编者按：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行异议复议规定”）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

上述第二十七条规定中，但书是否包含上述第二十八条、第二十九条规定内容，最高法院在相关案例有不同裁判观点。现将最近相关案例主要裁判观点整理总结，供学习参考。

1.债权人对土地使用权享有抵押权，并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权，其申请对房屋强制执行则缺乏法律依据，但如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。

最高人民法院认为，根据执行异议和复议规定第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。但该规定的前提系申请执行人与案外人针对的系同一执行标的，国通公司对土地使用权及地上房屋是否一并享有抵押权，是其能否强制执行执行案涉土地及房屋并享有优先受偿权的前提条件。

三门湾公司将案涉土地使用权抵押给国通公司并办理抵押权登记，则国通公司对案涉土地使用权享有抵押权，其同意三门湾公司出售案涉房屋，并不当然导致国通公司在土地使用权上的抵押权消灭。同时，国通公司对土地使用权享有抵押权，但并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权,即案涉房屋不属于国通公 司的抵押权范围。

因国通公司对案涉房屋并不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行则缺乏法律依据，也不存在章思潭等六人是否享有排除强制执行民事权益的问题。国通公司如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。

索引：章思潭等六人与国通信托有限责任公司等申请执行人执行异议之诉案；案号：（2022）最高法民再69号。

2.虽然债权人在车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但案外人在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错，债权人在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错，案外人对车位享有排除债权人抵押权执行的合法权益。

最高人民法院认为，张若曦就案涉车位享有的权益依法可以排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行，理由如下：

一、案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性

车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。

本案中，张若曦系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张若曦购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。

二、张若曦购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护

张若曦与华骏公司于2016年6月17日签订《裕富车位认购书》，约定张若曦认购华骏公司开发的车位，实际认购价格为368000元。其后，张若曦向华骏公司支付了全部款项，并占有案涉车位。2016年7月4日，甘肃银行中央广场支行就案涉车位办理抵押登记。

张若曦与华骏公司签订《裕富车位认购书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，张若曦负有支付购买款，华骏公司负有将车位所有权转移给张若曦的义务。张若曦支付了全部购买款，华骏公司也交付了车位，张若曦实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《裕富车位认购书》项下的主要义务。张若曦已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要华骏公司履行办理产权登记手续的义务，整个《裕富车位认购书》转让车位所有权目的就能实现，即张若曦取得完整的车位所有权。

从双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交付后登记的习惯做法。此际，张若曦享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所有权人。

物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗第三人的排他效力。但不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。

本案中，张若曦对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。同时，物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”明确了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。

本案中，张若曦与华骏公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，张若曦就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对张若曦的权利负有适当的注意义务。

三、甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务

如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在华骏公司名下，但甘肃银行中央广场支行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。

《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国人民银行《贷款通则》第二十七条规定：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”上述法律法规明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。

该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据甘肃银行中央广场支行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在华骏公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”甘肃银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于甘肃银行中央广场支行的抵押权与张若曦在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。

四、甘肃银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势

本案张若曦与甘肃银行中央广场支行就案涉车位产生权利冲突，根本原因在于华骏公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。张若曦在开发商华骏公司销售车位过程中，于2016年6月间购买并支付价款，同时占有使用车位，甘肃银行中央广场支行在2016年7月4日即设定抵押权，张若曦基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。

设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。

本案中，甘肃银行中央广场支行在发现居住区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就会避免在华骏公司不能偿还贷款时与张若曦就案涉车位发生权利冲突产生纠纷。

虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但张若曦在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，张若曦的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张若曦对案涉车位享有排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行的合法权益。

索引：张若曦与甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等申请执行人执行异议之诉案；案号：(2022)最高法民终86号。

3.在债务人以案涉房屋抵顶工程款的情况下，不应适用物上价金代位权行使规则，债权人对案涉房屋享有抵押权，消费者购房人提出执行异议请求排除执行的，仅能适用《执行异议和复议规定》第二十九条予以认定。

最高人民法院认为，抵押权人同意债务人出售抵押物，并非对抵押权的放弃，而是基于其对抵押物转让价款享有控制权和求偿权，以通过将其可支配权的客体从物转移到价金来保证抵押权的实现。因此，债权人物上价金代位权的行使，应当以抵押物转让产生价金为前提。

本案中，国家开发银行因盛恒基公司为盛恒基中加公司借款提供担保而对案涉房屋享有抵押权，并经生效判决予以确认。后国家开发银行出具《同意办理预售手续的函》，同意盛恒基公司办理案涉房屋的预售手续，并通过签订《资金监管协议》及开立监管账户的形式对房屋价款进行监管，始终未明确表示放弃抵押权。

