被执行人的房产存在共有情况，如何执行?
发布时间2019年01月04日浏览量：来源:山东省济南市市中区人民法院作者：李舒 唐青林 吴志强
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共同共有房产怎样执行
共同共有的房产，而且两人名下只有此房产，可以执行，首先对房屋进行评估，确定双方份额，获得房屋人对未获得房屋人进行补偿，或将房屋拍卖，由当时人重新买房。如非债务人一方仅有此处居所，则不能强制执行。
共有资产常见的类型：
共有房产不外乎两种情况即共同共有和按份共有，共同共有基于当事人的共同关系而发生，共同关系产生于婚姻家庭领域及具有一定亲属关系的公民之间。共同共有的主要类型为夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有等。按份共有除了基于法律规定的外，还基于当事人的意思而发生，例如合伙而产生的共有、共同出资购房所产生的共有等，按份共有的当事人之间往往也是基于一定的亲属、朋友关系。
被执行人的房产存在共有情况，是否必须先经过诉讼明确共有份额才能执行?
处理意见：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，共有人协议分割共有财产并经债权人认可的，人民法院可以认定有效;共有人提起财产诉讼或者申请执行人代位提起财产诉讼的，人民法院应当准许，诉讼期间中止对该财产的执行。因此，执行法院在告知共有人有权协议分割共有财产或者提出析产诉讼后，共有人没有协议分割或者诉讼，则执行法院可以继续推进执行。
主要理由：执行实务中，共有人达成分割共有财产协议并得到债权人认可的情况少之又少，共有人极少愿意提起析产诉讼，多数申请执行人也不愿提起析产诉讼，导致大量共有财产的执行陷入停滞。因此，为提高执行效率，不应将析产诉讼作为执行共有财产的前置程序;执行法院在履行告知义务后，共有人没有协议分割或提出析产诉讼的，执行法院可以继续推进执行，依照《中华人民共和国物权法》等法律规定并结合案件具体情况对共有份额进行强制分割;共有人及利害关系人如对共有份额分割所做的认定持有异议的，可依照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。
案情简介：
2007年11月2日，男、女双方登记结婚，婚前男方向父母出具借条一张，借款30万元用于购买婚房，借条由男方一人签署。2007年11月9日，双方购置了一套价值约为40万元左右的商品房(以下简称“该房屋”)，其中30万元的房款系男方父母支付，另10万元的房款由女方用婚前个人财产支付，无贷款。该房屋产权登记为男、女双方共同共有。
结婚一年之后，男方起诉离婚，女方同意离婚，但就该房屋的分割问题产生争议。
争议焦点：
1、就该30万元是男方向父母的借款，还是男方父母对夫妻双方的赠与?
2、假如借款关系成立，该房屋该如何分割?
法律分析：
1、该30万元究竟是男方向父母的借款，还是男方父母对夫妻双方的赠与?
首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(法释[2001]30号)第二十二条之规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此，父母未明确表示赠与一方，是该部分出资被认定为父母对双方赠与的先决条件。
其次，除满足先决条件外，依据《上海市高级人民法院关于适用最高院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》，赠与关系成立的第二个要件是，出资人与当事人之间不存在借贷关系。具体分析本案，男方若要证明借贷关系成立，必须举出当事人离婚诉讼前形成的证据，即男方不仅要提供借条作为证据，还要举证证明该证据形成于离婚诉讼前，否则难以推翻赠与的认定，可能承担举证不能的后果。
2、假如借款关系成立，该房屋应当如何分割?
1)借款应当由谁偿还?
虽然借条出具于婚前，但借款实际出借日为婚后，若男、女双方就借款达成一致的，则属于夫妻共同债务，应由夫妻双方承担连带清偿责任。若未经夫妻一致同意的，则该笔债务为男方个人债务，但由于该借款用于购买双方共同共有的房屋，依据物权法第一百零二条之规定，女方作为该房屋共有权人，仍应就该30万元的男方个人债务承担连带清偿责任。女方清偿了该笔债务后，有权向男方追偿。本案中借条由男方单方出具，难以证明双方对借款达成了一致意见，应当认定为男方个人债务，当然其取得的借款也应属于男方个人财产。
2)该房屋是否属于夫妻共同财产?
该房屋由男、女双方各自的个人财产出资购买，依据《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答》第一条第四款：“当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期限，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产”，因此，该房产不属于婚姻法所指的夫妻共同财产，而是男方与女方各自的个人财产，不适用婚姻法关于夫妻共同财产的相关规定，属于一般的共同共有财产，应按我国民法通则与物权法相关的规定处理。
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