【全文】

我国《物权法》（2007）第179条第1款之规定凸显出抵押权的两大特征：其一是价值权，以抵押物的交换价值为债权提供担保；其二是非占有担保物权。按此特征，我们可以得出如下结论：一般而言，不动产抵押权效力所及物之范围原则上仅限于不动产本身。至于在该不动产上产生的租金收入应为抵押人自己所支配，抵押权人不得任意过问。

《物权法》第197条第1款（以下简称"197条"）规定："债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。"

类似表述的法律规定还可见于《担保法》（1995）第47条。很显然的是，法律在这里创设了一种例外情形。结合本文所欲研究的主题，前述法条中的"有权"二字其实是赋予了不动产抵押权人在一定情形下的租金收取权，对抵押权人债权之维护不可谓不重要。

吊诡的是，该重要的权利维护之法规似乎并未引发司法实务界的应有重视。其中一个可以量化的佐证是，笔者在某主流法律数据库中检索到的与197条相关的案例与裁判文书仅有398篇，与有关抵押权实现的《物权法》第195条的81394篇形成天壤之别。再就笔者实际的工作感受来看，周遭的不少律师、法务甚至是法官对该条法律表示陌生，更毋庸说主动适用之。背后缘由，笔者无力逮及，而仅能尝试从原理与实操的角度对197条之适用做出若干探讨。在有限的案例资源和实务研究中，已有学人归纳出实务中的主要三个争议点：抵押权人对租金是否能优先受偿、对扣押的理解、通知是生效要件还是对抗要件（参见敬玲：《房产抵押权人收取租金的实务要点》）。但在笔者看来，实务中的重要问题尚应包括扣押申请之主体、租金收取的时点与方式以及租金被质押时权利冲突的解决等。

一、扣押申请之主体

依照197条之字面表述，似乎只要是抵押财产被法院扣押的，不动产抵押权人即有权收取扣押之日后的租金，而无论该扣押申请系由谁作出，抵押权人、普通债权人或后顺位的抵押权人在所不问。目前来看，该问题在实务上似乎未见争论，但在理论上不可不辩。

笔者以为，此处的扣押申请人应仅限该不动产的抵押权人而已。理由如下：其一，197条开宗明义便表明了扣押之前提条件，即"债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形"。故，此处之扣押是指抵押权人为实行抵押权而申请的扣押。其二，如前所述，197条赋予了不动产抵押权人租金收取权。既是权利，自应由权利主体（抵押权人）自主决定是否行使，他人不得横加干涉，即便干涉的结果可能系对该权利主体是有利的。其三，依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《最高院查、扣、冻规定》）第22条的规定，普通债权人申请扣押的效力仅及于扣押物的天然孳息，与租金之类的法定孳息毫无瓜葛。

较有疑问的是，197条的扣押能否由后顺位抵押权人申请？这里似乎应区分两种情况予以讨论。原则上，基于前述第二点理由，再加上第一顺位抵押权人的债权应当优先保障，故此处扣押申请主体不应包括后顺位的抵押权人。但倘若，第一顺位抵押权人明确放弃租金收取权并且未申请扣押抵押物的，此时由第二顺位抵押权人依197条申请扣押抵押物并收取租金似乎亦未尝不可。

二、租金收取的时点与方式

结合本文主题，197条但书之前的内容可归纳为：在实现抵押权的情形下，不动产抵押权人有权收取该不动产被法院扣押之日起的租金。简短一句话，至少隐含了两个重要问题，分别是"收租时点"与"收租方式"。

（一）收租时点：扣押之日。可再细分为两个子问题，即"扣押"与"日期"。

传统的争议焦点在于大家对如何"扣押"理解不一。具体而言，197条的扣押对于不动产来说，法院是需如动产般直接控制该财产（简称"直接控制说"）还是仅需做查封登记（简称"查封登记说"）即可？对此，最高人民法院物权法研究小组编著的《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》里指出："此时抵押人已因抵押物被依法扣押而丧失直接占有权和用益权，无法实现抵押制度赋予他的用益权能……即使在由法院扣押场合，抵押权人的占有权和用益权也是通过执行机关代为占有的形式体现的"。按此说法，最高院似乎采纳的是直接控制说。而法院裁判中，亦有不少案例对直接控制说表示支持意见（晚近案例如广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3747号广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行与凌康水物权保护纠纷民事一审判决书）。但主流的裁判观点及实务意见认为此处的"扣押"应采查封登记说（参见敬玲前文，孟珍：《抵押权人收取抵押财产孳息之权利基础及相关问题分析》）。

