沈八条能否致房价下跌
发布时间2013年12月05日浏览量：来源:大辽网｜辽宁典当网作者：佚名
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在深圳、北京、上海、广州、厦门相继出台"深八条"、"京七条"、"沪七条"、"穗六条"、"厦六条"加强楼市调控后，沈阳的调控新政"沈八条"也于25日傍晚正式出台，这标志着二线城市调控政策的进入全面收紧。
背景 11月25日，沈阳下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（简称“沈八条”），主要内容为二套房首付提至65%以及在沈购房的非沈阳户籍家庭需提供2年以上纳税或社保证明。面对政府这只来势汹汹的调控手，不少业内人士纷纷在微博呼吁政府这只看得见的手应该逐渐弱化，房地产应遵循市场规律。
沈八条与一线城市对比
买房门槛将因此提高
沈八条与一线城市对比
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| 2008年至今沈阳房价走势 |
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二套房首付提高释放从严信号
沈阳此前规定，居民家庭贷款购买二套房，首付比例为60%。此次将首付比例再提高了5%，意味着购买百万元的房产，在付首付时，需要比过去多拿5万元。不过规定中并没有对于居民家庭贷款购买首套房的首付比例做出调整，也就是说，现在沈阳居民家庭贷款购买首套住房，仍按照总房款30%的标准付首付。
将购买二套房的首付比例提高了5%，算是释放从严的信号，不过政策还算温和。通知中没有提及要提高贷款购买首套住房的首付比例，也没有提及上浮利率，就是说通知对于居民家庭购买首套住房没有影响。而购买二套住房的家庭，大多有一定的经济基础，购买百万元的房产，首付时多付5万元，对于其总体的影响不大，不至于会在太大程度上影响到人们购房的脚步。
买方市场受冲击可抑制投资购房
此前，非沈阳本市户籍居民家庭购买住房，需要提供1年以上的纳税证明或社会保险证明。此次将提供的纳税证明或社会保险证明的最低年限从1年提高到2年，在一定程度上限制了外地人在沈阳买房。沈阳市房地产业内人士王强表示，这让买方市场受到冲击。外地人在沈阳买房，需要等待更长的时间。比如新毕业大学生，以往在沈阳工作1年之后就可以买房，现在需要等上两年。同时，该规定也在一定程度上抑制投资投机购房，提高了外地人在沈阳的购房门槛，在一定程度上将投资投机者拒之门外。
平衡供求关系保证住宅用地供应
今年年初，国办发〔2013〕17号文件公布，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知出台。其中提到，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城（房价户型二手房租房）市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。同时还提及，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
规定提及的内容与年初的国办发〔2013〕17号文件对应，是落实该文件的举措。在一定程度上说明了沈阳对于稳定房地产市场的决心。这是从供求关系方面细化了房产市场的调控政策。
“恐调症”或使成交量骤减
此次调控最大特点是增加了百姓购房门槛，二套住房贷款首付比例提高至65%，家庭购买住房纳税证明提高到2年以上。通过抑制需求来给楼市降温有悖市场规律，给后期报复性反弹的需求暴发埋下隐患。由于今年地王频出，房价、地价上涨明显，因此后市价格看涨也是顺理成章，但价格最终会转嫁到购房者身上，此次调控显然只看结果不看过程。
目前沈城楼市中，刚需购房及二套购房仍旧是市场主流，此次调控迹象表明传统由村进城的城镇化模式悄然发生转变，明显提高落户型刚需门槛，同时防止异地炒房。对于二套需求家庭来讲首府比例增加5%其实问题不大，沈城目前一般住宅套均总价在70万左右，首付增加3.5万元左右，而且增加的首付并不会像增加税费调控那样增加总房款，相反贷款利率会减少。但百姓容易产生“恐调症”，短期产生恐慌及观望态度，使成交量骤减。
短期成交量下降是必然，年底到明年第一季度，成交会出现低靡，但房价几乎不可能出现明显下滑。年终岁尾开发企业营收基本已成定局，重点看明年。如果4月份以后市场需求爆发将为开发企业迎来春天，如果4月份以后市场持续低靡，降价潮才会来临。从今年全年成交的土地价格来看，地价上涨明显，开发企业利润预期需要重新审定了。
结语
沈八条对楼市影响不大，意在支持刚需合理需求，刚需、刚改性购房者对公积金的依赖很大。沈八条条款将极大的提高开发商对公积金使用。沈八条的另一目的则是限制投资。在行政手段无法或者说不适合解决这个问题的时候，采用金融手段解决——提高门槛。
关键词解释：沈八条
沈八条在针对楼市交易量上升、房价上涨压力增大的态势，沈阳2013年11月25日公布了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的七条措施，在二套房首付、限购等方面均有所“加码”，（住房保障）的覆盖面则要求进一步加大。
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