于抵押权范围的诉讼主张，因不属于本案的审理范围，本院在本案中不予理涉。
顺予指出，根据本案的实际情况，案涉浙金信（抵）字HY-2014-016号-3《抵押合同》将担保范围限于1.95亿元中的17,172,900元并列明17套房屋作为抵押财产的做法，是基于该17套房屋已经符合登记实务中的抵押物能够特定化的要求而为，在本院已经认定金汇信托公司根据浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》的约定，有权就信托贷款合同项下全部债权对案涉土地上规划许可建设的全部工程享有优先受偿权的情况下，该项登记构成重复抵押，不影响本案中对金汇信托公司的在建工程抵押权的标的物范围、优先受偿的主债权范围的认定。
二、关于三联集团公司提供的土地使用权抵押所担保的债权范围及马文生、楼娟珍的保证责任范围等问题。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理”。本案中，虽然三联集团公司就金华市国用（2006）第4-86679号土地使用权抵押担保的主债权范围未提出抗辩，且马文生、楼娟珍亦未到庭应诉，但考虑到三联集团公司已经进入破产重整程序，金汇信托公司抵押权所担保的债权范围可能影响到其他债权人债权的公平受偿，且原审判决关于马文生、楼娟珍的保证责任范围的认定明显不当，故在当事人争议的焦点问题之外，本院依职权对三联集团公司提供的土地使用权的担保范围，以及马文生、楼娟珍的保证责任范围问题加以审理。
关于三联集团公司以金华市国用（2006）第4-86679号国有土地使用权抵押担保的债权范围问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”。根据案涉浙金信（抵）字HY-2014-016号-2《抵押合同》的约定，三联集团公司以其金华市国用（2006）第4-86679号国有土地使用权设定抵押，所担保的主债权为抵押人根据主合同之约定对借款人享有的本金为人民币7,000万元的信托贷款债权，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用等。据此，金汇信托公司就金华市国用（2006）第4-86679号国有土地使用权所享有的抵押权的担保范围应当限制在合同约定的范围内。原审判决关于金汇信托公司就该抵押权在254,867,898.2元范围内享有优先受偿权的认定，并无相应的合同依据和法律依据，本院予以纠正。因金汇信托公司向三联集团公司发放的1.95亿元贷款系分四笔发放，且抵押合同对抵押权担保的主债权内容并未作出明确约定，考虑到三联集团公司已经进入破产重整的事实，为衡平金汇信托公司与其他债权人、参与三联集团公司破产重整的相关利益主体之间的关系，本院认定，以第一笔1.069亿元中的7,000万元作为该宗土地使用权抵押担保的主债权。由此，金汇信托公司以该宗土地使用权优先受偿的范围包括本金7,000万元，加上该7,000万元截止到2015年8月17日的利息为21,624,347.5元（以7,000万元为基数自2014年3月13日至2014年8月31日按年利率12.2%计算期内利息为4,056,500元，以本息之和74,056,500元为基数自2014年9月1日至2015年8月17日按年利率24.4%计算逾期罚息为17,567,847.5元），以及律师代理费10万元，担保的债权总额总计为91,724,347.5元。
关于马文生、楼娟珍的保证责任范围问题。本案中金汇信托公司的债权范围因主债务人三联集团公司进入破产重整程序而确定为254,867,898.2元。马文生、楼娟珍作为保证人，基于保证债务的从属性，其所承担的债务范围不应大于主债务人。故原审判决在确认金汇信托公司对三联集团公司的债权利息计算截止到2015年8月17日人民法院受理破产重整申请之日止的同时，判令保证人马文生、楼娟珍在2015年8月18日之后继续按年利率24.4%向金汇信托公司继续支付利息至实际清偿之日止，明显缺乏法律依据，亦严重损害了保证人马文生、楼娟珍的合法权益，本院予以纠正。
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