现盛恒基公司将案涉房屋通过抵顶工程款的方式进行转让，虽然产生盛恒基公司债务消灭的法律效果，但未有资金进入监管账户，规避了国家开发银行资金监管，客观上导致国家开发银行对案涉房屋价金控制权的落空，无法保证其抵押权的实现。

因此，在盛恒基公司以案涉房屋抵顶工程款的情况下，不应适用物上价金代位权行使规则，国家开发银行对案涉房屋享有抵押权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在国家开发银行作为抵押权人申请执行登记在盛恒基公司名下的案涉房产时，消费者购房人提出执行异议请求排除执行的，仅能适用《执行异议和复议规定》第二十九条予以认定。

根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，郑迎对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。

对于合法有效书面买卖合同的认定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定，房地产转让应当签订书面转让合同，转让合同还应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。据此，房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条规定的情形。

现郑迎提供的《预收款专用票据》虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。故此，郑迎的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

索引：国家开发银行与郑迎等案外人执行异议之诉案；案号：(2021)最高法民终1223号。

4.消费者生存权最优，担保物权次之，物权期待权虽被赋予物权名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。

最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对上述第二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。

就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。

也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。本案中，根据生效判决确认进出口担保公司对案涉房屋享有抵押权，华孟均主张以《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除进出口担保公司债权执行的请求，本院不予支持。

索引：华孟均与重庆进出口融资担保有限公司等案外人执行异议之诉案；案号：(2021)最高法民终1245号。

5.在符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形下，案外人对案涉房屋享有的实体权利应当可以排除抵押权人的执行。

最高人民法院认为，在执行法院依法查封案涉房屋之前，董玉容的购房行为完成在先，英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时，按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，对董玉容购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽应有的审慎注意义务。

董玉容在先签订购房合同、支付购房对价、合法占有案涉房屋、没有办理产权变更登记系因“英泰国际综合楼（1-5层）项目”未完成竣工验收、英泰公司未依合同约定履行办理产权证照义务所致，董玉容客观上无过错；华融湖南分公司设立抵押在后，董玉容没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失。董玉容在完成购房缔约及履约时没有过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。

英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。

滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。

由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中，董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。

索引：董玉容与中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案；案号：(2021)最高法民终534号。

6.案涉房屋不属于消费者生存权的保护范畴的，不能参照适用执行异议和复议规定第二十九条的规定，案涉房屋已经办理抵押权登记，抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权。

最高人民法院认为，执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议和复议规定第二十八条属于一般不动产买受人针对金钱债权提起的执行异议的处理，并不是上述规定的除外规定。

基于保护消费者生存权的考虑，执行异议和复议规定第二十九条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行，系上述规定中的除外规定。

案涉房屋系抵顶工程监理费的办公用房，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用执行异议和复议规定第二十九条的规定。案涉房屋已经办理抵押权登记，信达甘肃分公司对案涉房屋享有优先受偿权。鑫磊公司的该项主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。

索引：庆阳鑫磊工程项目管理咨询有限公司与中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司等申请执行人执行异议之诉案；案号：(2021)最高法民终846号。

7.一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。

最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。

本案中，吴英莲、邝必才所购标的物为永秀国际小区A栋一层01商铺，具有鲜明的投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。

抵押权人放弃抵押权必须有具体明确的意思表示。本案中，虽然红岭公司两次向房产管理部门出具同意为案涉商品房办理预售许可证延期手续，但是，这并不意味着红岭公司放弃就案涉商品房设定的抵押权。在案涉商品房抵押登记尚未涂消的情况下，红岭公司就案涉商品房设定的抵押权应当依法受到保护。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。根据查明的事实，平安银行是执行标的物的登记抵押权人，红岭公司是实际抵押权人，案涉土地他项权利证明书、在建工程抵押登记证仍然有效，吴英莲、邝必才作为一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。故吴英莲、邝必才对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许对商铺采取查封、评估、拍卖或变卖等强制执行措施。

索引：红岭创投电子商务股份有限公司与吴英莲等申请执行人执行异议之诉案；案号：(2021)最高法民再189号。

8.基于保护消费者购房人生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。

最高人民法院认为，人民法院查封的案涉房产已经办理抵押登记手续，信达甘肃分公司对智霖房地产公司等享有的金钱债权可就案涉抵押财产优先受偿。根据《执行异议和复议规定》第二十七条有关“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应参照该司法解释第二十九条认定李静对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。

（一）关于交付房款的问题。案涉《住宅认购协议书》约定房屋房款合计766969元。智霖房地产公司出具加盖有该公司财务专用章的《收款收据》载明的金额与协议书约定的价款相一致，且该付款行为亦有银行汇款凭证等证据证明。

