国五条细则在全国各地发布和实施，国内宏政策对房地产的持续调控，金融业对房地产业贷款的限制，导致房地产业不确定性因素加大，房地产典当业务随着房地产行业的系统性风险的日益增大，当户违约现象会随之增多。在国际金融危机的波动影响下，在国内经济结构调整产业转型的推动下，房地产典当业务将不再成为典当行业稳赚不赔的核心业务，认真分析当前的宏观经济形势和国五条各地细则推出的政策背景后，我们要重新分析和评判房地产典当业务的综合风险所在，并在新的市场环境下，进行房地产典当业务的创新设计，使房地产典当业务创新与日益相加的风险相匹配，逐步将房地产典当业务开展的更规范、更稳健、更持续，进而对房地产的折当率和政策对房价的影响相关联，金融机构市场利率变化与典当的息费的调整相适应的发展新格局。

　　房地产典当业务主要受到法律风险、宏观政策调整对房地产行业自身的影响，如国五条各地实施后对房地产典当业务的影响，金融市场利率变化对息费调整的影响，市场风险、道德风险和操作风险等，但其中最为关注的应是：法律风险和政策风险。

　　目前房地产典当业务中，绝大多数典当行并没有真实地取得房地产的占有权，因而在绝当发生时，典当行可能因巨大的交易费用而无法行使应得的所有权。绝当后的房屋可能因“有人居住”而导致法院无法执行；绝当后的房屋可能因租赁在先，或当户恶意签订租赁在先的合同，致使典当行承担损失，国五条中的实施，尤其是对房屋处置交易中缴纳所得税的实施，将导致典当行在房地产典当业务中微利或亏损。

　　关于法律规章冲突风险导致典当行在诉至法院后，得不到应得的利益。目前，典当业只有作为部门规章的《典当管理办法》，其效力低于法律的效力，一旦引起诉讼，典当行依据《典当管理办法》提出诉讼请求，与其他法律法规相冲突时，法院优先以《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律法规为依据进行判决，典当行的利益将得不到根本的保证。比如《破产法》规定企业的欠税和所欠工程款先于抵押权受偿，这将使典当行受偿的风险大为增加；《物权法》规定，建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，如果抵押人凭房产证抵押贷款，而将房屋所在的土地使用权另行抵押登记，“一女二嫁”，将使典当行难以完全实现自己的债权；如果房地产典当所约定的息费率过高，即使没有违背《典当管理办法》的规定，法院也可能认为违背《民法通则》公平的基本原则，则典当行应收取的大额息费将无法收回。

　　关于政策对房地产调控及国五条出台后对房地产典当业务的影响，以北京为例，其中有两方面对典当业影响较大：一是北京继续严格实施差别化住房信贷政策，二是北京充分发挥税收政策的调节作用。预计，贷款首付款比例的提高，会导致典当行做二次房产抵押业务的总的市场容量减少，而房价政策调控和限购，将导致房价趋于平稳，典当行做这项业务的收益也将日益减少。这当中，典当行为规避风险，可将原可以在60%的折当率做的业务，调整到55%或更低。

　　改变传统的房产典当中重物的观念，形成将人和物结合，物为抵押担保，人为诚信根本，还款来源为保障的新观念，尽量避免出现绝当后处置典当房产的情形发生。首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话，债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋，同时要考察该房屋是否有租赁情况，并让借款人出具保证函证明该房屋未处置的书面文件，同时要考察借款人的信用记录，调查清楚借款人的还款来源等各方面的情况。

　　通过与当户签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是，一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续；二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是：该第三人必须与债权人是利益共同体，所附生效条件约定为，“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效，否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时，第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了，这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人，以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低，该已抵押的房屋变现的可能就不用说了，需要注意的是签订房屋买卖合同的主体必须具备购房资格，否则会造成从法律上看具有操作性，但在房屋交易过户时有关部门不给办理过户手续的尴尬局面，会导致房产仍然不能实现变现的目的。