未经抵押权人同意转让抵押物的合同是否无效
发布时间2017年08月08日浏览量：来源:昌吉市人民法院作者：王天红
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近日，昌吉市人民法院受理了一起确认合同无效纠纷案件，马某购买了一套房屋并办理了公积金贷款，后马某又将该房屋经中介公司出售给李某，李某在支付一半购房款后担心房屋不能过户，便拒绝支付剩余购房款，并以马某出售该房屋未经抵押权人住房公积金管理中心同意为由要求法院确认其与马某之间买卖房屋的合同属于无效合同。
马某到庭后认为没有征求抵押权人的同意并非无效，双方的合同合法有效。
对于马某与李某之间的房屋买卖合同是否无效的问题，法院经审理后认为，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，法律也设计了买受人的权利救济制度，如合同解除权等。
对于双方争议所涉及的法律条文法院也给出了相应的解释，法院认为：
第一、虽然根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十七条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。
第二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”可以理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。退一步讲，假使该规定作为法律的强制性规定，也不宜理解为效力性的强制性规范，违反该规定不影响转让合同的效力。
第三、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。
综上所述，法院认为马某与李某之间的房屋买卖合同属于合法有效的合同。法院遂判决驳回马某的诉讼请求，判决后双方均未上诉，现判决已生效。
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