信达甘肃分公司认为，李静向案外人支付款项不应认定为其履行购房合同项下的付款义务。本院认为，根据合同的相对性，合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担。但基于意思自治之原则，法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定。本案中，根据《收款收据》支付方式一栏以及《住宅认购协议书》落款栏智霖房地产公司经办人处记载的内容，可认定该公司已就向案外人付款的问题作出指示。李静根据该指示向案外人付款，当然属于其履行房屋买卖合同项下义务的行为。

（二）关于签订合同的问题。2015年10月8日李静与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，2017年8月10日甘肃高院对包括该房屋在内的房产予以查封。信达甘肃分公司认为，李静系通过债务抵顶方式从案外人处取得案涉房屋，且《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同。

就此本院认为，首先，李静向第三人履行的事实并不改变其与智霖房地产公司之间的房屋买卖合同关系，信达甘肃分公司有关李静并非直接从智霖房地产公司购买房产的主张没有事实和法律依据。

其次，案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，同时李静依约交付了房款，智霖房地产公司并出具了《收款收据》。根据《商品房买卖合同解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原判决认为该《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，并无不当。

此外，《执行异议和复议规定》第二十九条有关消费者购房人的规定系出于保护消费者生存利益的考虑，消费者购房人是否知悉房屋的抵押情况，以及房屋买卖合同与抵押权设立的先后等问题，并非认定其能否对抗执行的要件事实。

故信达甘肃分公司以智霖房地产公司和李静明知案涉房屋因抵押无法网签而签订《住宅认购协议书》为由，主张该协议并非其真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予支持。

基于保护消费者购房人生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。“所交易的房屋是否因处于预售阶段而无法办理物权登记”并非适用该条所需审理的要件事实。

李静购买的案涉房屋属于满足其生存权的合理消费范畴。信达甘肃分公司有关原判决认定李静享有足以排除强制执行的消费者物权期待权系适用法律错误的主张，本院不予支持。

索引：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司与李静等申请执行人执行异议之诉案；案号：(2021)最高法民终790号。

9.债务人与案外人签订以物抵债后，并未办理房产过户手续，案外人没有实际取得涉案房屋的所有权，其对债务人享有的债权请求权不能对抗抵押权人对房屋的抵押权，不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。

最高人民法院认为，魏广泽与楚雄公司签订《顶房协议书》后，并未办理房产过户手续，魏广泽没有实际取得涉案房屋的所有权。同时，赵海川基于与楚雄公司签订的《借款合同》和《抵押合同》办理了抵押登记，取得对涉案房屋的抵押权。除法律、司法解释另有规定外，赵海川享有对执行标的的抵押权，魏广泽不得排除执行。

魏广泽与楚雄公司签订《顶房协议书》，其主要目的是为了消灭双方的金钱债务。魏广泽不是消费者购房人，因此不能参照适用司法解释的第二十九条。同时，物权优先于债权是民法上的基本原则，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。不论是否满足前述司法解释第二十八条的要件，魏广泽基于《顶房协议书》对楚雄公司享有的债权请求权都不能对抗赵海川对涉案房屋的抵押权，不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。

索引：魏广泽与赵海川等案外人执行异议之诉纠纷案；案号：(2021)最高法民终681号。

10.案外人购买抵账房，与开发单位直接签订《商品房买卖合同》并实际交付价款，应认定案外人符合签订合法有效的书面买卖合同条件，在符合《执行异议和复议规定》第二十八条其他情况下，可排除抵押权人的强制执行。

最高人民法院认为，苍劲松作为案涉工程的实际施工人，于2012年6月2日与中然公司签订《房源确认单》，形成以案涉房屋抵顶欠付工程款的合意。2012年6月4日，王洪亮直接与中然公司签订《商品房买卖合同》购买苍劲松的案涉顶账房屋。该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且签订时间早于法院查封之日，故应认定王洪亮在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王洪亮支付全部购房款后，事实上消灭了中然公司与苍劲松之间的欠款关系，中然公司对王洪亮支付房屋款项的事实予以认可，并出具了收款收据，故现有证据可以认定王洪亮已按合同约定支付了全部购房款。

王洪亮提供了由中然公司出具的案涉房屋物业费、燃气初装费等交费票据及进户通知单，其上载明的时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明王洪亮已于一审法院查封之前占有案涉房屋。王洪亮未办理案涉房屋的过户登记系因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续，非因王洪亮自身原因所致。故一审法院认定王洪亮对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。

索引：北京长富投资基金（有限合伙）与王洪亮等申请执行人执行异议之诉案；案号：(2021)最高法民终693号。

11.案外人与债务人系合法房屋买卖关系，已经全额支付购房款并已经占有使用案涉房屋多年，抵押权人设立抵押权时对此是知悉的，且未表示过反对，案外人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

