《担保法》和《物权法》都强调了担保物权本身就是一种优先受偿权。但《物权法》第170条有一个但书：法律另有规定的除外。
　　
　　首先，对该条规定中的“法律”应该如何理解呢？有的认为应该仅仅限于全国人大或人大常委会制定的法律文件，而不能包括国务院的行政法规、最高人民法院的司法解释或部门规章。然而，在中国的司法审判实践中，国务院的行政法规和最高法院的司法解释往往可以成为法院判决的依据，所以对该条规定的“法律”，决不能只理解为最高国家立法机关制定的法律，应同时关注甚至是更要关注最高法院的司法解释和国务院的有关规定。
　　
　　其次，房地产抵押典当实务或者律师实务要搞清楚目前的法律规定下，有哪些制度属于类似于优先权或者担保物权优先除外这样的情形，尽可能避免接受此类担保物或者采取有效的保障措施。归纳起来，主要存在以下的七种情形：
　　
　　第一种是破产企业未清偿的2006年8月27日之前的职工债权，是一个特别的优先权。最新发布的《企业破产法》第132条做了特别的规定，当企业在新《企业破产法》公布之日，就是2006年的8月27日之前，所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”破产财产不够怎么办？按照旧的《破产法》不够就算了，但是新的《破产法》规定：如果不够，可以拿抵押权人也就是担保物权人的担保财产接着清偿。清偿之后，还有剩余额的时候，再归担保物权人，如果没有剩余额，担保物权人权益落空。这是新旧破产法之间重要的区别。
　　
　　对此，典当行在遇到企业破产将导致担保物权风险情形发生时，要采取以下措施：（1）及时申报债权，并向破产清算组织和法院提供对特定财产享有担保优先受偿权的证明，主张对破产财产中的特定财产实现担保物权。（2）对来自破产清算组织或法院及行政部门要求减损银行担保物权的要求和行为及时主张抗辩权，特别是对来自法院的有时限性民事裁定有异议时，一定要在法定时效内提出。（3）对已经转化为普通债权的担保物权部分，要积极参加债权人会议，通过清算程序尽量保护担保物权不受减损。
　　
　　第二种是《合同法》第286条规定的房地产建筑工程承包人的法定抵押权。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”
　　
　　对此，典当行可以采取如下措施防范：
　　
　　1、在设定正在建设的建筑物或已经竣工未登记的建筑物典当抵押业务时，审查该工程款是否已经结算完毕，即审查借款目的是否与在建工程有关。如果借款与在建工程有关，很可能该工程款没有付清，则必须查清欠款额度占工程造价的比例，以判断该借款业务的安全度。
　　
　　2、签订抵押合同时，要求建筑工程承包方在抵押合同上签署承诺“放弃建筑工程款对抵押担保物权的优先受偿权。”这非常重要。
　　
　　第三种是抵押房地产承租人和共有人的优先购买权。《物权法》的第190条安排两个权利之间的冲突问题，一个是承租人的租赁权，一个是抵押人的抵押权。在先租后押情况下，第190条明确规定：租赁权是可以对抗抵押权的，因为它贯彻买卖不破租赁这样一个基本原则，也就是《合同法》第229所规定的原则。如果是先设立抵押，后成立租赁关系，《物权法》第190条第2款规定：如果抵押权已经登记了，租赁权是不能对抗登记抵押权的。需要特别注意的是《合同法》的第230条，规定了承租人的优先购买权。就是说出租人卖出租物的时候，要在合理的时间内先通知承租人，承租人在同等条件下优先购买。同时《担保法》和《物权法》规定：抵押权实现的时候有三种方式，拍卖、变卖和折价。当它采取折价的时候，就意味着抵押权人要取得抵押房地产的所有权，承租人也有优先购买权。发生冲突怎么办？就要按照《合同法》第230条的规定：承租人有优先购买权。优先购买权保护的对象不是租赁权，它保护的是承租人获取出租财产或者承租财产的机会，所以说只有在承租人放弃优先购买权的时候，抵押权人才能通过折价的方式取得所有权。
　　
　　除承租人对租赁财产的优先购买权外，还有财产共有人的优先购买权。当共有人优先购买权和抵押一方冲突的时候，和承租人的优先购买权的基理是一样的，也要优先于抵押权人。
　　
　　第四种是欠税在先的国家税收优先权。2001年5月1日我国修改了《税收征收法》，为了防止抵押人恶意设定抵押权来逃避国家税收，第45条就明确规定“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”就是说，如果欠国家的税，即便设了一些抵押权、质权和成立了留置权，也要先把国家税补上。这个属于典型的优先权规定，但抵押权人在设定抵押权之前怎么知道抵押人是不是欠税，所以《税收征收法》第46条又规定，抵押权人或者担保物权人在设定抵押权或担保物权时，可以到当地税务机关查一查抵押人是不是欠国家的税，而且当地的税务机关有义务对这些欠税人的欠税情况进行公告。这样一方面实现了优先权的立法目的，同时又兼顾了交易安全。
　　
　　第五种是划拨土地使用权出让金的收取权。《担保法》第56条明确规定：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。土地使用权人把划拨土地使用权抵押，甚至拍卖的时候，自然国家会受到损失的，因为国家划拨的时候并没有收钱。
　　
　　第六种是买受人的购买权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，工程款优先权优先于抵押权，而支付了全部和大部分购房款的买受人，其权利又可对抗工程款优先权，似乎可以得出买受人权利、工程款优先权、抵押权、一般债权的财产顺序规则。对此，本人认为其实不然，应视具体情形，区别对待（先给出本人结论，具体理由另文讲述）：
　　
　　对于房屋先出售后抵押的，已申办预告登记的买受人可以对抗抵押权人，未申办预告登记的买受人则不可以对抗抵押权人。《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是保障买受人实现其进行物权权利变更的债权请求权，限制出卖人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得买受人在出卖人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。因此，若房屋买卖合同已申办预告登记，则抵押权不能对抗消费者购买权。若房屋买卖合同未申办预告登记，已登记的抵押权可对抗消费者购买权。
　　
　　对于房屋先抵押后出售的，未经抵押权人同意的买受人不可对抗抵押权人，已经抵押权人同意的买受人则可对抗抵押权人。《物权法》第191条第2款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，因此凡未经抵押权人同意的，抵押权人可以主张转让行为无效，已登记的抵押权必然可对抗买受人的购买权，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。但若经抵押权人同意的，抵押权人作为他物权人不应比所有权人享有更佳的地位，法律无疑应优先保护诚信交易方的利益，抵押权不可对抗买受人的购买权，法律已赋予抵押权人以提前清偿或提存的权利保障。
　　
　　第七种是司法费用的优先权。《民用航空法》的第21条规定：执行人民法院的判决和委托拍卖评估的费用要先行拨付。它在民法理论中的基础就是共赢费用，人民法院诉讼费、执行费还有委托评估的费用都是属于共赢费用，所以它是有法律和法理支持的。此外正因如此，所以最高法院在《执行工作办法》里第49条也明确规定：执行费用，还有相关委托评估的费用也要先行拨付。
　　
　　不妥处，请指正。