辽宁典当网——辽宁省典当行业协会唯一官方网站

论不动产登记的效力

发布时间2014年03月03日浏览量：来源:辽宁典当网作者：佚名

　　内容摘要：物权法的核心是不动产法，不动产登记作为不动产法的基本制度，在物权法中自然占有重心地位。而不动产物权登记的效力是整个登记制度的核心。一种较为完善的不动产物权登记制度，必须以人为本，明确登记的法律效力，才能真正体现出效率、自由、秩序和公正的价值追求。由此可见，不动产登记的法律效力不仅对登记制度而且对整个物权法都具有重要的现实意义。

　　关键词：不动产登记物权法效力登记要件主义登记对抗主义

　　不动产登记的效力，既是一个重要的理论问题，也是一个重要的实务规则。物权变动采取某种可使外界知晓的方式进行，即物权的公示，也称公示原则。这是各国立法的普遍主张。不动产物权的变动，原则上以登记为公示方法。这种做法可为外界了解不动产的权属状态及权利人保全其权利提供足够便利。但我国没有统一的不动产登记法，实践中是按照予以不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记，存在着登记体制不一、登记机关多头负责的混杂局面。这既不利于当事人进行不动产登记，也不利于交易人查阅登记，提高了不动产交易成本，妨碍了不动产市场的顺利发展。在实践中，这种分散登记制度也易于造成房地分别抵押和房地重复抵押，既损害了当事人的正当权益，又影响了正常的不动产交易秩序。物权法的核心是不动产法，不动产登记作为不动产法的基本制度，在物权法中自然占有重心地位。而一种较为完善的不动产物权登记制度，必须以人为本，明确登记的法律效力，才能真正体现出效率、自由、秩序和公正的价值追求。由此可见，不动产登记的法律效力不仅对登记制度而且对整个物权法都具有重要的现实意义。《物权法》在不动产登记的效力方面，做出了既有理论上的科学性又符合我国实际的操作性的规定。但是物权法的出台不是终点，我们也不能将所有现实问题的解决都寄托在一部法律之上，本文拟对不动产登记效力之立法完善提出一己之见。

　　一、不动产登记概述

　　不动产登记是基本的物权公示方式，也是不动产法的重要内容。不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于，不动产登记簿的事实。因不动产登记的内容，就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又被称之为不动产物权登记。它包括以下关键点：1、登记是依当事人申请的行为。2、登记说国家专职部门的活动。3、登记内容为不动产物权及其变动事项。4、登记事项记载于不动产登记簿。根据各国立法体例，不动产物权登记在理论上有形式主义登记和实质主义登记两种情况。所谓形式主义登记，指的是登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。这种立法体制是1804年《法国民法典》创立的，后来为1898年《日本民法典》等所继受。法国与日本民法确定的原则是：不动产物权登记只发挥简单的公示作用，没有对当事人的实体权利的决定作用，这种立法一般称之为登记公示主义。所谓实质主义登记，即不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。这就是说，关于物权的一切法律行为，都必须在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外，而且还必须将该意思表示予以登记，并自登记时起该法律行为方可生效。这种体制为1896年《德国民法典》所建立，为1907年《瑞士民法典》和现在仍在我国台湾生效的1929年国民党政府颁布的《中华民国民法典》等所采纳。我国《中华民国民法典》之第758条规定：“不动产物权依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。”德国以及我国《中华民国民法典》的这种作法，使得登记成为不动产物权的法律行为成立生效的必要条件，故一般称之为登记要件主义。我国最新颁布的《物权法》第10条第2款明确规定建立统一的不动产登记制度，其统一登记的范围、登记机构和登记办法，《物权法》委由其他法律、行政法规另行做出规定。《物权法》的规定，为建立有助于不动产安全与交易的登记制度，确立了科学的法律依据。

　　二、不动产登记效力的立法模式

　　（一）四种模式

　　不动产登记的效力，既是一个重要的理论问题，也是一个重要的实务规则。所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。虽然在世界各国普遍建立了不动产物权变动登记制度，但对于登记的法律效力却有不同主张。

　　就登记对不动产的效力而言，各国立法有四种模式：一是意思主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖契约有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。二是登记对抗主义。以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动非经登记不得对抗善意第三人。即是说，买卖契约一经有效成立，标的物所有权即行转移，但非经登记或交付，不能对抗善意第三人。如日本的立法模式。三是登记要件主义。将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记在当事人之间不能产生物权变动的效力，更不得对抗第三人。采此模式的国家很多，如奥地利、俄罗斯、匈牙利、瑞士等。四是形式主义。买卖契约有效成立后，在登记或交付之外，还需要当事人就标的物所有权的转移，达成一个独立于买卖契约合意，此项合意以物权变动为内容，此物权变动即物权行为。以德国民法典为代表。概括起来，这四种立法模式其实可以归纳为登记对抗主义和登记要件主义两种模式或者以一种立法模式为主兼采另一种立法模式的折衷主义。法国的立法模式虽采意思主义，但也不是绝对的，当事人形成物权变动的意思表示虽然产生物权变动的法律后果，但是在未依法进行公示之前，不能对抗善意第三人，只是对公示的要求更宽松，实质上仍是登记对抗主义。德国的立法模式虽采形式主义，其实可以归纳为更为严格的登记要件主义。