最高人民法院认为，华融公司的主债权来源于东方资产，而东方资产曾于2012年11月5日向北京市海淀区城乡建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，载明“抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售”，其中包括案涉的18套房屋。东方资产的债权转让给华融公司后，华融公司也曾出具过同意出售抵押物的证明，该证明中更明确包括案涉房屋。

虽华融公司称该证明已经撤销，但因华融公司的债权来源于东方资产，其对东方资产曾出具过同意销售的证明亦应是知悉并认可的。华融公司完全有权采取监管收款等必要措施予以保障，事实上，双方在抵押合同也已经进行了明确约定，但华融公司并未采取相应的监管保障措施，明显具有过错，应自行承担因其过错而产生的不利后果。

北下关街道办与中坤锦绣系合法房屋买卖关系，已经全额支付购房款并已经占有使用案涉房屋多年，华融公司在设立抵押权时对此是知悉的，且未表示过反对，其怠于行使相关权利却转而继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的合法权益，有失公平。综合本案实际情况，本院认定北下关街道办就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

索引：北京市海淀区人民政府北下关街道办事处与中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司等案外人执行异议之诉案；案号：(2020)最高法民终500号。

12.案外人与债务人签订《商品房买卖合同》所涉房产系商铺，案外人并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，其对案涉房屋享有的权利不能对抗抵押权人在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。

最高人民法院认为，根据本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。

因此，这里的商品房消费者应当仅限于执行异议和复议规定第二十九条保护的商品房消费者。举重以明轻，如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用执行异议和复议规定第二十七条。周清源与遵义新奥公司签订《商品房买卖合同》，案涉房产系商铺，周清源并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。

索引：重庆国际信托股份有限公司与周清源等案外人执行异议之诉案；案号：(2020)最高法民终1132号。

13.以房产抵顶工程款，系清偿工程款的替代履行方式，不属于购房消费者，其对房产不享有足以阻却执行的民事权益。

最高人民法院认为，苏里格路桥公司本系金和泰公司的工程款债权人，金和泰公司以案涉争议房产抵顶工程款，系清偿工程款的替代履行方式。苏里格路桥公司不属于《工程价款优先受偿权批复》所指购房消费者。苏里格路桥公司主张其对案涉房产享有的民事权益足以阻却执行，依据不足。故，光大银行呼和浩特分行请求准许执行案涉房产的诉讼请求应予以支持。

索引：中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行与内蒙古苏里格路桥建设有限公司等申请执行人执行异议之诉案；案号：(2019)最高法民再359号。

14.案外人符合执行异议和复议规定第二十八条条件，对案涉房屋享有的权益能够排除抵押权人的执行。

最高人民法院认为，案涉工程取得预售许可的时间早于抵押设立时间，童云和千禧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，付清了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋。童云在申请办理房产证时知悉案涉工程被抵押的事实，案涉房屋未能办理过户登记系因千禧公司设立了抵押等不可归责于童云的事由。本案事实符合上述第二十八条的规定，童云对案涉房屋享有的权益能够排除执行。

索引：童云与中国长城资产管理股份有限公司等申请执行人执行异议之诉案；案号：(2020)最高法民再240号。

15.案外人依法取得房屋所有权,且不存在任何抵押负担，可以排除债权人的强制执行，债权人是否对房屋享有抵押权，涉及其实体权利的认定，并非案外人执行异议之诉的审理范畴。

最高人民法院认为，案外人于梅购买案涉房屋时，进行过案涉房屋的抵押登记情况的查询；原审法院在本案诉讼中依法查询案涉房屋的抵押登记情况，也没有相关抵押登记的记载。因此，于梅有理由相信案涉房屋没有设置抵押权负担，其已尽到了审慎审查义务和注意义务。在于梅向华屹公司支付了全部购房价款，并经过户登记取得了案涉房屋所有权证时，其已依法取得案涉房屋所有权,且不存在任何抵押负担。应当确认于梅系案涉房屋的所有权人，可以排除东方资产公司的强制执行。

东方资产公司认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。…”即便案涉房屋已经转让给于梅，东方资产公司仍然享有案涉房屋的抵押权，不影响抵押权的执行。

本院认为，东方资产公司虽然根据生效裁判文书申请强制执行，因于梅的房产所有权证上，并无抵押的相关记载，东方资产公司是否对案涉房屋享有抵押权，涉及其实体权利的认定，并非案外人执行异议之诉的审理范畴，东方资产公司应当通过其他诉讼程序解决。

索引：中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司与于梅等案外人执行异议之诉纠纷案；案号：(2020) 最高法民终489号。

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