土地抵押但地上建筑物没有抵押如何实现抵押权
发布时间2018年05月10日浏览量：来源:兰台房地产法评作者：佚名
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抵押作为保证债权的形式越来越被大家所认同，但在实务中大家对于抵押的具体内容却有这不同的认识。对于建设用地来说，可能存在着仅对土地使用权进行抵押但没有对地上建筑物抵押的情形，那么如果这种情况下出现债务违约，需要处置抵押物的话，如何对待未设立抵押权的地上物呢？从普遍的状态来看，主要有以下两种情形：
一、建设用地使用权抵押时已有地上建筑物，未抵押财产也视为一并抵押
《物权法》第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
《担保法》第三十六条规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
可见，我国实行的是房地一体流转制度，“房随地走，地随房走”，而且法律对这一流转方式的规定为强行规定，如果当事人只约定房、地中一部分抵押的，另一部分也会视为抵押。
二、建设用地使用权抵押时无地上建筑物，新增建筑物不属于抵押财产，无法优先受偿，但在实现抵押权时应一并处分
《物权法》第二百条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”
以“抵押权设定时”这一时间点为界，建设用地使用权抵押及于设立时已经建成的建筑物，但不及于设立之后新建成的建筑物。因此，建设用地使用权抵押权设立后新建的建筑物不属于抵押财产。
但是由于土地和地上建筑物具有主体上的不可分性，当建设用地使用权拍卖转让时，包括新建建筑物在内的所有地上建筑物也必然要求转让至同一主体，所以，拍卖转让的地上建筑物中会包含着不属于抵押财产的新建建筑物。拍卖后，抵押权人对新建建筑物拍卖所得不享有优先受偿权。
【法条链接】
1.《物权法》第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
2.《物权法》第二百条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
3.《担保法》第三十六条规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
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