　　（二）利弊分析

　　比较而言，不动产物权登记要件主义和登记对抗主义各有利弊。

　　登记要件主义把登记和物权的变动结合为一体，采取的是形式主义，也是严格的公示态度。其优点是统一的登记便于统一确定物权变动的时间和效力，使物权的归属关系更加明确和清晰，便于国家对不动产的管理，和了解整个市场中不动产交易的情况，利于国家在现阶段对不动产交易进行宏观调控。有利于保护善意第三人的合法利益。有利于保障交易安全，维护交易秩序。登记要件有利于明确产权关系。登记不仅仅是重要的公示方法，也是确认不动产权属的最佳方式。采取登记要件主义，还有利于法官正确地审理有关不动产地案件，减少调查取证的困难。在发生产权登记之后，法官确认权属的主要依据是登记，因为登记具有绝对的公信力。但要进行登记，过于注重形式主义，缺乏必要的灵活性。不利于商品的流转，影响效率，增加交易压力和成本。也可能导致公权力对私权利的过分干预。从实践来看，采取登记要件主义，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会出现以下几方面的问题：第一，不利于保护善意一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，应区分导致房屋未登记的各种情况，尤其是当事人双方的过错问题来决定是否应宣告未经登记的交易无效。如果完全以登记为生效要件，则有可能鼓励一些不法行为人规避法律，利用房屋买卖欺诈他人，而损害善意一方当事人的利益。第二，绝对适用登记生效主义会冲击现有的财产秩序。例如当事人之间在买卖房屋以后，虽没有登记，但房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮，如果因未登记而返还房屋，就会扰乱现有的财产秩序。第三，绝对适用登记生效主义，不利于当事人认真订立和遵守买卖合同，也很难防止出卖人将房屋一屋数卖。根据我国现行法律，房屋所有权因买卖转移所有权而变更登记时，须在3个月内申请变更登记。如果把登记作为房屋买卖合同的生效条件，那么从房屋买卖合同成立到生效有3个月的时间。如果在这3个月的期限内出卖人一房两卖，买受人也会因合同未生效而难以获得合同法的补救。

　　登记对抗主义则将登记与不动产物权的变动本身分开，比以登记作为物权的变动的要件，采取的是意思主义，其优点是便于不动产的交易，使交易更加便捷，提高了效力同时节约了成本。但因不动产物权的变动缺乏表面且严格的公示形式，易使第三人的利益受到损害。也可能导致私权利的过分膨胀。登记对抗主义不能够严格地区分物权和债权，使得物权的效力大大弱化。典型的物权具有对世性，而债权的重要属性表现为相对性，在登记对抗模式下，物权实际上并不具有对抗一切第三人的效力，与债权的属性相混淆。因此说前者偏重于交易秩序的维护，后者注重当事人意思和交易的效率，但都有顾此失彼之弊。因此我国立法上规定了以登记要件主义为原则，登记对抗主义为补充的模式。基于保障交易安全和社会经济秩序的考虑，我国立法在不动产物权方面采登记要件主义的基本立场是必要的，但在因继承、强制执行、取得实效、法院判决、新建、添附、婚姻关系等而引起的不动产物权变动的场合下，如果将登记作为物权变动的生效要件，实际上等于否认了有关法律规定和司法行为的绝对效力。而如果不进行登记，又难以使其权属关系明晰化，第三者(尤其是善意受让人)的利益也得不到切实保护，所以这些方面则需要采取登记对抗主义。

　　（三）我国的立法选择

　　如前所述，不动产物权登记要件主义偏重于交易秩序的维护，不动产物权登记记对抗主义注重当事人意思和交易的效率，但都有顾此失彼之弊。因此我国立法上规定了以登记要件主义为原则，登记对抗主义为补充的折中立法体例，即物权登记要件主义为主，物权登记对抗主义为补充的模式。

　　《物权法》第9条第1款指出：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这里的另有规定指：

　　1、依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记。所谓国家所有的是指矿藏、水流、海域；城市土地和法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；森林、山岭、草原、荒地等自然资源，法律规定属于集体所有的除外、野生动植物资源等等。

　　2、《物权法》中涉及的非因法律行为而发生的不动产物权的变动。第一，因人民法院和仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定等导致物权的设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效或人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。第二，因继承或受遗赠取得物权的，自继承和受遗赠开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。

　　3、不需要登记生效的部分基于法律行为发生的不动产物权变动。《物权法》第九条中的不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