相较于扣押的方式，实务界较少地去讨论涉及"日期"的问题，具体包括扣押的阶段及扣押何时生效。依据《民事诉讼法》（2017）及《最高院查、扣、冻规定》，我国法院实践中的不动产扣押行为可发生在诉讼前、诉讼中及执行程序中。197条中的扣押究竟系应发生在前述哪个阶段或哪几个阶段呢？实务中的裁判观点又不尽相同。如在四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第3028号中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行与崔运新案外人执行异议之诉纠纷一审民事判决书中，法院认为本案原告工行高新支行作为抵押权人申请法院于2014年8月26日对德同公司的抵押担保房产予以（诉前）查封扣押并函告通知上述房屋承租人顺丰公司后，其抵押权的效力及于抵押财产自扣押之日起所产生的法定孳息。至于诉讼中的扣押更是理所应当，较新的裁判如广东省高级人民法院（2018）粤执复116号名和实业有限公司与陈玉霞金融借款合同纠纷执行裁定书及天津市第一中级人民法院（2017）津01民终4904号星展银行（中国）有限公司天津分行与大连银行股份有限公司天津分行抵押权纠纷民事二审判决书。偶有认为197条的扣押不能发生在诉讼阶段的判决亦被二审改判（参见福州市中级人民法院（2017）闽01民终212号福建福清汇通农村商业银行股份有限公司与夏英滨、福建欣裕贸易有限公司案外人执行异议之诉民事二审判决书）。

然而，基于抵押权原理及利益平衡的角度，笔者以为197条的扣押应仅限于发生在执行程序中。如前述，抵押权为非占有担保物权，以其交换价值提供担保。这里便出现需要平衡保护的两方利益，一是尽量确保抵押人对其不动产的正常用益，二是尽力维持该不动产的交换价值。依197条之法律效果，如要确保抵押人正常用益，扣押时点越晚越好；而若要维持交换价值，则扣押时点越早越好。诉前及诉讼中的扣押，发生在抵押权人尚未取得可以实现抵押权的生效法律文书之前，此时债权债务关系及抵押权是否可以实现未臻明确，若是在此阶段即允许不动产抵押权人收取租金并优先受偿，明显过分倚重抵押权人之权利保护，损害抵押人及其他债权人之利益。而在执行阶段，抵押权人已获执行依据，抵押权实现在即，允许其收取租金受偿，理所当然。

值得说明的是，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，以下简称《民诉法解释》）第159条的规定，在诉前或诉讼中，抵押权人若能证明抵押财产不能满足保全请求的（抵押物实际价值低于登记金额且不能覆盖债权的），但抵押人对他人有到期租金债权的，法院可依申请裁定该他人不得对抵押人进行清偿或者提存该部分租金。此时，抵押权人可达成保全抵押人租金之目的，只不过该效果并非来自于197条之适用。

至于法院对不动产的扣押何时生效的问题，最高人民法院民二庭第5次法官会议纪要（2017年11月1日）指出："人民法院作出的查封裁定一经送达给当事人就产生法律效力，被查封的当事人其后所为的任何处分行为均构成无权处分，原则上不能产生预期的法律后果；但查封裁定生效后，并不当然具有对抗善意第三人的效力，除非已经完成了查封（登记）公示。"简言之，法院对不动产扣押的生效时点系在查封裁定送达当事人时，查封登记仅是对抗要件。需要注意的是，依据《最高院查、扣、冻规定》第1条第2款的规定，不动产的扣押需要有关单位协助（不动产登记部门）的，扣押自扣押裁定和协助执行通知书送达有关单位时生效。就此而言，前文中的"当事人"似应做扩大解释，不仅系指作为被执行人的抵押人，尚还包括协助执行单位。且，应以当事人中最早收到扣押裁定的日期，作为不动产扣押生效的时点。在此意义上，反观前文"扣押"方式上的争议，占据主流的"查封登记说"似乎仍不精确，或应修正为"（查封）裁定送达说"为宜。不过，倘若抵押权人在诉前或诉讼已申请查封了抵押物，在获取生效法律文书后又申请强制执行的，此时根据《最高院查、扣、冻规定》之第4条，似乎可以认为抵押权人有权收取租金的时点系在执行案件受理时（即执行前扣押转化为执行扣押时）。