　　基于保障交易安全和社会经济秩序的考虑，我国立法在不动产物权方面采登记要件主义的基本立场是必要的，但在因继承、强制执行、取得实效、法院判决、新建、添附、婚姻关系等而引起的不动产物权变动的场合下，如果将登记作为物权变动的生效要件，实际上等于否认了有关法律规定和司法行为的绝对效力。而如果不进行登记，又难以使其权属关系明晰化，第三者(尤其是善意受让人)的利益也得不到切实保护，所以这些方面则需要采取登记对抗主义。故此，我国《物权法》确定了登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外的效力模式。《物权法》规定的不动产物权类型除所有权本身之外，还有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权以及抵押权等六类。其中采登记要件主义的包括建设用地使用权（第145、151、156条）、居住权（第181条第2款、第190条）、不动产抵押权（第209条）三类；采登记对抗（对抗善意第三人）主义的包括土地承包经营权（第134条）、地役权（第168条）两类。

　　另外关于不动产物权变动与债权合同相区分的原则，《物权法》也做了明确的规定。物权法上的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立生效依据不同的法律根据。《物权法》第15条在不动产物权变动的问题就体现了区分原则的思想：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这一物权制度安排，有助于明确交易中的权利归属和义务承担，为解决交易纠纷提供了合理而又明确的依据。

　　三、我国关于不动产登记效力立法的不足及完善建议

　　一方面，从现实来看，长期以来我国不动产登记制度落后且不完善，登记产能低下，相当多的不动产物权的归属和变动未纳入登记范围，这本身已经影响不动产登记簿上的物权信息的完备。

　　另一方面,从法律规定来看,《物权法》颁行之前的法律只是在部分情形下要求登记作为不动产物权变动的生效条件;而《物权法》受制于我国的国情,对于基于法律行为的不动产物权变动,选择了登记生效主义作为原则,登记对抗主义作为例外的不动产物权变动模式,而登记对抗主义的存在本身就降低了不动产登记簿的正确性。这两个方面制约了我国《物权法》所能够确立的不动产登记效力的适用范围和效力强度,同时也增加了实行《物权法》中第16条、第17条和第106条所规定的登记推定力和登记公信力的负效应———登记权利和真实权利不一致时真实权利人根据不动产登记簿证明其权利的不便,以及此种不一致导致的真实权利人因不动产物权善意取得制度而丧失权利的危险。我国正处于市场经济体制建立时期，明确产权关系，维护不动产产权所有人的利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序是我国立法所要考虑的基点，也是市场经济发展的客观要求。由于转轨时期制度的不完善，法制的不健全，产权关系的不清晰，在我国不动产交易秩序存在一定程度的混乱，要规制这种混乱，应加强对不动产登记的管理，在立法上应采登记要件主义。但是同时我们也应针对不同情况，对登记效力进行不同的规定，兼采登记对抗主义之合理部分，这同样也是维护当事人的权益，保障市场交易安全和效率的需要。

　　在立法上，应在物权法中统一规定不动产登记的效力的基本原则，并相应制定不动产登记法，详细规定不动产登记的机关、权限、责任、内容等，完善不动产登记制度。要改变部门立法和法律的冲突和矛盾，对于不动产登记效力要区分不同情况，规定不同的效力。处理好不动产登记要件主义和登记对抗主义的法律适用。根据《物权法》第9条的规定确定以登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外的立法模式。

　　建立完善的不动产预告登记制度，有利于完善不动产登记的法律体系。我国《物权法》第20条第1款第2句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这就是对预告登记的担保效力所做的规定。但是，《物权法》对预告登记的完全效力、保全顺位效力、预警效力却没有作出规定，但是由于《物权法》第十条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”因此，在今后的不动产登记立法中，应该对预告登记的其他效力进行明确规定，以便更好地发挥预告登记的作用。从而更加完善不动产的登记制度，达到完善和发挥不动产登记的效力，保护交易的安全和维护交易双方当事人和第三人的利益。

　　四、结语

　　《物权法》的公布，对我国法制现代化的进程起到了巨大的推动作用。但是我国还没有制定专门的不动产登记法。总体而言，物权法对于不动产登记效力的规定还稍简单，甚至对一些棘手的问题采取了搁置处理的方式。从相关立法和研究来看如果试图在我国建立比较完善的登记制度，还要依赖将来出台的不动产登记法，这表明我国不动产登记效力模式的一些缺陷还将经历一段时间才能逐步消除。所以当前不动产登记的效力仍需继续被探讨着，而一切的出发点即在于继续为我国不动产物权登记寻找科学的理论基础，反思现行立法中的缺陷和不足，从而进一步完善我国的不动产登记效力的相关立法，以更好地保护权利人的利益和促进不动产流转的安全和迅捷。

　　【参考文献】

　　1、殷生根译：《瑞士民法典》，法律出版社1987年版，第178—180页。

　　2、王利明：《物权法专题研究》，古林人民出版社2002年版，第329页。

　　3、王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第五册），台湾1991年10月6版。

　　4、孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第167—168页。

　　5、王正辉：《我国不动产制度研究》上海：华东政法大学博士论文，2007-04

　　6、参见1896年《德国民法典》第883条等。

　　7、王泽鉴：《民法物权：通则·所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第54页。

　　8、参见1929年国民党政府颁布的《中华民国民法典》。

温馨提示：如需业务、风险在线讨论，辽宁省内典当企业请加入辽宁省典当协会会员群（133649286），外省典当企业可加入典当精英超级群（52233943），加入时请注名典当行全称与真实姓名。