（二）收租方式：自行直接收取或法院间接收取？

197条规定："……自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息……"。此处带来的疑问是，所谓"有权收取"是指不动产的抵押权人可自行径直向承租人收取租金，还是必须借重执行机关的力量进行收取？笔者以为两种收取方式皆无不可，抵押权人可做自由选择。

首先看抵押权人的自行收取，这与抵押权系物权的特点紧密相关。支配权是物权的基本属性，使得抵押权人可以直接对抵押物进行支配而享有相应的利益。该点从《物权法》第195条第1款的规定即可看出，因为它赋予了抵押权人自行处置抵押物并优先受偿的权利。而197条例外地将抵押权效力扩展至抵押物的租金。此时，已处在执行阶段的抵押权人径直要求承租人向己支付租金并优先受偿，其实亦在贯彻《物权法》第195条第1款的规定。进一步的追问是，倘若承租人拒绝直接给付时，抵押权人可否对承租人申请强制执行？自理论上言，承租人非系本案中的被执行人，且其与抵押人间的租金支付事宜未经审判确定，抵押权人似不得对其申请强制执行。

其次看通过法院的收取，参照《民诉法解释》第501条第1款的规定："人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。"再根据该501条第2款、第3款规定的反面解释，若该他人对到期债权没有异议或到期债权已经生效法律文书确定的，而该他人又拒绝向申请执行人履行的，人民法院可对其强制执行。相较而言，借助执行机关的租金收取方式比抵押权人的自行主张多配置了一道强制力，且便于在有多数债权人时的租金分配，因而在实务操作中更为常见。

三、租金被质押时权利冲突的解决

实务中，不动产租金质权人与不动产抵押权人就租金收取的冲突可能会发生在以下三种情形：⑴不动产抵押前，其上租金已被设质给他人；⑵不动产抵押后，在被抵押权人申请扣押之前，租金被设质；⑶不动产被申请扣押后，租金被设质。

但实际上，对该问题分析的要点乃在于首先要准确把握197条但书中"通知"的效力，即通知是抵押权人有权收取租金的生效要件，还是对抗要件。两者的区别亦决定了扣押到通知这段期间内租金归属的不同。如采生效要件说，期间内租金仍应由抵押人收取，作为一般财产可供其债权人分配；若采对抗要件说，则该租金可由抵押权人收取并优先受偿。

对此，司法裁判、实务意见以及学理研究争议不断，延绵至今。司法案例中最具权威性地支持对抗要件说的系最高人民法院（2016）最高法民终542号中国民生银行股份有限公司深圳分行与深圳市九策投资有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷民事二审判决书，但似乎并未在司法审判领域形成通说。在其之后的案件中，仍有不少采取生效要件说的司法裁判，如杭州市中级人民法院作出的（2017）浙01民终4618号中国农业银行股份有限公司慈溪市支行与侯志红案外人执行异议之诉民事二审判决书以及天津市第二中级人民法院作出的（2017）津02民初673号周玉臣与杨光、黄淼等案外人执行异议之诉民事判决书。实务界人士立场争锋相对，支持对抗要件说的参见马学敏《不动产抵押权与应收账款质权并存情形下，抵押权人如何收取法定孳息》及前述孟珍文；而支持生效要件说的可见前述敬玲文。学术界亦是如此，持生效要件说的如程啸教授（参看氏著《担保物权研究》，中国人民大学出版社2017年1月第1版），持对抗要件说者如高圣平教授（参看氏著《担保法论》，法律出版社2009年1月第1版）。

依笔者所见，对抗要件说更为可取，理由如下：其一，依197条之规范意旨，该条系允许抵押权人在满足即将实现抵押权的情形下，通过法院的扣押行为将抵押权的客体从不动产例外扩展至不动产的租金上，以此加强抵押权的交换价值；换言之，抵押权客体扩充动作的发生原因是法院扣押，而与通知并无关联。其二，自保全的意义出发，为维持抵押权效力，法院扣押不动产，即代表抵押人不得再对该不动产进行收益和处分。故，自扣押始，抵押人其实已丧失租金收取权。其三，从证据便利性的角度，认定法院扣押的事实显然要比认定通知承租人的事实要容易地多。因为实践中，抵押权人未必清楚知道究竟谁系不动产的承租人，更毋庸说通知到位了。

厘清通知的效力，其实质是明确抵押权人对不动产租金享有优先受偿权的时点，即法院扣押之日。再拿该时点与租金质权设立的时点做一比较，时点在先的权利人，应优先受偿。以此为判断依据，在前述第一、第二种情形下，租金质权设立在不动产被扣押之前，此时抵押权效力尚未扩及至租金，故租金质权人可优先于抵押权人就该租金受偿。不过司法实务中，亦有判决表示不同意见。如金华市中级人民法院在（2017）浙07民终4189号广发银行股份有限公司杭州文三支行与中国工商银行股份有限公司义乌分行、浙江捷捷进出口有限公司等案外人执行异议之诉民事二审判决书中指出："华康公司将案涉房产抵押给工行义乌分行后，在工行义乌分行实现抵押权之前，又将基于该房产所产生的租金收益出质给广发银行杭州文三支行，并不违反法律规定，故两生效判决分别确定的抵押优先权及质押优先权系存在于同一财产上的两个不同的优先权。该两优先权虽在抵押权实现前并不存在冲突，但在依法实现抵押权时，基于上述法律规定，抵押权人工行义乌分行有权收取该抵押物上的天然孳息及法定孳息，原所有权人华康公司即丧失对抵押物天然孳息及法定孳息的权益。而广发银行杭州文三支行享有质押优先权的基础是华康公司对应收租金的收取权益，故在案涉抵押权实现后，在抵押物上就法定孳息即租金设定的质权归于消灭。"

在第三种情形下，租金设质时点在不动产被扣押后，此时质权设立时间已晚于抵押权人对租金享有优先权的时点，故此时应由抵押权人就租金优先受偿。值得说明的是，无论是租金质权人，还是抵押权人，如在优先受偿完后仍有剩余租金的，则另一权利人仍可优先于普通债权人就该部分剩余租金优先受偿。诚如最高院在（2016）最高法民终542号民事判决书指出的那样："本案应收账款质权虽然劣后于另案抵押权，但民生银行深圳分行较之于无担保之普通债权人就案涉租金仍具有优先受偿的权利。若另案抵押权人国联公司的债权受清偿后上述租金仍有剩余，则民生银行深圳分行就该剩余部分之租金可主张优先受偿。"

四、结论

综上所述，《物权法》197条的独特、核心功能体现为在不动产抵押权人实现抵押权的情形下，可以通过法院的扣押行为将不动产上的租金变成抵押权客体的一部分。其目的系维持抵押物的交换价值，对确保不动产抵押权人债权的完整实现具有重要意义。而单凭目前还存在着的对抵押权人能否就租金优先受偿的争议，就足以说明实务界对197条的陌生与误会。

除把握法条的核心要旨外，不动产抵押权人在实践中理解与适用197条时，尚需注意的问题应包括：

第一，提起扣押申请的主体原则上应是第一顺位的抵押权人，例外情形下，允许后顺位抵押权人提出，但不能是普通债权人。

第二，抵押权人提起扣押申请的阶段应发生在案件的执行程序中，而非诉讼前及诉讼中。

第三，抵押权人租金收取的时点是在扣押裁定（协助执行通知书）送达当事人时，该当事人可以是抵押人亦可以是协助执行机关，并以当事人中最早收到扣押裁定的日期为准。

第四，抵押权人有权自行径直向承租人收取租金，但不配合时，不能对其申请强制执行；抵押权人亦能借助执行机关力量收取，并在特定条件下，可申请强制执行。

第五，租金质权人与抵押权人孰有优先收取租金的权利，判断标准是在于比较"租金设质日"与"法院扣押日"的先后，时点在先者，应优先受偿。

【作者简介】

储江南，宁波银行。

温馨提示：如需业务、风险在线讨论，辽宁省内典当企业请加入辽宁省典当协会会员群（133649286），外省典当企业可加入典当精英群（52233943），加入时请注明典当行全称与真实姓名。